为什么惯例是房东出：谁委托谁付费
住宅长租的通行做法是，经纪佣金由委托方，也就是业主支付，租客不另付中介费。你作为租客，签约当天该交的是押金和预付租金，不应多出一笔佣金。
这和很多人在国内的经验相反，所以才会有人在看房第一天就被要价一笔佣金，还以为是当地规矩。要分清：这是行业惯例，不是一条法律。菲律宾没有一条法律规定租赁佣金必须谁付、必须几个月，佣金完全是委托协议里的约定。
最常见的纠纷不是有人乱收费，而是双方都以为对方付了。所以签约前直接问经纪一句「佣金是否由业主支付」，并让答案落到书面上。对方支吾，或只说「都是这样」，就要提高警惕。
三种可能要你出钱的例外
- 你委托经纪替你找房：你明确请人按你的条件，包括预算、区域、通勤、宠物、学区，去找、去谈、去陪看，这属于租方委托，付服务费是合理的，但服务范围、金额和支付时点必须事先书面约定，不能事后被通知。
- 商业物业与办公室租赁：写字楼、店铺、仓库的佣金安排更灵活，有的由承租方分担，取决于具体协议，住宅那套惯例不能直接套用。
- 个人业主拒绝付佣金：有些业主不给经纪费用，经纪就会转向租客要。这时你要判断的不是「合不合法」，而是这笔钱换来了什么服务、有没有收据。
无论哪种，都要在看房阶段问明白并写进租约。要求「先付佣金再带你看房」的，不是行业做法；以「看房费」「油钱」为名的小额索取，本身金额不大，但它是一个危险信号。
签约当天的钱：押金和预付租金不是中介费
很多人把签约当天交的那一大笔统称为「中介费」，其实里面绝大部分是押金和预付租金，跟经纪没有关系。拆开看，才知道该向谁要收据：
- 押金：给房东，退租结算后应退还。
- 预付租金：给房东，通常抵作首月或末月租金。
- 留位费或订金：为让业主停止带看先交的钱，要写清签约后是否抵扣，以及什么情况下退。很多协议约定不可退，交之前一定看清。
- 物业方收的费用：公寓管理处收的搬入押金、搬入费、门禁卡工本费、电梯预约费，交给的是物业，不是房东，更不是经纪。
- 水电过户与开户押金：各自对应的服务单位。
钱只应打给产权证上登记的业主本人，或有书面授权的收款人，每笔开写明用途的收据。经纪个人账户代收是高风险动作。押金与预付租金的区别，见 房东不退押金怎么办。
佣金怎么收：没有法定标准，看委托协议
菲律宾没有法定的租赁佣金标准，市场上最常见的两种口径是：一年期住宅租约按相当于一个月租金计，或按年租金总额的一定比例计。具体数字各家经纪、各类物业差别很大，以实际委托协议为准，不要照搬网上的说法。
- 租期长短：一年起租的长约佣金口径最标准，租期越短，经纪越可能按更高比例或按笔收。
- 是否独家委托：业主给了独家代理权的，经纪愿意投入更多，佣金通常也更高。
- 有没有分佣：常见业主方经纪与租客方经纪分一笔佣金，这不影响你，但能解释为什么带你看房的人不是挂牌的那位。
- 结算时点：通常在租约签署且首期款项到账后才结算，不是看房时先给。
短租和月租公寓的做法完全不同，不要套用长租的佣金逻辑。
怎么确认对方是持牌经纪：两分钟三件事
菲律宾的房地产服务受《房地产服务法》规范，执业的房地产经纪人须持有专业监管委员会核发的执照，销售人员须在持牌经纪名下登记执业。见面时就能问清三件事：
- 看执照：请对方出示执业证件或提供执照编号与姓名，到官方渠道核对状态是否有效。持牌的人不会介意被问，含糊其辞的基本可以排除。
- 看他和这套房的关系：他是业主本人、业主委托的经纪，还是「朋友的朋友有套房」？要求看业主的书面授权和产权凭证相关页。二房东转租最容易出事。
- 看钱进谁的口袋：押金和租金应付给业主本人或其书面授权的收款方，并取得正式收据。
写进租约的三句话，加一个要不要找中介的判断
跟钱有关的东西宁可写得啰嗦。租约里至少补这三处：
- 佣金承担方：写明本租约相关的经纪佣金及其税费由出租方承担，承租方无须另行支付；若确属你委托找房，则反过来写明服务范围、金额、支付时点与开票方。
- 押金的性质与退还：写明用途仅限损坏、欠费、清洁，退还时限，可扣项目须凭据，以及押金能否抵作最后一个月租金。
- 收款账户与收据：把业主指定的收款人和账户信息写进合同附件，并约定每笔付款开具正式收据。
要不要找中介，看你缺的是房源还是判断力。人还在国外、需要落地即住，或要卡学区通勤的，找持牌经纪往往划算，反正佣金多半不是你出；目标很明确、只想租某一栋楼的，直接联系物业或业主也可以，但要自己核对业主身份和产权。拿不准的，可以让 易行帮你核对租约和收款对象，我们做核实与陪谈，不替业主收钱。完整说明见 菲律宾租房中介费要给吗。