先看全景：房产成本分三段
在菲律宾持有一套房产，钱不是「付完房款就结束」。把成本按时间线拆开，它其实分成三大段，每一段的名目、缴给谁、多久缴一次都不一样：
- ① 买入与过户的一次性成本——发生在成交那一刻，包括资本利得税、印花税、地方转让税、登记费、公证费、经纪佣金，以及把公寓产权证 CCT 过到你名下的相关费用。
- ② 持有期每年的经常性成本——只要房子在你名下，就得年年缴：不动产税 RPT 与教育基金附加税、公寓管理费 condo dues、可能出现的特别评估费，以及水电网等生活开销。
- ③ 将来出售时的成本——等你卖房，又会触发资本利得税或预扣税、印花税、经纪费等一笔支出。
关键认知：很多买家只算了房价和过户费，却忘了「持有期每年都在花钱」。哪怕房子空置没人住、没出租，管理费和不动产税照样要交——而且按《地方政府法典》（RA 7160）第 246 条，不动产税自每年 1 月 1 日起计，并在该房产上构成一项优先于任何其它留置权、抵押权的税收留置权，只有缴清欠税才消灭。这意味着欠税不是「以后再说」，它跟着房子走。至于外国人能买什么、限额多少，请先看 外国人在菲律宾买房全解。
第一段：买入与过户的一次性成本，法定比率是多少
成交那一刻，除了房款本身，还有一串一次性税费要一并结清。下面每一项都给出法定比率与法条依据；实际金额仍以个案核算和当期规定为准，但比率本身是写在法律里的，可以直接拿来估算。
- 资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）：6%。依《国家税法典》第 24 条 D 款第 1 项，个人出售位于菲律宾、作为资本性资产持有的不动产，按成交总价与公允市价中较高者课征 6% 的最终税。⚠️ 这里的「公允市价」按什么算，2024 年刚刚变过，这是目前网上错得最普遍的一点。法条原文挂的是第 6 条 E 款（BIR 局长核定 zonal value 的授权），但 RA 12001 第 38 条已明文废止第 6 条 E 款，并把第 24 条 D 款「与本法不一致的部分」一并修正；依 RA 12001 第 18 条 (a)(3)，国内税务局长此后应以市价表（SMV）与实际成交总价中较高者计算各项内部税收。zonal value 只在过渡期内继续有效——第 31 条给的过渡期是本法生效后 2 年内，第 29 条另规定在市价表尚未到位时可用「现行市价表、zonal value 或实际成交价中较高者」。实务含义：凡是还在说「按 BIR zonal value 孰高」的文章，引的是已经被废止的条文；真正要问的是你所在地方政府的市价表更新到哪一步了。CGT 通常由卖方承担。另有一项常被忽略的减免：第 24 条 D 款第 2 项规定，出售主要自住房且价款全部用于在 18 个月内购置或建造新的主要自住房的，可豁免该 6% 税，但须在出售后 30 天内通知 BIR，原房的历史成本结转至新房，且该项豁免每 10 年只能用一次。若该房产是作为普通资产持有（例如开发商的存货、出租经营用房），适用的不是 CGT 而是扩大预扣税与常规所得税，税负结构完全不同，见 扩大预扣税怎么回事。
- 印花税（Documentary Stamp Tax，DST）：1.5%。依《国家税法典》第 196 条（经 2017 年 TRAIN 法 RA 10963 第 69 条修订），不动产买卖、赠与、转让契约按每 1,000 比索 15 比索（不足 1,000 比索的部分按 1,000 比索计）课征，即约 1.5%，计税基数同样是约定对价与公允市价中较高者（与 CGT 同源，因此上面那条关于第 6 条 E 款被废止、改挂市价表的更正对 DST 同样适用）；一方为政府时按实际对价计。通常由买方承担——第 173 条把纳税义务人写成「制作、签署、签发、承兑或转让该文书之人」，即买卖双方皆可，一方免税时由另一方直接负担，所以这一项由谁付基本靠合同约定。顺带一提，TRAIN 法对第 196 条改的是措辞（加入赠与、政府对价条款）而不是税率——每 1,000 比索 15 比索这个数与 1997 年原始条文完全一致；TRAIN 确实把其它多项印花税翻了倍，这是混淆的来源。
- 地方转让税（Transfer Tax）：省不超过 0.5%，马尼拉大都会区的市可到 0.75%。依 RA 7160 第 135 条，省对不动产的买卖、赠与、易货或其它任何转让方式，可按「1% 的 50%」（即 0.5%）为上限课税，基数是取得该房产的对价总额、或对价明显不足时的公允市价，取较高者；第 151 条另规定市可在省的上限之上再上浮不超过 50%，所以马尼拉大都会区各市的上限是 「1% 的 75%」（即 0.75%）。这里有一条几乎所有中文资料都写反了：第 135 条 (b) 项明文规定「缴纳本税的义务在卖方、赠与人、转让人、遗嘱执行人或遗产管理人」，且须在契约签署之日或被继承人死亡之日起 60 天内缴纳。也就是说法定纳税义务人是卖方一侧，不是买方；市场惯例常在合同里把这笔改由买方承担，那是约定，不是法律。签约时把这条单独拎出来谈，别默认。同条还规定：登记处在办理登记前须查验完税凭证，公证人须在公证后 30 天内把转让契约副本送交省财政官。
- 登记费（Registration Fee）：约 0.5%，不是网上常说的 1%。法源是 PD 1529《不动产登记法令》第 111 条，按对价价值分档计收；现行费率表是 LRA 第 11-2002 号通函（2002 年），2025 年 10 月的 LRA 第 06-2025 号通函仍确认该计费基础未经修订，所以它至今有效。表的顶档是：超过 170 万比索的部分，收 8,796 比索再加超出部分每 2 万比索（或不足 2 万的零头）90 比索。换算下来：成交价 500 万比索约 23,646 比索（0.47%），1,000 万比索约 46,146 比索（0.46%）——略呈累退，房价越高费率越低。另加登记备案费、每份文件与每张产权证的资讯科技费、每项加注费，以及按费用（不是按房价）加收 1% 的法律研究附加费，合计后 500 万比索约 0.49%、1,000 万比索约 0.47%。「登记费 1%」这个流传很广的说法，正是把那笔按「费用」计的 1% 法律研究附加费误当成了按「房价」计。一般由买方承担，具体以登记处当期表格为准。
- 公证费——契约公证等费用，通常按成交价的一定比例议定，无法定统一标准。一般由买方承担。
- 经纪佣金——若通过经纪 / 中介成交，通常由卖方支付，但个案可另行约定（核实经纪资质见 怎么查菲律宾房产经纪有没有牌照）。
- 增值税（VAT）：12%，但住宅有免税门槛 360 万比索。从开发商买一手房时税负结构不同——依《国家税法典》第 109 条 P 项（经 TRAIN 法修订），自 2021 年 1 月 1 日起，住宅类的 VAT 免税只保留给社会化住房，以及售价不超过法定门槛的「房与地」及其它住宅单元；同条要求该门槛每 3 年按消费者物价指数调整一次。BIR 2024 年第 1 号税收条例（2024 年 1 月 10 日签发）据此把门槛从 3,199,200 比索上调至 3,600,000 比索，自 2024 年 1 月 1 日起施行，下一次调整按 3 年一调的节奏。超过门槛的一手住宅交易要按 12% 计 VAT。另外要注意一个已经消失的免税项：TRAIN 法之前，售价 150 万比索及以下的住宅用地单独享有 VAT 免税，这一项自 2021 年 1 月 1 日起已被取消，现在只剩「房与地及其它住宅单元」这一档。买一手房前请务必核对当期门槛，别照抄旧文。
两点提醒。第一，「由谁承担」在法律与合同之间是两回事：上面标了法定义务人的（CGT、地方转让税在卖方一侧），合同可以改约定，但你要知道自己改的是什么。第二，三个「较高者」的计税基数不要搞混：CGT 与 DST 用的是成交价与公允市价（zonal value / 评估办公室认定的 FMV）中较高者；而下一节不动产税 RPT 用的是评估价（assessed value），那是公允市价再乘以评估比率之后的数，两者差着一个折算系数，把它们混为一谈会把持有成本算高好几倍。把产权真正过到你名下的完整流程——从 BIR 缴税拿 eCAR 到 Registry of Deeds 出新证——请见 公寓交房到过户全流程。这段跑税务局、登记处的衔接，易行也提供 过户与税费对接服务。
第二段核心之一：不动产税 RPT——上限 1% 与 2%，再加 1% 教育基金
持有期最容易被忽略、却年年都跑不掉的，是不动产税（Real Property Tax，简称 RPT），俗称 amilyar。它由房产所在地的省、市，或马尼拉大都会区内的镇征收（RA 7160 第 232 条），课征对象包括土地、建筑物、机器设备与其它改良物，计税基数是评估价（assessed value）。
四个法定比率，记住就能自己估算：
- 基本不动产税：省不超过 1%，市或马尼拉大都会区内的镇不超过 2%（第 233 条），按评估价计。
- 教育基金附加税（SEF）：1%（第 235 条），按评估价计，叠加在基本税之上，专款用于地方教育基金。所以马尼拉大都会区一套房的年度税负上限是评估价的 3%（2% + 1%）。
- 闲置地附加税：不超过 5%（第 236 条），同样按评估价计并叠加。什么算闲置地在第 237 条：面积超过 1 公顷且有一半未耕作的农地（每公顷种有至少 50 棵多年生作物或用于放牧的不算），以及市镇内面积超过 1,000 平方米且有一半未利用的非农用地；已获批准的住宅小区里、产权已转到个人名下的地块，不论面积大小一律适用。
- 公共工程特别税：不超过工程实际成本的 60%（第 240 条），针对因该工程特别受益的土地摊派，与下一节公寓的「特别评估费」不是一回事，别混。
评估价怎么来：公允市价 × 评估比率。第 199 条 h 项定义得很清楚——「评估价＝不动产的公允市价乘以评估比率」，也就是你的计税基数不是市价本身，而是市价打折之后的数。评估比率由第 218 条设上限，再由各地方议会以条例在上限内自定：土地——住宅 20%、农地 40%、商业／工业／矿业 50%、林地 20%；住宅类建筑物与改良物按公允市价分 9 档累进——17.5 万比索及以下为 0%、17.5 万至 30 万为 10%、30 万至 50 万为 20%、50 万至 75 万为 25%、75 万至 100 万为 30%、100 万至 200 万为 35%、200 万至 500 万为 40%、500 万至 1,000 万为 50%、1,000 万以上为 60%；商业／工业建筑物同样分档，从 30% 起、最高 80%；机器设备——农用 40%、住宅 50%、商业与工业各 80%。文化、科研、医院用途及地方水务、供水供电国企另有 10% 至 15% 的低档。
算一遍你就明白量级。假设马尼拉大都会区一套公允市价 500 万比索的住宅单元，落在住宅建筑物 200 万至 500 万那一档、评估比率 40%，则评估价为 200 万比索；按法定上限算，基本税 2% ＝ 4 万比索，SEF 1% ＝ 2 万比索，合计每年 6 万比索——这是天花板，不是账单。你的实际税额取决于三件事：该市条例定的税率（可以低于上限）、该市条例定的评估比率（可以低于上限），以及评估办公室认定的公允市价（未必等于你的成交价）。正确做法是拿房号去市政厅评估办公室调「税单声明（tax declaration）」看真实数字，而不是照上限吓自己。
什么时候缴、早缴打几折、逾期罚多少——这三个数字全是法定的：
- 可分 4 期缴纳且不计息（第 250 条）：截止日分别是 3 月 31 日、6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日。同条还有一句很关键：缴款先冲抵以往年度的欠税、利息与罚款，欠税结清后才算当期——所以买了有欠税的房，你交的钱会先去填旧账。
- 提前缴纳最多打 8 折（第 251 条）：按第 250 条的时间表提前缴纳基本税与 SEF 的，地方议会可给予不超过年度应纳税额 20% 的折扣。「不超过」意味着各地实际折扣不同，有的给满 20%、有的只给 10%，要问当地。
- 逾期每月 2%，最多累计 36 个月（第 255 条）：未按期缴纳的，按未缴金额每月 2% 计息直至缴清，但总利息不得超过 36 个月——也就是说罚息封顶在本税的 72%。封顶不等于没事：长期欠缴仍可能进入行政止赎与公开拍卖程序，而且如前所述，欠税是跟着房子走的优先留置权。
- 对评估不服怎么办（第 252 条）：必须先缴税才能申诉，缴款收据上注明「paid under protest」，并在缴税之日起 30 天内向财政官提交书面异议；财政官须在收到后 60 天内作出决定。
顺带纠正两个常见误解。其一，菲律宾没有针对自住房或老年人的普遍性 RPT 免税；第 234 条列举的免税对象是政府财产、慈善宗教教育机构直接使用的地产、地方水务与供水供电国企直接使用的机器设备、已登记的合作社，以及污染控制与环保设备，并明确撤销此前授予其它主体的免税。网上流传的「17.5 万比索免税额」其实是第 218 条里住宅建筑物评估比率为 0% 的那一档，只免建筑物那一部分，土地照常评估计税，性质完全不同。其二，RPT 和管理费不是一回事：RPT 缴给政府，管理费缴给物业 / 业委会，空置、出租、自住都要照缴 RPT。各地实际税率、评估比率与折扣以物业所在地方政府现行条例为准。
2024 年的新法 RA 12001：估价要重做，罚息有过一次赦免
如果你手上有欠了几年 RPT 的房子，或者正准备接手一套有欠税的二手房，这一节值得单独看。
RA 12001《不动产估价与评估改革法》于 2024 年 6 月 13 日通过，目标是把全国各地五花八门、多年不更新的估价口径统一起来。对普通业主有两个直接影响：
- 市价表要定期重做。该法要求省、市与马尼拉大都会区的评估官编制市价表（Schedule of Market Values），并在收到通知后 12 个月内完成首次更新，此后每 3 年更新一次市价表并进行普查性的重新评估与分类（这与 RA 7160 第 219 条每 3 年一次普查性重估的节奏一致）。现实含义：很多地区的公允市价基数长期偏低，重做之后你的税单大概率会上调，尤其是那些十几年没更新过市价表的城市。做长期持有预算时要给这一项留余量。但立法者留了一道刹车，而且几乎没人报道：第 29 条规定，新市价表生效的第一年，不动产税的涨幅上限是本法生效前该房产已课税额的 6%，并且基本不动产税、教育基金附加税、闲置地税与各项特别税各自分别适用这个 6% 上限。换句话说重估之后不会一年翻倍，第一年最多涨 6%。财政部 2026 年 7 月 11 日的官方说明也强调了同一件事：「RPVARA 并不意味着不动产税上涨……厘定评估比率与税率的权限一直在、也仍然在地方政府手里。」
- 罚息赦免有过一个 2 年的窗口。该法第 30 条设了一项不动产税赦免，免除本法生效前所有未缴不动产税的罚款、附加费与利息（含教育基金附加税、闲置地税与其它特别税），纳税人可在本法生效后 2 年内申请。要点在时效：该法 2024 年 6 月 13 日通过、于公布 15 天后生效，所以这个 2 年窗口在 2026 年年中就走到期限了。它是否已经关闭、有没有被延长，请直接问房产所在地的财政官（treasurer），不要照本文推算。赦免的只是罚款与利息，本税一分不免。
实务上最该做的一件事很简单：买二手房之前，去市政厅调该房产的 RPT 缴纳记录与「税单声明」，确认没有陈年欠税与已累计的罚息——按第 246 条那是跟着房子走的优先留置权，成交后由你承接。一并要查的还有产权证上的负担与加注，见 怎么查产权证上的负担与加注与 菲律宾产权证怎么核验。
第二段核心之二：公寓管理费与特别评估费（顺便：管理费免 VAT）
如果你买的是公寓（condo），那么除了缴给政府的 RPT，还有一笔缴给业主委员会 / 物业公司的管理费 / 物业费（condominium dues，常简称 condo dues）。这是持有公寓最经常性的开销之一。
- 怎么算——通常按你单元的面积（每平方米单价 × 面积）计，面积越大缴得越多。
- 多久缴——一般按月或按季缴纳。
- 包含什么——保安、保洁、公共区域维护、电梯、公共照明、泳池 / 健身房等公共设施的运营与维护，以及物业管理的日常开支。
一个能帮你省钱的法定要点：管理费免征增值税。依《国家税法典》第 109 条 Y 项（经 2017 年 TRAIN 法增订），业主协会与公寓管理公司收取的会费、管理费及其它各项评估费与收费，属于 VAT 免税交易。这条是 2017 年 TRAIN 法专门增订进法典的一项免税列举——在它入法之前，管理费该不该按 12% 计 VAT 长期存在争议，立法把这个问题一次性定了下来。实务含义：如果你的物业账单上出现了一行 12% VAT，那是可以拿这一条去问的。（注意这只免 VAT，不免物业自身的其它税务义务，具体以 BIR 现行条例为准。）管理费与车位费的常见收法见 公寓管理费与车位费怎么收。
管理费有没有法定上限？没有——但法律给了三个可用的抓手。依 RA 4726《公寓法》（1966 年）第 9 条 d 项，管理规约必须规定「合理的评估费以支应经授权的开支，各单元按其业主在共用部分的持份比例分摊」——法律给的限制只有「合理」二字加上按份分摊的默认规则，没有任何比例上限，也不需要监管机关事前核准金额。但同条 c 项要求管理规约必须规定管理机构账目须经独立审计，这是买家真正能用的查账依据；b 项则规定修改管理规约须经持份过半数业主同意。最该记住的是第 20 条：依已登记管理规约作出的评估费属于业主的债务，并构成优先于该评估费通知登记之后所有留置权的优先权——唯一排在它前面的是不动产税留置权。欠管理费不是小事，极端情形下可以让你失去这套房。另外澄清一个常见张冠李戴：RA 9904《业主协会大宪章》要求收费须经会员过半数同意、且章程须载明加价机制——但该法第 3 条 b 项定义的「协会」是住宅小区／村屋的业主协会，并不适用于公寓管理公司；公寓走的是 RA 4726、总契约与管理规约、以及《修订公司法》那一套。把 RA 9904 的过半数同意规则套到公寓管理费上，是网上很常见的错误。（顺带一提，RA 9904 里写的监管机关 HLURB 已被 RA 11201 于 2019 年改组，监管职能归 DHSUD、裁决职能归 HSAC，仍说「去 HLURB 投诉」的资料已经过时。）
除了常规管理费，还有一类要特别留意——特别评估费（special assessment）：当楼盘需要一次性的大额支出（如外墙翻新、电梯更换、消防或结构升级、重大维修）时，业委会可能向全体业主按份额摊派一笔额外费用。这笔钱不定期、金额也可能不小，是很多买家没预料到的开销。别把它和上一节 RA 7160 第 240 条那个「公共工程特别税」搞混：后者是地方政府对受益土地征的税、上限是工程成本的 60%，前者是业委会向业主收的费，两者的收取主体、依据和救济途径都不同。
重要提醒：管理费和特别评估费，房子空置照样要交。你没入住、没出租，公共设施的运营成本一分不少。买前一定问清该楼盘现行的管理费水平（每平米单价）、近年是否有特别评估、以及物业的收支与维修基金状况——这些直接决定你每年的养房成本，老楼尤其要问。这类买前尽调，易行的 落地便民对接服务可以协助。
持有期的其他开销：水电网与出租相关
除了 RPT 和管理费这两块大头，持有期还有一些日常与情境性开销：
- 水、电、网——自住或出租都会产生水电网费用，菲律宾电费相对不低，具体接驳与账单规则见相关生活指南（如水电网开通文章）。
- 停车位相关——若单独持有车位，可能有独立的费用或管理费。
- 保险——部分业主会为单元投保（如火险等），视个人需要。
如果你打算把房子出租，还会多出一层税务考量：租金收入需要申报并缴纳所得税，租客 / 平台在某些情形下还涉及预扣税（withholding tax）。出租还伴随招租、签约、维修、催租等管理工作，很多境外房东会委托代管。具体的租金收入税、预扣税规则与申报方式一律以 BIR 现行规定为准，建议咨询专业税务意见。想省心的境外房东，也可通过易行对接 出租代管与税费咨询，把收租、报税、维护这些事交给本地团队衔接。
第三段：将来出售时的成本——6% 与 1.5% 是主项
持有不是终点。等你决定卖房，又会触发一段成本——很多人在算「这套房赚不赚」时会漏掉这部分：
- 资本利得税（CGT）：6%，或预扣税。依《国家税法典》第 24 条 D 款第 1 项，作为资本性资产持有的不动产，按成交总价与公允市价中较高者课 6% 最终税，作为卖方的你通常要承担。若房产属于普通资产（出租经营、开发商存货等），走的是扩大预扣税加常规所得税那一套，税率与申报方式完全不同，卖之前务必先确认自己这套房被归为哪一类。
- 印花税（DST）：1.5%——出售环节的契约同样按第 196 条每 1,000 比索 15 比索计征。
- 地方转让税：0.5% 至 0.75%——如前所述，法定义务人在卖方一侧，且须在契约签署后 60 天内缴纳。
- 经纪费 / 中介佣金——若委托经纪出售，通常由卖方支付。
- 过户配合费用——协助买方办理过户时可能产生的杂项，以及结清 RPT 拿完税证明（没有它过不了户）。
此外还有两点结构性提醒。第一，外国人只能持有公寓单元、不能直接持有土地，这决定了你能买、能卖的标的范围（详见外国人买房相关文章）。第二，遗产税与赠与税走的是另一套：遗产税税率 6%——依经 TRAIN 法修订的《国家税法典》第 84 条，按净遗产价值课 6%；第 86 条另给标准扣除额：菲律宾公民与居民为 500 万比索，非居民为 50 万比索；第 86 条 A 款第 7 项另给家庭住宅扣除，上限 1,000 万比索，超过 1,000 万的部分照常计入遗产税。所以房产以继承方式转移时，适用的是这一套而不是买卖那一套，涉及资产传承规划的务必先取得专业税务意见。出售流程本身见 在菲律宾卖公寓的完整流程。本节所有比率均出自现行法条，但具体计税基数、免税额与申报时限以 BIR 现行条例及个案核算为准。
实操：把持有预算算明白（买前清单）
把前面的成本地图浓缩成一份买前尽调清单，帮你在下单前就看清「买得起，也养得起」：
- 调该房产的税单声明——去市政厅评估办公室查它认定的公允市价、适用的评估比率与评估价，再乘上该市条例的税率＋1% SEF，才是你真实的年度 RPT，而不是照 3% 上限估。
- 查有没有陈年欠税——按第 246 条 RPT 是跟房走的优先留置权，逾期按每月 2%、最多 36 个月累计罚息，成交后由你承接。
- 问清管理费水平——该楼盘每平米管理费单价是多少？按月还是按季？换算成你单元的年支出。账单上若出现 12% VAT，记得援引第 109 条 Y 项问一句。
- 查特别评估记录——近年是否有过特别评估？维修基金是否充足？老楼尤其要问。
- 把过户税费一次算清——CGT 6%＋DST 1.5%＋转让税 0.5% 至 0.75%＋登记费与公证费，并在合同里逐项写明由谁承担（记住法定义务人与合同约定不是一回事）。若是从开发商买一手房，还要确认售价是否超过 360 万比索的 VAT 免税门槛。
- 算上出租情境——若打算出租，把租金所得税、预扣税、代管费一并纳入测算（投资回报怎么算见 菲律宾公寓投资回报率怎么算）。
- 留足持有预算——把「每年 RPT + SEF + 管理费 + 水电 +（可能的）特别评估」加总，确认现金流能长期覆盖，尤其是空置期也要照缴；并给 RA 12001 带来的估价上调留一点余量。
一句话总结：房价是入场券，持有成本才是长跑。买前把这三段成本算清楚，比事后被账单追着跑要从容得多。本文为一般性介绍，不构成税务或投资建议。文中带条号的比率出自 RA 7160、《国家税法典》与 RA 12001 现行条文，但各地方政府在法定上限内自行定率、BIR 的门槛与条例也会调整，具体金额一律以物业所在地条例、BIR 现行规定及专业意见为准。需要有人帮你把过户、税费与持有咨询、出租代管这些环节衔接起来，欢迎通过易行官网了解 落地便民对接服务。