三種證先對上號
賣家發來一張證的照片，你看不出它是哪一類、對應什麼權利？ → 把證發給易行，先核類型與真偽再談下一步
菲律賓的不動產登記制度下，你會遇到三種常見的產權證：
- OCT（Original Certificate of Title）——土地第一次進入登記系統時簽發的原始證，之後的每一次轉手都不再用它。
- TCT（Transfer Certificate of Title）——土地轉讓後簽發的轉移證，帶地房產在市場上流通時基本都是它。
- CCT（Condominium Certificate of Title）——公寓單元專用的產權證，對應樓裏某一個單元，以及該單元在公共區域與土地上的按份權益。
一句話記法：證上説的是一塊地，通常是 TCT；説的是一個單元，那是 CCT。
這三種證都出自同一套托倫斯登記制度，其法律基礎是《不動產登記法令》（Presidential Decree No. 1529）；公寓單元的產權與公共區域劃分則另有《公寓法》（Republic Act No. 4726）與項目 Master Deed 共同規範。
為什麼這個區別對外國買家格外重要
因為菲律賓對外國人持有土地有憲法層面的限制。TCT 指向土地，CCT 指向單元，所以兩種證對應的買家範圍並不相同：公寓單元通常可以登記在外國人名下，而土地那一側不行，背景見 外國人能買什麼、不能買什麼。
這也意味着兩件事：其一，看房時如果對方給你看的是 TCT，你要立刻追問土地那一側打算怎麼安排，見 帶地的獨棟外國人能不能買；其二，公寓雖然是 CCT，但整個項目的外資持有比例另有上限，額度用完時同樣無法過户到外國人名下。
證上這幾行必須逐行對
不論哪一種證，核驗時看同樣幾件事：
- 證號與簽發登記處。 證號要能在對應的 Registry of Deeds 查到，不能只憑賣家給的複印件判斷。
- 登記名義人。 名字、婚姻狀況的表述要與賣方出示的身份文件一致，出現別名、拼寫不一致都要先問清楚。
- 標的描述。 CCT 會寫明樓棟、層數、單元編號與建築面積；TCT 會寫明地塊編號、面積與四至。描述與你看的房必須對得上。
- 背面批註（encumbrance）。 抵押、查封、地役、繼承未結等都記在這裏，讀法見 房產證批註怎麼讀。
完整的查冊與調取真本流程見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的。
CCT 還要連着兩份文件一起看
公寓的權利不是隻由那張 CCT 決定的。至少還要看兩份：
Master Deed 及其使用限制條款——它定義整個項目哪些是單元、哪些是公共區域、權益怎麼分攤，也是外資比例計算的基礎。
公寓管理機構的文件與費用狀況——管理費拖欠會跟着房子走，買二手時尤其要查清楚，見 前業主欠的管理費要我還嗎。
新房從交房到拿到自己名下的 CCT 還有一段流程，時間節點見 從交房到過户全流程。
一張表記住怎麼用
把決策壓縮成三句話：看到 CCT，重點核項目文件與外資額度；看到 TCT，重點核土地那一側怎麼安排；兩種都必須去登記處查冊，並讀完背面批註。
不要接受「證在辦」「證在銀行」這類只有口頭説明的狀態。證在誰手上、處於什麼狀態，是可以書面確認的事實，不是信任問題。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）可以代為核驗產權證類型、登記狀態與批註情況，並把結論以書面形式交給你。
延伸閲讀：外國人在菲律賓買公寓全解、買房要準備哪些證件、買房要不要請律師。