第一关：资质，先过再谈其他
对方朋友圈全是成交截图，你却不知道他有没有执业资格？ → 让易行替你核资质、核房源、核文件，再决定要不要见面
菲律宾的房地产经纪属于受管制的执业领域，有牌照与无牌照能做的事并不相同。核验方法见 房产中介怎么查有没有牌照。
核到之后还要做一件很多人漏掉的事：确认你对接的那个人，与那张牌照是不是同一个人。实务中常见的是团队里持牌者一位、实际跟你全程的是另一位；这不必然有问题，但你要知道文件最终由谁签署、责任落在谁身上。三种身份的差别见 中介、经纪人、售楼代表有什么不一样。
制度依据是《房地产服务法》（Real Estate Service Act，Republic Act No. 9646）：房地产经纪、评估师与顾问属于受管制专业，由专业管制委员会下设的专门委员会监管，销售人员须在持牌经纪名下取得认可。核验时以官方名录为准。
第二到第六关：五件决定成色的事
- 他代表哪一方。 报酬来自卖方还是你，立场就在哪一侧，结构见 买房中介费谁出。同时对接买卖双方的，要问清利益冲突怎么处理。
- 房源从哪来。 是自有委托、平台转来，还是层层转介？转介链越长，信息越容易失真，交叉核验方法见 买房网站怎么用。
- 能不能给书面材料。 产权证复印件、项目文件、销售许可，一问就有还是一问就绕？新盘的许可核验见 开发商卖房许可怎么核。
- 收款走谁的账户。 款项应当付给明确的收款主体并取得正式收据，任何要求打到个人账户的安排都要先停下来。
- 愿不愿意把服务范围写清楚。 带看、议价、文件跟进、陪同验收，哪些在范围内、哪些另计，写下来才算数。
一次对话就能测出成色的四个问题
不必等合作一个月才知道对方靠不靠谱。第一次沟通问这四句，差别立刻显现：
「这套房的产权证能不能先发我复印件？」——看他把你当买家还是当流量。
「这个项目现在的外资持有情况怎么样？」——专业度与诚实度一起测，公寓项目的外资比例有上限，答不上来至少应当承诺去查。
「除了房价，我还会产生哪些费用？」——能分清税费、登记费与自聘专业服务的，通常做过完整交易。
「如果我最后决定不买，会有什么后果？」——回答里有没有把预留金条款讲清楚，很说明问题。
四个应该直接停手的信号
催得异常紧。 「今天不定就没了」是销售节奏，不是市场事实；真正稀缺的房源不靠催。
不肯给书面材料。 理由说得再充分，拿不出文件就是拿不出。
收款主体含糊。 付给谁、什么性质、能不能退，三个问题里有一个答不清就不该付。
替你做承诺。 比如保证能贷到、保证多久能拿证、保证租得出去。这类说法一旦落不到合同里，就只是话术。
再补一个不算红旗、但值得留意的信号：只回答「可以、没问题、都能办」。真正做过完整交易的人，通常会告诉你哪几步需要时间、哪几种情况会卡住、哪些事他也需要去查。一路顺畅的回答听着舒服，但往往意味着对方没有做到那一步。
找到合适的人之后，怎么合作才高效
把需求写成一页纸给对方：预算范围、区域、面积与户型、交付标准、入住时间、最不能接受的三件事。需求越具体，被带偏的空间越小。
同时保留自己的判断通道：中介负责撮合，把关要另外安排。产权核验与合同审阅该由你这一侧的人做，见 买房要不要请律师。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）在菲律宾做落地服务多年，服务范围与费用在开始前就写清楚；你要的是买到合适的房，不是被推着签一份合同。
还有一个实用习惯：把重要沟通留在可检索的文字渠道。语音和当面沟通效率高，但事后无法引用；每次口头谈完，用一条消息复述一遍「我理解的是……对吗」，对方回复确认即可。这一条不起眼，却是后续所有主张的基础。