為什麼慣例是房東出：誰委託誰付費
住宅長租的通行做法是，經紀佣金由委託方，也就是業主支付，租客不另付中介費。你作為租客，簽約當天該交的是押金和預付租金，不應多出一筆佣金。
這和很多人在國內的經驗相反，所以才會有人在看房第一天就被要價一筆佣金，還以為是當地規矩。要分清：這是行業慣例，不是一條法律。菲律賓沒有一條法律規定租賃佣金必須誰付、必須幾個月，佣金完全是委託協議裏的約定。
最常見的糾紛不是有人亂收費，而是雙方都以為對方付了。所以簽約前直接問經紀一句「佣金是否由業主支付」，並讓答案落到書面上。對方支吾，或只説「都是這樣」，就要提高警惕。
三種可能要你出錢的例外
- 你委託經紀替你找房：你明確請人按你的條件，包括預算、區域、通勤、寵物、學區，去找、去談、去陪看，這屬於租方委託，付服務費是合理的，但服務範圍、金額和支付時點必須事先書面約定，不能事後被通知。
- 商業物業與辦公室租賃：寫字樓、店鋪、倉庫的佣金安排更靈活，有的由承租方分擔，取決於具體協議，住宅那套慣例不能直接套用。
- 個人業主拒絕付佣金：有些業主不給經紀費用，經紀就會轉向租客要。這時你要判斷的不是「合不合法」，而是這筆錢換來了什麼服務、有沒有收據。
無論哪種，都要在看房階段問明白並寫進租約。要求「先付佣金再帶你看房」的，不是行業做法；以「看房費」「油錢」為名的小額索取，本身金額不大，但它是一個危險信號。
簽約當天的錢：押金和預付租金不是中介費
很多人把簽約當天交的那一大筆統稱為「中介費」，其實裏面絕大部分是押金和預付租金，跟經紀沒有關係。拆開看，才知道該向誰要收據：
- 押金：給房東，退租結算後應退還。
- 預付租金：給房東，通常抵作首月或末月租金。
- 留位費或訂金：為讓業主停止帶看先交的錢，要寫清簽約後是否抵扣，以及什麼情況下退。很多協議約定不可退，交之前一定看清。
- 物業方收的費用：公寓管理處收的搬入押金、搬入費、門禁卡工本費、電梯預約費，交給的是物業，不是房東，更不是經紀。
- 水電過户與開户押金：各自對應的服務單位。
錢只應打給產權證上登記的業主本人，或有書面授權的收款人，每筆開寫明用途的收據。經紀個人賬户代收是高風險動作。押金與預付租金的區別，見 房東不退押金怎麼辦。
佣金怎麼收：沒有法定標準，看委託協議
菲律賓沒有法定的租賃佣金標準，市場上最常見的兩種口徑是：一年期住宅租約按相當於一個月租金計，或按年租金總額的一定比例計。具體數字各家經紀、各類物業差別很大，以實際委託協議為準，不要照搬網上的説法。
- 租期長短：一年起租的長約佣金口徑最標準，租期越短，經紀越可能按更高比例或按筆收。
- 是否獨家委託：業主給了獨家代理權的，經紀願意投入更多，佣金通常也更高。
- 有沒有分傭：常見業主方經紀與租客方經紀分一筆佣金，這不影響你，但能解釋為什麼帶你看房的人不是掛牌的那位。
- 結算時點：通常在租約簽署且首期款項到賬後才結算，不是看房時先給。
短租和月租公寓的做法完全不同，不要套用長租的佣金邏輯。
怎麼確認對方是持牌經紀：兩分鐘三件事
菲律賓的房地產服務受《房地產服務法》規範，執業的房地產經紀人須持有專業監管委員會核發的執照，銷售人員須在持牌經紀名下登記執業。見面時就能問清三件事：
- 看執照：請對方出示執業證件或提供執照編號與姓名，到官方渠道核對狀態是否有效。持牌的人不會介意被問，含糊其辭的基本可以排除。
- 看他和這套房的關係：他是業主本人、業主委託的經紀，還是「朋友的朋友有套房」？要求看業主的書面授權和產權憑證相關頁。二房東轉租最容易出事。
- 看錢進誰的口袋：押金和租金應付給業主本人或其書面授權的收款方，並取得正式收據。
寫進租約的三句話，加一個要不要找中介的判斷
跟錢有關的東西寧可寫得囉嗦。租約裏至少補這三處：
- 佣金承擔方：寫明本租約相關的經紀佣金及其税費由出租方承擔，承租方無須另行支付；若確屬你委託找房，則反過來寫明服務範圍、金額、支付時點與開票方。
- 押金的性質與退還：寫明用途僅限損壞、欠費、清潔，退還時限，可扣項目須憑據，以及押金能否抵作最後一個月租金。
- 收款賬户與收據：把業主指定的收款人和賬户信息寫進合同附件，並約定每筆付款開具正式收據。
要不要找中介，看你缺的是房源還是判斷力。人還在國外、需要落地即住，或要卡學區通勤的，找持牌經紀往往划算，反正佣金多半不是你出；目標很明確、只想租某一棟樓的，直接聯繫物業或業主也可以，但要自己核對業主身份和產權。拿不準的，可以讓 易行幫你核對租約和收款對象，我們做核實與陪談，不替業主收錢。完整説明見 菲律賓租房中介費要給嗎。