先繞過託管方核實：租金到底付了沒有、付給了誰
確認問題出在哪一環，比馬上指責託管方更重要：可能是託管方收了不轉，也可能是租客根本沒付，或者房子早已空置，三種情況處理方式完全不同。
聯繫租客：用租約上的聯繫方式，或者通過物業轉達，客氣地詢問最近幾期租金付給了誰、用什麼方式、有沒有收據。多數租客願意配合，因為他們也擔心付了錢卻被房東追討。請對方把付款憑證截圖發給你。聯繫物業：公寓管理處通常有住户登記，可以確認房子現在有沒有人住、住的是誰、物業費和水電有沒有欠繳。查自己的賬户：把過去一年每月應收和實收列成表，看從哪個月開始斷的。
三方信息對上之後，結論通常很清楚：如果租客有憑證證明已經付給託管方，而你沒收到，問題就在託管方；如果租客也沒付，那是租客違約，要按租約處理，可以參考 租客欠費跑了、把房子弄亂怎麼辦。核實過程中，所有溝通儘量用文字，保存好截圖，這些都是後面追討的證據。
立刻止損：書面撤回授權，通知租客和物業
一旦確認託管方截留租金，當天就要書面撤回對他的授權，並通知租客從下一期起改為直接付給你或你新指定的人，別讓損失繼續擴大。
撤回授權：如果你當初簽過特別授權書或託管合同，向託管方發一封書面通知，寫明自某日起撤回授權、終止託管，要求停止代收租金並交回鑰匙、門禁卡、租約原件和收款記錄。通知要留存發送證明。授權書怎麼撤回、撤回後如何讓第三方知道，見 特別授權書怎麼撤回。
通知租客：給租客發一份書面通知，説明原託管方已不再代表你，從下一期起租金請付到你指定的賬户或新代理人，並附上你的身份證明和產權證明複印件，讓租客放心。通知物業：告知管理處原託管方已無權代表業主，不要再讓他進出房子、領取信件或辦理任何手續，必要時登記新的授權聯繫人。
這三份通知發出後，託管方就很難繼續以你的名義收錢。即使他不配合交回東西，也已經切斷了損失源頭。
保住房子和文件：鑰匙、門禁、租約原件與產權資料
撤回授權之後，下一件事是把房子的實際控制權拿回來，包括鑰匙、門禁、停車卡、租約原件和你交給託管方的產權資料複印件。
人在國外，最穩妥的做法是另找一位你信得過的人，簽一份新的授權書，代你去現場處理。新代理人可以和物業一起確認房子現狀、清點傢俱家電、拍照存檔，並在租客同意的情況下核對租約。如果託管方拒絕交回鑰匙，不要自行破門或擅自換鎖影響租客正常居住，而應通過物業協調，在租客知情的情況下處理門禁和鑰匙更換。
還要檢查託管方有沒有用你的名義做別的事：有沒有把房子轉租給別人、有沒有用你的身份證件辦過其他手續、有沒有拖欠以你名義開的水電賬户或物業費。發現異常要一併記錄。產權證書原件儘量不要交給託管方保管；如果已經交了，要書面要求返還，必要時向律師諮詢補發與防止被濫用的辦法。遠程授權親友辦事的一般做法，見 人在菲律賓怎麼委託親友辦事，反過來人在國內委託菲律賓的人，思路相同。
追討之前先把證據整理好：缺一樣都會很被動
能不能追回錢，很大程度取決於證據是否完整：你和託管方的約定、租客付款的憑證、託管方沒有轉賬的事實，三樣都要能拿出書面材料。
約定：託管合同、授權書、聊天記錄裏關於代收租金、扣多少管理費、多久轉一次的約定。如果當初只是口頭説好，也要把能證明這個約定的聊天、轉賬歷史都整理出來。租客已付：租客提供的付款憑證、收據、銀行轉賬記錄，最好請租客出具一份書面説明，寫明哪幾期付給了誰。你沒收到：你的收款賬户流水，證明對應期間沒有到賬；託管方以往轉賬的記錄，對比出從哪期開始停止。
再加上你催討的記錄：發過幾次消息、對方怎麼回、什麼時候開始失聯。把這些按時間順序排成一張表，列清每一期應收、實收、差額。這張表是後面調解、報案或起訴時最核心的材料。
怎麼追討：調解、民事追償與刑事報案
追討一般按「書面催告、調解、民事追償或刑事報案」的順序推進，選哪條路取決於金額大小、對方是否還能找到、你是否方便到場，最好先聽執業律師的意見。
書面催告：通過律師或自己發一封正式催告函，列明截留的金額構成和期限，要求返還並提交賬目。很多託管方在收到正式函件後會出面協商。社區調解：如果雙方都在同一城市，部分糾紛需要先在社區調解處走調解程序，調解達成的書面協議有約束力，具體適用範圍以法規為準，社區傳票的應對見 收到社區調解傳票怎麼辦。民事追償：金額不大時可以考慮小額訴訟，程序相對簡單，見 菲律賓小額訴訟怎麼打。
刑事報案：如果託管方收了錢據為己有、拒不返還，可能涉及侵佔類刑事責任，可以向警方或檢察機關報案，但要有充分證據，並由律師判斷是否構成。人在國外的，很多環節可以通過授權代理人和律師完成，但有些程序可能需要你本人出具宣誓書或出席，要提前問清楚。個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
接下來怎麼安排房子，以及易行能做什麼
止損和追討之外，還要儘快決定房子以後怎麼管：換一家託管、交給可靠的親友、自己遠程直收，還是乾脆出售，避免同樣的事再發生。
無論選哪種，都要把幾條規矩定下來：租金儘量直接進你本人的賬户，託管方只負責找租客和維護，不經手租金；每月對賬，收到租客付款憑證和物業賬單的副本；授權書寫明範圍和期限，不給無限期的全權授權；產權證書原件自己保管。如果你在考慮賣掉房子，也要先把託管糾紛、欠費和租約處理清楚，買家通常會問。
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