三种证先对上号
卖家发来一张证的照片，你看不出它是哪一类、对应什么权利？ → 把证发给易行，先核类型与真伪再谈下一步
菲律宾的不动产登记制度下，你会遇到三种常见的产权证：
- OCT（Original Certificate of Title）——土地第一次进入登记系统时签发的原始证，之后的每一次转手都不再用它。
- TCT（Transfer Certificate of Title）——土地转让后签发的转移证，带地房产在市场上流通时基本都是它。
- CCT（Condominium Certificate of Title）——公寓单元专用的产权证，对应楼里某一个单元，以及该单元在公共区域与土地上的按份权益。
一句话记法：证上说的是一块地，通常是 TCT；说的是一个单元，那是 CCT。
这三种证都出自同一套托伦斯登记制度，其法律基础是《不动产登记法令》（Presidential Decree No. 1529）；公寓单元的产权与公共区域划分则另有《公寓法》（Republic Act No. 4726）与项目 Master Deed 共同规范。
为什么这个区别对外国买家格外重要
因为菲律宾对外国人持有土地有宪法层面的限制。TCT 指向土地，CCT 指向单元，所以两种证对应的买家范围并不相同：公寓单元通常可以登记在外国人名下，而土地那一侧不行，背景见 外国人能买什么、不能买什么。
这也意味着两件事：其一，看房时如果对方给你看的是 TCT，你要立刻追问土地那一侧打算怎么安排，见 带地的独栋外国人能不能买；其二，公寓虽然是 CCT，但整个项目的外资持有比例另有上限，额度用完时同样无法过户到外国人名下。
证上这几行必须逐行对
不论哪一种证，核验时看同样几件事：
- 证号与签发登记处。 证号要能在对应的 Registry of Deeds 查到，不能只凭卖家给的复印件判断。
- 登记名义人。 名字、婚姻状况的表述要与卖方出示的身份文件一致，出现别名、拼写不一致都要先问清楚。
- 标的描述。 CCT 会写明楼栋、层数、单元编号与建筑面积；TCT 会写明地块编号、面积与四至。描述与你看的房必须对得上。
- 背面批注（encumbrance）。 抵押、查封、地役、继承未结等都记在这里，读法见 房产证批注怎么读。
完整的查册与调取真本流程见 怎么查菲律宾房产证是不是真的。
CCT 还要连着两份文件一起看
公寓的权利不是只由那张 CCT 决定的。至少还要看两份：
Master Deed 及其使用限制条款——它定义整个项目哪些是单元、哪些是公共区域、权益怎么分摊，也是外资比例计算的基础。
公寓管理机构的文件与费用状况——管理费拖欠会跟着房子走，买二手时尤其要查清楚，见 前业主欠的管理费要我还吗。
新房从交房到拿到自己名下的 CCT 还有一段流程，时间节点见 从交房到过户全流程。
一张表记住怎么用
把决策压缩成三句话：看到 CCT，重点核项目文件与外资额度；看到 TCT，重点核土地那一侧怎么安排；两种都必须去登记处查册，并读完背面批注。
不要接受「证在办」「证在银行」这类只有口头说明的状态。证在谁手上、处于什么状态，是可以书面确认的事实，不是信任问题。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）可以代为核验产权证类型、登记状态与批注情况，并把结论以书面形式交给你。
延伸阅读：外国人在菲律宾买公寓全解、买房要准备哪些证件、买房要不要请律师。