第一步：把土地租约里的四个条款找出来
别先和地主吵，先把土地租约原件拿出来，逐条找四件事：租期什么时候届满、有没有续租权或续租程序、地上建筑和改良物到期后归谁、提前终止或不续时有没有补偿约定。这四条决定了你后面所有谈判的筹码。
续租条款要看清是"可以协商续租"还是"承租人有权续租"。前者只是表达意愿，地主可以拒绝；后者才是权利，通常还附带通知期限和续租条件，错过期限可能视为放弃。很多人租地时只关心第一个租期，续租条款写得含糊，现在才发现无从主张。
建筑归属条款最关键。常见写法有三种：到期后建筑无偿归地主；地主按评估价收购；承租人须在到期前拆除恢复原状。签约时如果写了"无偿归地主"，你现在能争取的空间就很小，只能靠谈判。
另外要确认这份租约有没有在土地产权上做过登记或加注，以及土地后来有没有转手、抵押。土地换了主人，新地主是否受原租约约束，和租约是否登记、新地主是否知情有关，以律师判断为准。
合同没写清：改良物的一般规则是什么
合同对地上建筑没有约定时，菲律宾民法对承租人在租赁物上所做的有益改良有一般规则：大体是出租人可以选择按约定或评估补偿一部分价值把改良物留下，如果出租人不愿补偿，承租人可以把能拆的部分拆走，但不能因此损坏土地。具体怎么计算、哪些算"有益改良"、房屋这种不能整体搬走的建筑怎么处理，要由律师结合合同和事实判断。
这里有两个常见误区。第一是以为"房子是我出钱盖的，地主不续租就得全额赔我"。一般规则并不保证全额补偿，补偿多少往往要谈或由法院认定。第二是以为"不续租我就不搬，地主拿我没办法"。租期届满后继续占用，地主可以通过法律程序要求你腾退，还可能主张占用期间的费用，拖下去成本只会更高。
所以最现实的路线，是在租期届满前就把"续租、收购、拆除"三种方案摆上桌面，争取书面协议，而不是等到期后陷入被动。相关的产权加注与争议登记，见 产权加注怎么做。
提前谈：续租、收购、分期搬离三套方案
谈判最好在租期届满前尽早开始，并且书面提出。可以同时给地主三个选项：按新条件续租一段时间；由地主按评估价收购地上房屋；或者给你一段合理的过渡期分阶段搬离。给对方选择，比只提一个要求更容易谈成。
续租方案里，你可以接受提高地租或缩短续租年限，换取地主同意。收购方案需要一份独立的房屋评估，评估人最好由双方共同认可，避免各说各话。过渡期方案适合地主自己急着用地的情况，你可以用"按期腾退、不打官司"换取补偿或更长的搬离期。
如果你的配偶或子女是菲律宾公民、地主也愿意卖地，由他们作为买方依法购买土地是一条正路，但出资、婚姻财产和将来继承要事先和律师谈清楚。千万不要找朋友或员工挂名买地、自己出钱，这在法律上风险很大，翻脸时几乎追不回来，见 挂名人翻脸怎么办。
所有谈成的内容写成书面协议并签字，涉及金额、日期、建筑处置方式、押金和欠费结算都要写清楚。
到期前后：哪些事不能拖
租期届满前要做的几件事：按合同规定的方式和期限书面行使续租权（如果有）；保留所有往来记录；请人拍照录像记录房屋现状和你做过的改良；整理建房的许可、发票和付款凭证，作为将来主张补偿的证据。
如果协商不成、租期已经届满，不要采取断水断电、换锁或阻止地主进入的做法，也不要擅自拆除可能引发损坏土地争议的部分。收到地主的律师函或腾退通知，要在规定时间内交给你的律师处理，不要置之不理。
房屋里如果还有租客或家人居住，提前告知他们时间表，避免多方纠纷叠加。房屋拆除或搬离后，水电账户、地址登记和房产税申报都要同步处理，房产税相关事项见 房产每年要交哪些钱。如果你在当地还有其他资产和业务，这一阶段的地址和联系方式变更不要遗漏。
几种特殊情况
地主去世、土地由多位继承人共有时，续租或收购要所有有权的继承人一致同意，单独和其中一人谈成的协议可能不被其他人承认。遇到这种情况，先确认谁是登记所有人、遗产有没有分割，必要时请律师核查继承状态。
土地被地主卖给了第三人时，要查新地主是否受原租约约束；原租约登记过、或新地主买地时明知有租约，你的处境通常会好一些，以律师意见为准。
租约本身是用朋友或公司名义签的，而房子是你出钱盖的，权利关系会更复杂：法律上谁是承租人、谁能主张改良物补偿，要先理清。用公司名义租地的，还要看公司的经营范围和外资规定是否允许。
地上建筑如果当初没有建筑许可，或者用途和登记不符，补偿谈判和拆除都会更麻烦，这时更要尽早请律师评估。
易行能做什么
易行可以协助你整理土地租约、建房许可和付款凭证，核对土地产权与登记状态，梳理"续租、收购、搬离"三种方案的时间表，并对接本地执业律师和评估人员。如果最终需要搬离，我们也能协助寻找新住处、办理地址变更和相关落地手续，详见 落地生活支持服务。
易行不是律师事务所，不代理诉讼，不替你判断改良物补偿的具体金额，也不会安排任何挂名持有土地的做法。涉及腾退诉讼、补偿请求和产权登记的法律动作，必须由执业律师评估办理。
易行国际是在菲律宾证券交易委员会注册的私营咨询公司（SEC 注册号 CS202009551），持移民局认证（BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30）以及劳工部 DOLE 与退休署 PRA 认证，与任何政府部门没有隶属关系。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。