租約對新業主還有沒有效：看三件事
房子賣了，租約不會自動作廢，但新業主是否必須讓你住到期滿，要看三件事。
第一，他買的時候知不知道有租約。你一直住在裏面，看房時買家和中介都見過你，一般很難主張自己不知情。知情買下的，通常要尊重剩餘租期。
第二，租約有沒有在產權登記機關登記。登記過的租約對後來的買家有對抗力。現實是大多數住宅租約都沒有登記，所以這一條多半幫不上忙，但值得翻一下合同看有沒有做過。
第三，買賣合同怎麼寫。不少買賣合同會寫明「帶租約出售」，新業主承接原房東的權利義務。你沒有義務看到買賣合同全文，但可以書面請原房東和新業主確認這一點。
如果三件事都不成立，新業主在法律上有可能提前結束租約，但也要按程序來，不能説搬就搬。這種情形下，你因此遭受的損失通常應向原房東主張，因為是他在租期內把房子賣了。以上是一般規則，具體結論以合同文字和個案事實為準。
先核實：他真的是新業主嗎
在弄清對方身份之前，不要把租金轉給任何自稱新業主的人。
假冒新業主收租、催搬，是真實存在的騙局；原房東和買家交易沒有完成、只是簽了意向，也常被説成「已經賣了」。你要看到的是書面材料，而不是一條消息。
可以要求的材料包括：原房東簽字的書面通知，説明房屋已轉讓、自某日起租金付給誰；新業主的身份證件；以及能證明產權已經變更的文件，例如新的產權證副本或已簽署並公證的買賣契約。產權證上的批註怎麼讀，見 房產證背面的批註。
公寓的話，再向物業管理處核實業主登記有沒有變更，這是最快的旁證。物業一般不會把業主資料給你，但會告訴你「登記的業主是不是這個人」。
核實期間，當月租金照舊付給原房東或按原方式支付，並在轉賬備註裏寫明所屬月份。如果兩邊都説該付給自己，書面要求雙方共同出具一份付款指示，在拿到之前不要自行決定。類似的「租金該交給誰」問題，在房東去世時也會出現，處理思路相通，見 房東去世後租約怎麼辦。
押金和預付租金：找誰要
押金是你交給原房東的，原房東要麼把它轉交給新業主，要麼在你退租時自己退還，這件事必須落到紙面。
最常見的損失就出在這裏：原房東收了賣房款走人，新業主説「我沒收過你的押金」。所以在得知賣房的第一時間，就書面向原房東提出：請確認我已繳納的押金數額和預付租金，並説明是已轉交新業主，還是由你本人在租約結束時退還。
理想的結果是一份三方簽字的確認書：原房東、新業主、你，寫明押金數額、已預付到哪個月、自何日起由新業主承接租約。只要有這一頁紙，後面的爭議會少很多。
如果原房東不回覆，把你當初的付款憑證、收據、合同裏關於押金的條款整理好，這些就是日後追討的依據。押金扣款的界限和追討路徑，見 房東不退押金怎麼辦。
還有一個細節：你已經開給原房東的遠期支票，如果產權確實變更、收款人要換，應當書面要求原房東退還未兑付的支票，再按新指示處理，不要兩邊都留着有效支票。
新業主催搬：哪些能談，哪些他不能做
新業主想自住或重新出租，可以和你談提前搬走，但不能用斷水斷電、換鎖、搬走你的東西來逼你。
無論租約對他有沒有約束力，把租客趕出去都要走正當程序，自行動手在菲律賓是有法律風險的。遇到斷水電、鎖門、派人上門施壓，先拍照錄像留證，書面要求停止，並通知物業；物業對「業主私自換鎖、把租客關在門外」通常不會配合。
能談的東西其實不少：搬遷寬限期、退還全部押金和未使用的預付租金、搬家費用的分擔、提前解約的補償。把你的條件寫成一份清單，書面發給對方，談成後簽一份簡短的解約協議，寫清搬離日期、應退金額和退款日期。房東提前解約時可以開口要什麼，見 房東突然讓我搬走怎麼辦。
如果你的租約本來就快到期，現實一點：爭一個體面的搬遷期和押金全額退還，往往比爭「住到最後一天」更划算。
如果對方堅持你必須立刻走，而你認為租約應當繼續有效，就不要在口頭上爭，把立場寫下來發給對方，然後進入下一節的升級路徑。
談不攏：Barangay、律師函與法院
談不攏時的順序是：書面表明立場、Barangay 調解、律師函，最後才是法院。
先發一份書面函件，説明你的租約期限、你一直按時付租、你要求對方尊重租約或給出合理的補償方案。這份函件的作用是留下記錄：將來無論誰告誰，都能看出你沒有違約。
你和對方住在同一市鎮的，一般要先經過 Barangay 調解，流程見 Barangay 調解制度詳解。調解的好處是快、成本低，而且新業主多數也不想為了一個租客打官司。
對方發來律師函，不要慌，也不要不理。律師函本身不是法院文書，但裏面的期限和主張要認真對待，見 菲律賓律師函是什麼。如果收到的是法院傳票，那就是另一回事了，有答辯期限，必須儘快找律師，見 租房被起訴怎麼辦。
全程保持一件事不變：租金按時付、憑證留好。只要你沒有欠租，對方要通過法律程序讓你搬走就需要另找理由；一旦你停租，局面會立刻對你不利。
一張清單：得知賣房後依次做什麼
得知房子賣了之後，按下面的順序做，基本不會吃虧。
一，翻出租約，確認剩餘租期、押金與預付租金數額、有沒有關於房屋轉讓的條款。二，書面要求原房東確認轉讓事實、租金付款指示和押金去向。三，向新業主要身份和產權變更的書面證明，公寓再向物業核實。四，核實期間租金照舊支付並留憑證。五，爭取一份三方確認書。六，如被要求搬走，書面回覆你的立場和條件，不口頭答應任何期限。七，遇到斷水電或換鎖，立即取證並通知物業。
幾件不要做的事：不要因為「反正房子賣了」就停付租金；不要把租金付給只發來一條消息的人；不要在沒有拿到書面退款承諾前交還鑰匙；不要簽任何你看不懂的「自願搬離」文件。
如果最後決定搬走，退租交接照樣要做完整：水電結清、物業的搬出許可、交接清單和鑰匙簽收，見 退租流程走一遍。同系列裏，租的房子被銀行收回的情形與賣房不同，見 租的房子被銀行貼了收回通知怎麼辦。
如果語言不通、書面通知不知道怎麼寫、和房東或物業溝通吃力，可以把合同和聊天記錄發給 易行落地生活顧問，我們幫你梳理時間線、起草書面通知、對接物業，必要時陪同調解。易行是馬卡蒂的中文諮詢公司（SEC 註冊號 CS202009551，移民局認證 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30，DOLE 與 PRA 認證），與政府部門無隸屬關係，不承諾任何結果。本文不構成法律意見，個案請諮詢執業律師。