先确认：这是弃房，还是他只是暂时不在
要有几项事实同时成立才算稳妥：租金已经拖欠、人长期不在、主要个人物品已搬走、多种方式联系不上或明确表示不回来。只凭「敲门没人应」就换锁，风险很大。
为什么要谨慎。租约没有依法终止之前，租客对这套房子仍有占有权。房东自行换锁、搬走物品、断水断电，在菲律宾可能被认定为非法驱逐，租客回来后可以主张赔偿甚至提出刑事控告，见 房东断水断电换锁合法吗。
判断弃房的线索。一是物业与保安的记录：最后一次出入是什么时候、有没有办理搬出许可、有没有货车来搬过东西。二是屋内状态：衣物、证件、电脑等贴身物品是否已经带走，冰箱里的食物是否腐坏，电表水表读数是否长期不动。三是沟通记录：电话、聊天软件、邮件是否多日不回，他有没有说过「我不回来了」「东西不要了」。四是他的工作单位或紧急联系人怎么说。
书面确认是最好的证据。哪怕只是一条消息「我已经搬走了，钥匙放在前台」，也足以让你放心收房。主动发消息问：「请确认你是否已搬离并交还房屋，如某日前未回复，将视为已交还。」并给一个合理的期限。
拿不准的时候，按「他可能回来」来处理：发书面的催告与终止租约通知，通知到租约上的地址、邮箱和他的工作单位；期限届满仍无音讯，再按下面的步骤收房。租约里如果有「连续若干天无人居住且欠租视为弃房」的条款，这一步会顺得多——这也是出租前合同该写的内容，见 买的房子想出租。
明确没走的，不属于本文的情形，按 租客不交房租怎么合法赶走 的程序办。
进屋取证：带见证人、一次拍全
第一次进屋要有第三方在场，并用连续视频加逐项照片把现状固定下来——这一次的记录，决定了后面押金扣得住扣不住、追偿追得到追不到。
见证人。首选物业管理处的人员或大楼保安，其次是 barangay 的工作人员；都请不到的，至少带一位与你没有利害关系的人。请他们在清点记录上签名并写日期。物业一般也要求业主进入出租单位时登记，这本身就是一份第三方记录。
连续视频。从门外开始拍，拍到门牌、开锁过程，然后不间断地走完每个房间，口头说明日期、时间、在场的人。这段视频的作用是证明「我进来的时候就是这样」。
逐项照片。墙面、地板、天花板、门窗、橱柜、卫浴、每一件随房家具和电器，坏的拍近景，好的也拍一张。拍电表、水表、燃气的读数。拍垃圾、虫害、霉变、宠物痕迹。把出租时签过的交房清单拿出来，一项一项对着拍。没有交房清单的，找出当时的招租照片作对比。
区分损坏和正常损耗。墙面轻微发黄、地板正常磨痕、灯泡烧掉，属于正常使用的自然损耗，不能算到租客头上；墙上的洞、破掉的门、烧焦的台面、失踪的电器、堵死的下水，才是可以追偿的损坏。把两类分开列，你的索赔才可信。
维修报价。请两家承包商或维修师傅出书面报价，报价单上分项列出人工和材料。之后实际维修的发票、付款凭证全部保留。
钥匙与门禁。记录收回了几把钥匙、几张门禁卡。换锁可以在取证完成、并已发出终止通知之后进行，旧锁芯留着。
如果屋内发现疑似违禁品、大量他人证件或可疑设备，不要动，直接报警并通知物业——这时你最需要的是一份警方记录，证明这些东西不是你的。
留下的东西能不能扔、能不能卖
不能当场扔，更不能直接卖了抵债。稳妥的做法是：清点造册、妥善存放、书面通知限期取回，期限届满后再按通知里写明的方式处置。
为什么不能直接处理。这些东西的所有权仍然是租客的。房东对欠租的租客留下的物品，法律上并没有可以自行变卖抵债的一般性权利；擅自处分，租客回头可以向你索赔，金额还很容易被夸大（「我箱子里有名表和现金」）。
清点造册。在见证人面前逐件登记：物品名称、数量、状态，贵重物品和证件单独列出并拍特写。清单一式两份，见证人签名。
存放。把物品集中到一个房间、储藏间或租用的小仓位，不要继续使用。证件、银行卡、电子设备等敏感物品封存，不要翻看其中内容。易腐、有卫生风险的东西可以拍照后清理。
书面通知。通过租约上的所有联系方式告知：物品清单、存放地点、取回的期限和方式、逾期后你将如何处置（捐赠、丢弃，或变卖并将所得在扣除欠款和合理的保管费用后留存备索），以及联系你的方式。期限给得宽裕一些，并保留发送凭证。
护照和身份证件。不要自己留着，也不要扣作「抵押」。外国租客的护照可以交给其本国使领馆，其他证件可以交给警方或物业并取得签收。
期限届满之后。按通知执行，并再次拍照记录处置过程。低价值的日用品捐赠或丢弃即可；有一定价值的物品，是否可以变卖、所得如何抵扣，最好事先取得律师的书面意见，或者取得 barangay 出具的见证。
租约条款的作用。如果租约里事先约定了弃房后遗留物的处置方式和期限，按约定走会稳得多。下一份租约记得写上。
反过来，如果是你作为租客搬家时东西被搬运方弄丢，见 搬家公司弄坏弄丢东西怎么索赔。
押金怎么扣，欠的水电物业费怎么办
押金按「欠租、欠缴的水电与物业相关费用、超出正常损耗的维修」的顺序抵扣，并出具一份分项清单；不够的部分才是你要追的债。
出具扣款清单。即使租客已经跑了，也要做这份清单并发给他：押金与预付租金的数额、每一项扣款的名目、对应的单据或报价、最后的差额。这份文件既是你日后追偿的计算依据，也是防他反过来主张你侵吞押金的保护。扣款界限的一般规则，见 菲律宾房东不退押金怎么办。
欠租。算到哪一天，取决于租约何时终止。通常可以算到你合理确认弃房并收回房屋之日；主张剩余整个租期的租金，要看合同怎么约定，也要看你有没有尽力把房子重新租出去——收回后长期空置而把损失全算给前租客，不容易得到支持。
水电网。先弄清账户在谁名下。账户在房东或业主名下的，欠费最终会追到你这里，拖着不交可能被停止供应并产生复通手续，见 水电被停了怎么办；先缴清，把账单和缴费凭证列进扣款清单。账户在租客名下的，向供电供水公司说明情况并办理新开户或过户，前账户的欠费原则上跟着原户主走，但各公司的做法不同，以其当期规定为准。
物业费与罚款。管理费欠缴、租客违反大楼规定产生的罚款、搬出时损坏公共区域的费用，物业一律找业主。让物业出具明细。和物业对账有争议的，见 和公寓管理处闹矛盾怎么办。
远期支票。租客预先开给你的租金支票如果被退票，那是另一项可以主张的权利，处理方法见 客户开的支票跳票了怎么办。退票的支票原件和银行的退票通知不要丢。
保险。房屋保险对租客故意破坏是否赔付，要看保单条款，多数基础保单并不涵盖；有投保的先问保险公司。
人跑了，追还是不追
先算账：差额不大、人已出境的，现实的做法往往是固定证据、尽快修复、重新出租；差额大、人还在菲律宾或有担保人的，才值得走调解或小额法庭。
找得到人的。先发一封书面催告，附扣款清单和照片，给出还款期限。写法见 菲律宾律师函是什么。对方是住在同一市镇的个人的，起诉前通常要先经 barangay 调解；调不成的，在金额限度内可以走 小额法庭，不需要律师出庭。
公司承租的。租约是和公司签的、由公司付租金的，向公司追比向住在里面的员工追有效得多。给公司的人事或行政发正式函件，多数正规公司会处理。
有担保人或中介的。租约上有担保人签字的，按担保条款主张。通过持牌中介出租的，中介虽然一般不对租客的行为负责，但有义务提供租客的资料并协助联系。
已经离境的外国租客。你仍然可以起诉并取得判决，但文书送达和判决执行都很困难，成本常常超过债权本身。把完整的证据留好——如果他日后返回菲律宾、或在这里还有资产和雇主，这些证据才派得上用场。
能不能让他「出不了境」「上黑名单」。普通的民事欠款不会自动导致限制出境或被列入移民黑名单，房东个人也无权申请这类措施。不要相信声称付费就能「拉黑租客」的人。
别做的事。在社交媒体或华人群里公布租客的姓名、照片、护照页；去他的新住处或公司闹；扣留他的证件。这些做法可能让你面临隐私与诽谤方面的指控，追回钱的概率却不会更高。
刑事途径只在确有故意毁坏财物、盗走随房电器家具等情形时考虑，需要报案并提供证据；单纯欠租是民事问题。
收尾与下一份租约，以及易行能帮的部分
把房子修好租出去，比和前租客纠缠更能减少损失；同时把这次暴露的漏洞，写进下一份租约。
收尾清单。取证完成并通知后换锁、注销旧门禁卡；彻底清洁和除虫；按报价维修并保留发票；结清水电并抄表；向物业更新住户登记；把全部文件（租约、交房清单、照片视频、通知、扣款清单、单据）归成一个档。
下一份租约要补的条款。弃房的认定标准与房东的收回权；遗留物的处置方式与期限；押金不得抵作最后几个月租金；水电账户归属与退租时的结清凭证；入住和退租时的书面交房清单与照片；租客的护照与签证信息、雇主和紧急联系人；公司员工入住的，争取让公司作为承租人或担保人。
筛选租客。核对证件与在菲身份是否有效、工作单位是否真实、前房东怎么评价。签证即将到期又说不清续签安排的，要多问几句。
人不在菲律宾的房东。定期巡房和收租对账是避免「三个月后才发现人跑了」的唯一办法，需要一位当地的受托人，授权范围写进书面文件。
税务提醒。租金收入的申报义务不因这次损失而消失，维修支出和坏账如何处理，问你的会计。
退租的正常流程长什么样，可以对照 菲律宾退租流程走一遍，把它变成你的标准做法。
易行不是律师事务所，也不是物业公司。我们能做的是：业主不在菲律宾时，代为会同物业进屋取证和清点；整理扣款清单与中英文催告；协助与物业、水电公司对账；准备 barangay 调解和小额索赔的材料；需要时转介执业律师。
如果租客已经失联、你人又不在菲律宾，可以把手上的文件和时间线发给易行落地生活顾问，我们协助整理书面材料、对接窗口，并在需要时转介执业律师。易行国际是马卡蒂的中文咨询公司（SEC 注册号 CS202009551；移民局认证 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30；劳工部 DOLE 与退休署 PRA 认证），与任何政府部门无隶属关系，也不承诺任何追偿或裁决结果。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。