先绕过托管方核实：租金到底付了没有、付给了谁
确认问题出在哪一环，比马上指责托管方更重要：可能是托管方收了不转，也可能是租客根本没付，或者房子早已空置，三种情况处理方式完全不同。
联系租客：用租约上的联系方式，或者通过物业转达，客气地询问最近几期租金付给了谁、用什么方式、有没有收据。多数租客愿意配合，因为他们也担心付了钱却被房东追讨。请对方把付款凭证截图发给你。联系物业：公寓管理处通常有住户登记，可以确认房子现在有没有人住、住的是谁、物业费和水电有没有欠缴。查自己的账户：把过去一年每月应收和实收列成表，看从哪个月开始断的。
三方信息对上之后，结论通常很清楚：如果租客有凭证证明已经付给托管方，而你没收到，问题就在托管方；如果租客也没付，那是租客违约，要按租约处理，可以参考 租客欠费跑了、把房子弄乱怎么办。核实过程中，所有沟通尽量用文字，保存好截图，这些都是后面追讨的证据。
立刻止损：书面撤回授权，通知租客和物业
一旦确认托管方截留租金，当天就要书面撤回对他的授权，并通知租客从下一期起改为直接付给你或你新指定的人，别让损失继续扩大。
撤回授权：如果你当初签过特别授权书或托管合同，向托管方发一封书面通知，写明自某日起撤回授权、终止托管，要求停止代收租金并交回钥匙、门禁卡、租约原件和收款记录。通知要留存发送证明。授权书怎么撤回、撤回后如何让第三方知道，见 特别授权书怎么撤回。
通知租客：给租客发一份书面通知，说明原托管方已不再代表你，从下一期起租金请付到你指定的账户或新代理人，并附上你的身份证明和产权证明复印件，让租客放心。通知物业：告知管理处原托管方已无权代表业主，不要再让他进出房子、领取信件或办理任何手续，必要时登记新的授权联系人。
这三份通知发出后，托管方就很难继续以你的名义收钱。即使他不配合交回东西，也已经切断了损失源头。
保住房子和文件：钥匙、门禁、租约原件与产权资料
撤回授权之后，下一件事是把房子的实际控制权拿回来，包括钥匙、门禁、停车卡、租约原件和你交给托管方的产权资料复印件。
人在国外，最稳妥的做法是另找一位你信得过的人，签一份新的授权书，代你去现场处理。新代理人可以和物业一起确认房子现状、清点家具家电、拍照存档，并在租客同意的情况下核对租约。如果托管方拒绝交回钥匙，不要自行破门或擅自换锁影响租客正常居住，而应通过物业协调，在租客知情的情况下处理门禁和钥匙更换。
还要检查托管方有没有用你的名义做别的事：有没有把房子转租给别人、有没有用你的身份证件办过其他手续、有没有拖欠以你名义开的水电账户或物业费。发现异常要一并记录。产权证书原件尽量不要交给托管方保管；如果已经交了，要书面要求返还，必要时向律师咨询补发与防止被滥用的办法。远程授权亲友办事的一般做法，见 人在菲律宾怎么委托亲友办事，反过来人在国内委托菲律宾的人，思路相同。
追讨之前先把证据整理好：缺一样都会很被动
能不能追回钱，很大程度取决于证据是否完整：你和托管方的约定、租客付款的凭证、托管方没有转账的事实，三样都要能拿出书面材料。
约定：托管合同、授权书、聊天记录里关于代收租金、扣多少管理费、多久转一次的约定。如果当初只是口头说好，也要把能证明这个约定的聊天、转账历史都整理出来。租客已付：租客提供的付款凭证、收据、银行转账记录，最好请租客出具一份书面说明，写明哪几期付给了谁。你没收到：你的收款账户流水，证明对应期间没有到账；托管方以往转账的记录，对比出从哪期开始停止。
再加上你催讨的记录：发过几次消息、对方怎么回、什么时候开始失联。把这些按时间顺序排成一张表，列清每一期应收、实收、差额。这张表是后面调解、报案或起诉时最核心的材料。
怎么追讨：调解、民事追偿与刑事报案
追讨一般按「书面催告、调解、民事追偿或刑事报案」的顺序推进，选哪条路取决于金额大小、对方是否还能找到、你是否方便到场，最好先听执业律师的意见。
书面催告：通过律师或自己发一封正式催告函，列明截留的金额构成和期限，要求返还并提交账目。很多托管方在收到正式函件后会出面协商。社区调解：如果双方都在同一城市，部分纠纷需要先在社区调解处走调解程序，调解达成的书面协议有约束力，具体适用范围以法规为准，社区传票的应对见 收到社区调解传票怎么办。民事追偿：金额不大时可以考虑小额诉讼，程序相对简单，见 菲律宾小额诉讼怎么打。
刑事报案：如果托管方收了钱据为己有、拒不返还，可能涉及侵占类刑事责任，可以向警方或检察机关报案，但要有充分证据，并由律师判断是否构成。人在国外的，很多环节可以通过授权代理人和律师完成，但有些程序可能需要你本人出具宣誓书或出席，要提前问清楚。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。
接下来怎么安排房子，以及易行能做什么
止损和追讨之外，还要尽快决定房子以后怎么管：换一家托管、交给可靠的亲友、自己远程直收，还是干脆出售，避免同样的事再发生。
无论选哪种，都要把几条规矩定下来：租金尽量直接进你本人的账户，托管方只负责找租客和维护，不经手租金；每月对账，收到租客付款凭证和物业账单的副本；授权书写明范围和期限，不给无限期的全权授权；产权证书原件自己保管。如果你在考虑卖掉房子，也要先把托管纠纷、欠费和租约处理清楚，买家通常会问。
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