第一關：資質，先過再談其他
對方朋友圈全是成交截圖，你卻不知道他有沒有執業資格？ → 讓易行替你核資質、核房源、核文件，再決定要不要見面
菲律賓的房地產經紀屬於受管制的執業領域，有牌照與無牌照能做的事並不相同。核驗方法見 房產中介怎麼查有沒有牌照。
核到之後還要做一件很多人漏掉的事：確認你對接的那個人，與那張牌照是不是同一個人。實務中常見的是團隊裏持牌者一位、實際跟你全程的是另一位；這不必然有問題，但你要知道文件最終由誰簽署、責任落在誰身上。三種身份的差別見 中介、經紀人、售樓代表有什麼不一樣。
制度依據是《房地產服務法》（Real Estate Service Act，Republic Act No. 9646）：房地產經紀、評估師與顧問屬於受管制專業，由專業管制委員會下設的專門委員會監管，銷售人員須在持牌經紀名下取得認可。核驗時以官方名錄為準。
第二到第六關：五件決定成色的事
- 他代表哪一方。 報酬來自賣方還是你，立場就在哪一側，結構見 買房中介費誰出。同時對接買賣雙方的，要問清利益衝突怎麼處理。
- 房源從哪來。 是自有委託、平台轉來，還是層層轉介？轉介鏈越長，信息越容易失真，交叉核驗方法見 買房網站怎麼用。
- 能不能給書面材料。 產權證複印件、項目文件、銷售許可，一問就有還是一問就繞？新盤的許可核驗見 開發商賣房許可怎麼核。
- 收款走誰的賬户。 款項應當付給明確的收款主體並取得正式收據，任何要求打到個人賬户的安排都要先停下來。
- 願不願意把服務範圍寫清楚。 帶看、議價、文件跟進、陪同驗收，哪些在範圍內、哪些另計，寫下來才算數。
一次對話就能測出成色的四個問題
不必等合作一個月才知道對方靠不靠譜。第一次溝通問這四句，差別立刻顯現：
「這套房的產權證能不能先發我複印件？」——看他把你當買家還是當流量。
「這個項目現在的外資持有情況怎麼樣？」——專業度與誠實度一起測，公寓項目的外資比例有上限，答不上來至少應當承諾去查。
「除了房價，我還會產生哪些費用？」——能分清税費、登記費與自聘專業服務的，通常做過完整交易。
「如果我最後決定不買，會有什麼後果？」——回答裏有沒有把預留金條款講清楚，很説明問題。
四個應該直接停手的信號
催得異常緊。 「今天不定就沒了」是銷售節奏，不是市場事實；真正稀缺的房源不靠催。
不肯給書面材料。 理由説得再充分，拿不出文件就是拿不出。
收款主體含糊。 付給誰、什麼性質、能不能退，三個問題裏有一個答不清就不該付。
替你做承諾。 比如保證能貸到、保證多久能拿證、保證租得出去。這類説法一旦落不到合同裏，就只是話術。
再補一個不算紅旗、但值得留意的信號：只回答「可以、沒問題、都能辦」。真正做過完整交易的人，通常會告訴你哪幾步需要時間、哪幾種情況會卡住、哪些事他也需要去查。一路順暢的回答聽着舒服，但往往意味着對方沒有做到那一步。
找到合適的人之後，怎麼合作才高效
把需求寫成一頁紙給對方：預算範圍、區域、面積與户型、交付標準、入住時間、最不能接受的三件事。需求越具體，被帶偏的空間越小。
同時保留自己的判斷通道：中介負責撮合，把關要另外安排。產權核驗與合同審閲該由你這一側的人做，見 買房要不要請律師。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）在菲律賓做落地服務多年，服務範圍與費用在開始前就寫清楚；你要的是買到合適的房，不是被推着簽一份合同。
還有一個實用習慣：把重要溝通留在可檢索的文字渠道。語音和當面溝通效率高，但事後無法引用；每次口頭談完，用一條消息複述一遍「我理解的是……對嗎」，對方回覆確認即可。這一條不起眼，卻是後續所有主張的基礎。