租约对新业主还有没有效：看三件事
房子卖了，租约不会自动作废，但新业主是否必须让你住到期满，要看三件事。
第一，他买的时候知不知道有租约。你一直住在里面，看房时买家和中介都见过你，一般很难主张自己不知情。知情买下的，通常要尊重剩余租期。
第二，租约有没有在产权登记机关登记。登记过的租约对后来的买家有对抗力。现实是大多数住宅租约都没有登记，所以这一条多半帮不上忙，但值得翻一下合同看有没有做过。
第三，买卖合同怎么写。不少买卖合同会写明「带租约出售」，新业主承接原房东的权利义务。你没有义务看到买卖合同全文，但可以书面请原房东和新业主确认这一点。
如果三件事都不成立，新业主在法律上有可能提前结束租约，但也要按程序来，不能说搬就搬。这种情形下，你因此遭受的损失通常应向原房东主张，因为是他在租期内把房子卖了。以上是一般规则，具体结论以合同文字和个案事实为准。
先核实：他真的是新业主吗
在弄清对方身份之前，不要把租金转给任何自称新业主的人。
假冒新业主收租、催搬，是真实存在的骗局；原房东和买家交易没有完成、只是签了意向，也常被说成「已经卖了」。你要看到的是书面材料，而不是一条消息。
可以要求的材料包括：原房东签字的书面通知，说明房屋已转让、自某日起租金付给谁；新业主的身份证件；以及能证明产权已经变更的文件，例如新的产权证副本或已签署并公证的买卖契约。产权证上的批注怎么读，见 房产证背面的批注。
公寓的话，再向物业管理处核实业主登记有没有变更，这是最快的旁证。物业一般不会把业主资料给你，但会告诉你「登记的业主是不是这个人」。
核实期间，当月租金照旧付给原房东或按原方式支付，并在转账备注里写明所属月份。如果两边都说该付给自己，书面要求双方共同出具一份付款指示，在拿到之前不要自行决定。类似的「租金该交给谁」问题，在房东去世时也会出现，处理思路相通，见 房东去世后租约怎么办。
押金和预付租金：找谁要
押金是你交给原房东的，原房东要么把它转交给新业主，要么在你退租时自己退还，这件事必须落到纸面。
最常见的损失就出在这里：原房东收了卖房款走人，新业主说「我没收过你的押金」。所以在得知卖房的第一时间，就书面向原房东提出：请确认我已缴纳的押金数额和预付租金，并说明是已转交新业主，还是由你本人在租约结束时退还。
理想的结果是一份三方签字的确认书：原房东、新业主、你，写明押金数额、已预付到哪个月、自何日起由新业主承接租约。只要有这一页纸，后面的争议会少很多。
如果原房东不回复，把你当初的付款凭证、收据、合同里关于押金的条款整理好，这些就是日后追讨的依据。押金扣款的界限和追讨路径，见 房东不退押金怎么办。
还有一个细节：你已经开给原房东的远期支票，如果产权确实变更、收款人要换，应当书面要求原房东退还未兑付的支票，再按新指示处理，不要两边都留着有效支票。
新业主催搬：哪些能谈，哪些他不能做
新业主想自住或重新出租，可以和你谈提前搬走，但不能用断水断电、换锁、搬走你的东西来逼你。
无论租约对他有没有约束力，把租客赶出去都要走正当程序，自行动手在菲律宾是有法律风险的。遇到断水电、锁门、派人上门施压，先拍照录像留证，书面要求停止，并通知物业；物业对「业主私自换锁、把租客关在门外」通常不会配合。
能谈的东西其实不少：搬迁宽限期、退还全部押金和未使用的预付租金、搬家费用的分担、提前解约的补偿。把你的条件写成一份清单，书面发给对方，谈成后签一份简短的解约协议，写清搬离日期、应退金额和退款日期。房东提前解约时可以开口要什么，见 房东突然让我搬走怎么办。
如果你的租约本来就快到期，现实一点：争一个体面的搬迁期和押金全额退还，往往比争「住到最后一天」更划算。
如果对方坚持你必须立刻走，而你认为租约应当继续有效，就不要在口头上争，把立场写下来发给对方，然后进入下一节的升级路径。
谈不拢：Barangay、律师函与法院
谈不拢时的顺序是：书面表明立场、Barangay 调解、律师函，最后才是法院。
先发一份书面函件，说明你的租约期限、你一直按时付租、你要求对方尊重租约或给出合理的补偿方案。这份函件的作用是留下记录：将来无论谁告谁，都能看出你没有违约。
你和对方住在同一市镇的，一般要先经过 Barangay 调解，流程见 Barangay 调解制度详解。调解的好处是快、成本低，而且新业主多数也不想为了一个租客打官司。
对方发来律师函，不要慌，也不要不理。律师函本身不是法院文书，但里面的期限和主张要认真对待，见 菲律宾律师函是什么。如果收到的是法院传票，那就是另一回事了，有答辩期限，必须尽快找律师，见 租房被起诉怎么办。
全程保持一件事不变：租金按时付、凭证留好。只要你没有欠租，对方要通过法律程序让你搬走就需要另找理由；一旦你停租，局面会立刻对你不利。
一张清单：得知卖房后依次做什么
得知房子卖了之后，按下面的顺序做，基本不会吃亏。
一，翻出租约，确认剩余租期、押金与预付租金数额、有没有关于房屋转让的条款。二，书面要求原房东确认转让事实、租金付款指示和押金去向。三，向新业主要身份和产权变更的书面证明，公寓再向物业核实。四，核实期间租金照旧支付并留凭证。五，争取一份三方确认书。六，如被要求搬走，书面回复你的立场和条件，不口头答应任何期限。七，遇到断水电或换锁，立即取证并通知物业。
几件不要做的事：不要因为「反正房子卖了」就停付租金；不要把租金付给只发来一条消息的人；不要在没有拿到书面退款承诺前交还钥匙；不要签任何你看不懂的「自愿搬离」文件。
如果最后决定搬走，退租交接照样要做完整：水电结清、物业的搬出许可、交接清单和钥匙签收，见 退租流程走一遍。同系列里，租的房子被银行收回的情形与卖房不同，见 租的房子被银行贴了收回通知怎么办。
如果语言不通、书面通知不知道怎么写、和房东或物业沟通吃力，可以把合同和聊天记录发给 易行落地生活顾问，我们帮你梳理时间线、起草书面通知、对接物业，必要时陪同调解。易行是马卡蒂的中文咨询公司（SEC 注册号 CS202009551，移民局认证 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30，DOLE 与 PRA 认证），与政府部门无隶属关系，不承诺任何结果。本文不构成法律意见，个案请咨询执业律师。