常見的四種角色
合同遞過來了，你卻説不清遞合同的這個人代表哪一方？ → 讓易行先釐清交易各方關係，再看條款
- 持牌房地產經紀。 受管制的執業身份，可以合法從事經紀業務，對執業行為承擔相應責任。資質核驗見 中介怎麼查有沒有牌照。
- 在經紀名下工作的銷售人員。 日常帶看與溝通多由他們完成，權限與責任來自其所屬的經紀與機構。
- 開發商的售樓代表。 代表項目一方，工作是把本項目的單位賣出去，報酬來自開發商。
- 房產託管與管理方。 交易之後的角色，負責出租、收租與日常維護，見 房產託管怎麼找。
這四種角色可能在一次交易裏同時出現，也可能由一兩個人兼任，關鍵是你要能分清每個動作背後是哪個角色在做。
還會遇到沒有執業身份、只做信息轉手的中間人。他們未必有惡意，但由於不承擔執業責任，提供的信息往往未經核實，轉述幾手之後失真也很常見。
這套角色劃分並非行業習慣，而是《房地產服務法》（Real Estate Service Act，Republic Act No. 9646）確立的：持牌經紀屬受管制專業，銷售人員須在持牌經紀名下取得認可後方可從事相關活動，兩者的責任來源並不相同。
判斷「他為誰工作」的三個線索
線索一：錢。 報酬從哪一方來，立場就偏向哪一方，結構見 買房中介費誰出。
線索二：房源的範圍。 只推一個項目的，多半是項目一側的人；能跨項目比較、也願意説某個項目不適合你的，才更像在替你找房。
線索三：誰的名字出現在文件上。 合同、收據、授權文件上的主體是誰，比口頭介紹更能説明關係。
這三條線索都指向同一個實務原則：熱情不代表立場，簽字才代表責任。
誰能簽字、誰只能傳話
買家最容易誤判的一點是把「跟你聊得最多的人」當成能做決定的人。實際上：
價格與條款的讓步通常需要賣方或開發商一側的授權，現場人員未必有權限；他説「我幫你申請」和「我批准」是兩回事。
合同簽署看的是文件上的簽署主體與授權文件，不看誰把紙遞給你。
收款要看收款主體與正式收據，不看誰伸的手。
因此，凡是重要的讓步與承諾，都應當落到文件裏，或至少取得書面確認。口頭承諾無法寫進合同的，多數時候意味着它本來就不存在。
還有一種常見錯位：把介紹人當成服務方。朋友、同事或羣裏的人把你引薦給某個項目，他可能因此獲得引薦報酬，但他並不承擔服務責任，也無權替你審條款。引薦是好意，把關是另一件事，兩者不要混為一談。
同一個人對接買賣雙方，怎麼辦
這種情況並不罕見，也不必然不能合作，但必須把兩件事講清楚：他在這筆交易裏的報酬來自哪幾方，以及出現利益衝突時如何處理。
更穩妥的做法是給自己保留一條獨立的判斷通道：產權核驗與合同審閲交給對你負責的一方，見 買房要不要請律師。撮合與把關由同一個人承擔時，第二道判斷就消失了。
判斷有沒有實質衝突，可以看一件具體的事：當你提出要做產權核驗或要求修改條款時，對方的第一反應是配合還是勸阻。配合的人，即使同時服務兩側，通常仍在做本職；把你的核驗要求説成「麻煩」「沒必要」「別人都不查」的，立場已經寫在回答裏了。
開場就問清的三句話
「你是持牌經紀，還是在某位經紀名下工作？」
「你在這筆交易裏代表哪一方，報酬由誰支付？」
「最終合同的簽署主體是誰，款項付到哪個賬户？」
三句話問完，角色關係基本清楚，後面所有溝通都有了座標。挑人的完整標準見 房產中介怎麼挑；新盤還要額外核項目銷售許可，見 開發商賣房許可怎麼核。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）會在開始前説明自己的角色與服務範圍，讓你清楚每一步由誰負責。