房东去世，租约还算数吗：算——而且这和「房子被卖掉」完全是两回事
算。《民法典》第 1311 条规定：合同仅在当事人、他们的受让人与继承人之间发生效力，除非由合同产生的权利义务依其性质、依约定或依法律规定不可转移；同条还写明，继承人承担的责任不超过其从被继承人处所受财产的价值。配套的还有第 1178 条：因债发生的权利，在没有相反约定时可以转移。住宅或商业租赁通常不属于「依其性质不可转移」的那一类，所以出租人一方换成继承人，合同本身继续有效。
继承在什么时候发生：第 774 条把继承定义为财产、权利与义务（以遗产价值为限）因死亡而移转给他人的取得方式；第 776 条说遗产包括一个人未因死亡而消灭的全部财产、权利与义务；第 777 条则直接写明：继承权自被继承人死亡之时起移转。也就是说，从房东去世那一刻起，出租人一方在法律上就已经变成了继承人，哪怕遗产程序还没走完、房产证还没改名。这一点很重要：对方不能拿「还没办完手续」当作不履行合同的理由。
为什么要强调「这和卖房不一样」：因为菲律宾民法对买卖另有一条常被误用的规定。第 1676 条规定：土地上存在未在产权登记处登记的租约时，买受人可以终止该租约，除非买卖合同中有相反约定，或者买受人知悉该租约的存在；该条还规定，如果买卖是为了消灭租约而作的虚假买卖，假买受人不得行使该项权利，并且在买受人要求终止租约时买卖尚未登记的，推定该买卖为虚假。继承人不是买受人——他们是通过继承承接了原房东在合同中的地位，而不是从外部买来一块「干净」的地。所以，把第 1676 条搬来对你说「我是新主人，我可以终止你的租约」，前提是否成立，要由律师按事实判断。房东在世时把房子卖掉的情形，见 菲律宾房东突然让我搬走怎么办。
你现在该做的第一件事很朴素：把合同找出来，逐条看有没有关于当事人死亡、继承、转让的约定。有约定的按约定；没有约定的，就回到上面这几条一般规则。合同本身该写死哪些条款，见 在菲律宾签租房合同：先核实签约对象，再逐条写死条款。
条文引自共和国第 386 号法（《菲律宾民法典》）在 官方公报公布的文本；如有修订，以现行有效版本为准。
租金该交给谁：交错了人，可能等于没交
这是房东去世后最容易出事、也最容易被忽略的一环。《民法典》第 1240 条规定：清偿应当向债权人本人、其权利承继人（successor in interest），或者任何经授权受领的人为之。换句话说，你把钱转给了一个没有资格收的人，法律上未必算你履行了付租义务——将来对方以欠租为由主张解约或起诉，你手上那些转账记录可能撑不住。
房东去世后，最常见的三种混乱局面：
- 几个子女各自来找你收租，说法还不一致；
- 一个自称「负责处理老人后事」的亲戚或管家，要求你把钱转到他的私人账户；
- 原来的收款账户还能转账，于是你照旧打过去——但那个账户的持有人已经不在了，账户状态与资金归属都可能出问题。
稳妥的做法是分三步，全部留书面：
- 先书面通知。用邮件或书面函件告知对方：你已知悉出租人去世，愿意继续按合同履行，但需要在收到相关证明文件与统一的收款指示后才能付款。把这封信发给所有联系过你的人，并保存发送与回执记录。这一步的意义在于：你不是拒付，而是要求确认收款人。
- 要求一份统一的书面收款指示。最好是由全体已知继承人共同签署，或由他们授权的一个代表签署（授权文件通常需要公证），写明此后的收款人、账户、以及收据由谁出具。
- 在文件齐备之前，把钱按合同金额留出来、不要挪用，并在书面通知里说明你已备妥、随时可在收到指示后支付。具体应当如何处置（例如是否需要向法院提存）必须由你的律师按个案判断，不同情形做法不同，不要自行套用网上的说法。
三条硬规矩：不要付现金给任何自称继承人的人；每一笔都要能对上名字的正式收据（Official Receipt 的作用与开具方式见 菲律宾房租发票怎么开：Official Receipt 与报销）；以及把所有沟通留在书面渠道，微信或短信也算书面，但要能导出、带时间戳。
要向对方拿哪几份文件：一张可以照着要的清单
你有权在付款前要求对方证明自己有资格收钱——这不是刁难，而是第 1240 条给你的自我保护。下面这张清单按重要性排，具体需要哪几份、以什么形式提供，以对方的遗产处理进度与律师意见为准。
- PSA 出具的死亡证明副本。这是整件事的起点，没有它，后面所有主张都是口头的。
- 房产权属文件的复印件（公寓通常是 CCT，房地是 TCT），用来确认这套房子确实登记在去世的那位名下、以及有没有抵押或批注。产权证背面的批注怎么读，见 菲律宾房产证批注怎么读。
- 继承人的身份证明，以及能显示亲属关系的文件（例如出生证明、结婚证明）。
- 遗产处理文件：遗产的分割或结算文件、或法院的相关命令（视个案走的是司法程序还是非司法程序）。遗产程序本身怎么走、谁是继承人、份额怎么定，见 外国人在菲律宾的遗产与继承基础 与 在菲律宾有资产要不要立遗嘱。
- 若由一个人代收：全体继承人签署的授权文件（通常需要公证；人在国外签署的还可能需要认证）。公证与认证怎么办见 菲律宾公证怎么办。
- 一份写明收款人、账户与收据出具方的书面通知，并注明自哪一期租金起适用。
拿到文件之后要自己核三件事：产权文件上的名字与死亡证明上的名字是否一致（拼写或中间名不一致在菲律宾很常见，处理方式见 证件名字拼写不一致怎么办）；授权文件的签署人是否覆盖了所有已知继承人；以及收款账户的户名是否与授权文件对得上。账户户名对不上的，不要付。
把文件收齐这件事本身是有价值的：它既保护你，也让对方知道你不是可以随便糊弄的租客。如果对方拿不出、或者拖着不给，那恰恰说明继承人之间可能还没谈拢——这时候更不该急着把钱付出去。
文件都是英文、又不确定哪几份才算数？把你手上的合同、收据与对方给的文件整理齐，核对与翻译这一段可以交给 易行的落地服务团队 先过一遍，法律判断再交给持牌律师。
要不要和继承人重新签一份：不是义务，但这几条建议用补充协议写死
先给结论：原租约仍然有效，重新签一份不是你的法定义务；但为了把「谁收钱、押金在谁手里、到期怎么办」写清楚，签一份补充协议（addendum）通常对你更有利。关键是区分两件事——补充协议是把已有的合同补完整，重新签是缔结一份新合同。后者会让你失去原合同里已经谈好的条件，务必看清楚对方递过来的是哪一种。
补充协议里最值得写死的六条：
- 出租人一方现在是谁：列明全体继承人或其授权代表，并附授权文件编号。
- 收款人与账户，以及收据由谁出具、抬头写什么。
- 押金的金额、目前由谁持有、退租时由谁退、从哪一笔里退。（这一条最重要，见下一节。）
- 原合同其余条款继续有效——一句话，但它能挡掉很多后来的「重新谈」。
- 维修与报修的对接人：房东去世后，报修最容易变成没人认领的事。
- 到期与续约的处理方式，包括提前多久通知、按什么方式协商。
三个常见的越界要求，遇到时不必立刻答应：
- 「要重新签，所以租金要涨。」原合同未到期的，租金条款仍然约束承接的一方。涨租在什么情况下受限、受不受管制，见 菲律宾房租一年最多能涨多少。
- 「押金找上一任要去，我们没收到。」继承承接的是合同地位，不是只挑好的那半边；继承人的责任以其所受遗产价值为限，但这不等于押金义务凭空消失，处理方式见下一节。
- 「你先搬出去，等我们办完手续再说。」合同没到期、也没有法定解约事由的，要你腾房仍然要走法院程序，见 菲律宾租房被起诉怎么办：传票与律师函应对。
签之前的两件事：让懂法律的人看过（不是让中介口头解释），以及把补充协议与原合同装订在一起保存、双方各执一份。如果对方只肯给你一份扫描件、不肯签纸本，这本身就是个信号。
押金怎么保住：这是房东去世后最容易蒸发的一笔钱
押金在这种局面下最脆弱，因为它是一笔「早就付出去、要很久以后才退」的钱，而中间换了收款的人。趁着还在谈，把它落到纸上。
第一步：先把押金的性质和数额确认清楚。很多租约把预付租金、押金、保留金混在一个总数里写，结果退租时对方可以随口说「那部分是预付租金，早抵掉了」。三笔钱怎么区分见 菲律宾房东不退押金怎么办：合同该怎么签、扣款界限、维权路径。在补充协议里写明：押金金额是多少、是哪几笔、何时支付、目前由哪一方承接。
第二步：明确退还责任。写清楚退租时由谁退、从哪笔资金里退、多久内退、以及可以扣款的具体情形（正常损耗不扣、未结清的水电与管理费可扣等）。「到时候再说」是这笔钱消失得最快的一种写法。
第三步：把证据补齐。当初的押金收据、转账凭证、入住时的现状清单与照片、以及历次沟通记录，整理成一份可以随时拿出来的档案。继承人往往并不清楚老人当年收过什么、答应过什么——你手上的书面证据，在这种时候比任何口头说法都有力。
第四步：不要被卷进继承人之间的争执。如果几位继承人彼此不认账，你的立场很清楚：你的合同对方是「出租人一方」这个整体，不是其中某一个人。正确做法是书面要求他们给出统一的授权与指示，而不是在他们之间选边站、也不是分头各付一点。分头付出去的钱，将来每一笔都可能被另一方主张没有效力。
第五步：如果你本来就快到期了，考虑把退租一次性谈清。把腾房日期、押金结算、水电结清、钥匙交接写进同一份书面文件，并做到款项与钥匙同时交割。退租当天的完整清单见 菲律宾退租流程：结算怎么算、move out clearance 怎么办。
起争执了怎么办：谁能告你、你该找谁，以及易行能做什么
先分清三种局面，应对完全不同。
局面一：继承人要你搬走。合同未到期、也没有法定事由的，对方要收回房子仍然要走法院程序。《民法典》第 1673 条列举了出租人可以通过司法程序驱逐承租人的事由，包括约定期限届满、未支付约定的租金、违反合同约定的条件等。换锁、断水断电、把你的东西搬出去，都不在这张清单上——遇到这类做法怎么办见 菲律宾房东断水断电、换锁逼我搬走，合法吗。真的收到传票了，时间表与答辩要求见 菲律宾租房被起诉怎么办。
局面二：继承人之间互相争、没人给你统一指示。保持书面、保持中立、保持备付。把「我愿意付、但需要合法有效的收款指示」这句话落在纸面上并反复发出，是你将来最好的防守。同城自然人之间的纠纷，基层调解通常是先于法院的一步，成本极低，见 菲律宾 barangay 调解怎么走。
局面三：押金到期退不回来。按催告、调解、小额诉讼的顺序走，路径与材料见 押金退不回来的三条路径；正式催告怎么写、寄到哪里，见 菲律宾律师函怎么发。
什么时候必须请律师：对方主张终止租约、你收到法院文书、或者继承与产权本身存在争议时，都要找菲律宾持牌律师。怎么在十分钟内核验资质、费用由哪几块构成，见 在菲律宾怎么请靠谱律师。费用这里不给数字：通常由律师专业服务费、法院与第三方收取的费用、以及翻译与文件认证等你自己的成本三块构成，按案情让律师或客服报。
先说清边界：易行不是律师事务所，不提供法律意见、不代理诉讼、也不替客户出庭。我们能做的是核对文件、整理证据与时间线、准备与翻译文书、对接公证与认证、陪同到场沟通；涉及继承程序、诉讼与法律意见的部分，必须由菲律宾持牌律师出。
房东去世、几个继承人各说各话、租金不知道该付给谁？ → 让易行先核产权与文件、把沟通整理成书面记录，再决定要不要升级
免责说明：本文为一般性介绍，不构成法律意见。继承与租赁的具体适用因个案事实、合同约定与法律修订而不同，务必以现行有效的法律文本、主管机关当期公布与菲律宾执业律师的意见为准。