怎麼查菲律賓開發商有沒有賣房許可？License to Sell 怎麼核實

菲律賓 License to Sell 是什麼：沒有它，這個樓盤不能合法預售

License to Sell（賣房許可，簡稱 LTS 或 LS）是菲律賓主管部門簽發給開發商的一張項目級許可，允許它就特定項目、特定樓棟或特定期數向公眾銷售。法律依據是 1976 年的《住宅小區與公寓買家保護法令》（Presidential Decree No. 957，業內直接叫 PD 957）。

它和另一張證書是配套的：項目註冊證（Certificate of Registration，CR）證明這個項目在主管部門備了案，License to Sell 才是允許對外銷售的那一張。行業裏通常合稱 CR/LS，兩張缺一不可。

三個關鍵屬性必須先搞清楚，否則查了也白查：

• 它是項目級、不是公司級。開發商在別處有十個合法項目，不代表你看中的這一棟有許可。要核的永遠是你要買的那一棟、那一期。
• 它經常按樓棟或期數分批簽發。同一個社區，一期已拿證、二期還在申請，是很常見的狀態。銷售人員拿一期的證給你看二期的房，是最常見的偷換。
• 它可能有有效期與覆蓋範圍限制。過期、覆蓋不到你要的單位（粵語也説「單位」）、或只是臨時性許可，都屬於「有證但不管用」。

沒有 CR/LS 就預售會怎樣？對開發商而言是違規，可能面臨行政處罰；對你而言，最實際的後果是這筆投入幾乎沒有制度性保護——項目一旦停工或轉手，你連去哪個窗口投訴都不容易説清。項目停擺後的處置見 菲律賓樓盤爛尾停工怎麼辦。

菲律賓預售許可要看幾份文件：四張紙缺一不可

只看 License to Sell 是不夠的。一個能合法預售的項目，至少應該拿得出下面四份文件，且相互之間信息一致。

• ①項目註冊證（Certificate of Registration，CR）。DHSUD 簽發，證明項目已在主管部門登記（粵語也説「登記」）。
• ②賣房許可（License to Sell，LTS/LS）。同樣由 DHSUD 簽發，允許對外銷售，註明覆蓋的樓棟與單位範圍。
• ③開發許可（Development Permit）與經批准的總圖。由項目所在地的地方政府（LGU）簽發，證明規劃與用地合法。銷售圖冊上的樓高、棟數、配套，必須和批准的圖紙對得上。
• ④公寓項目還要有 Master Deed with Declaration of Restrictions。依據《公寓法》（Republic Act No. 4726）製作、在產權登記處（Registry of Deeds）登記，它界定了公共部分、單位邊界與外國人持有比例的計算基礎。

另外常被要求的還有環保部門的環境合規證書（ECC）。實操建議是：不要接受口頭保證，直接要這四份文件的複印件或編號，回去自己核。正規開發商給這些資料毫不為難；扭扭捏捏、説「內部文件不外傳」的，本身就是答案。

還有一件容易忽略的事：要核的不只是項目，還有土地本身。項目所在的母地塊產權是否清晰、有沒有抵押或權利負擔，要去 Registry of Deeds 調認證真本比對，方法見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的。開發商拿的是租賃地還是自有地，會直接影響你未來能不能順利過户，交樓過户流程見 菲律賓公寓交樓與產權過户。

菲律賓開發商資質查詢：五步核實法

把核實拆成五步，按順序做，任何一步過不去就停。整套下來通常幾個工作日就能有結論，成本遠低於一筆按金。

• 第一步：向 DHSUD 核實項目。拿着項目名稱、開發商全稱與銷售人員給你的 CR/LS 編號，向 DHSUD 的中央或所在大區辦公室查詢該項目的登記與許可狀態，必要時申請出具書面證明。不要只信銷售給你看的那張紙——要麼去官方渠道核，要麼請對方提供官方出具的證明文件。官方查詢入口與辦理要求以 DHSUD 官網最新公告為準。
• 第二步：核開發商這家公司本身。去證券交易委員會（SEC）查公司是否真實存在、註冊名稱是否與合同主體一致、有沒有按年提交財報，方法見 菲律賓 SEC 公司查詢怎麼做。銷售品牌名和合同簽約主體是兩回事，很多糾紛就出在這裏。
• 第三步：核土地產權。去產權登記處調母地塊的認證真本，看權屬、面積、抵押與其他權利負擔。
• 第四步：核交付歷史。這家開發商過去五到十年在同城交付過哪些項目、有沒有嚴重延期、業主拿到產權證花了多久。已交付項目的業主羣是最誠實的信息源，比任何宣傳冊都值錢。
• 第五步：實地看。去工地看有沒有真的在施工、看現場公示牌上的許可編號與你手上的是否一致。菲律賓的工地按規定會有公示，公示牌信息與銷售説辭不符是強信號。

如果你人不在菲律賓、或語言與流程不熟，這五步都可以委託當地律師或專業機構代辦。涉及金額較大的交易，請律師做一次完整盡調是划算的，見 外國人在菲律賓怎麼請律師。

License to Sell 怎麼看：六個必須對上的字段

拿到證書別隻看有沒有蓋章，逐項比對這六個字段，任何一項對不上都要問清楚再談價格。

• ①簽發機關與編號。是 DHSUD（或歷史上的 HLURB）簽發的正式編號，不是開發商自制的內部編號。
• ②持證人名稱。必須與你將要簽合同的那個法律主體完全一致，包括後綴（Inc.、Corp.、Realty & Development 等）。差一個字都要追問。
• ③項目名稱與地址。與銷售現場、宣傳資料、合同上的項目名一致。同名不同址的項目並不罕見。
• ④覆蓋範圍。寫明覆蓋哪一棟、哪一期、哪些單位編號。這是最容易被偷換的一項——確認你要買的那個單位號在覆蓋範圍內。
• ⑤簽發日期與有效狀態。有些許可有期限或後續變更，最保險的做法是讓開發商提供近期的官方確認，而不是一張五年前的複印件。
• ⑥是否為臨時性或附條件許可。如果證書上有臨時、附條件字樣，要問清楚條件是什麼、什麼時候能轉正、轉不了正會怎樣。

一個實用技巧：把 CR 和 LTS 上的編號、日期、覆蓋範圍，與開發許可、總圖、銷售合同四份東西橫向擺開對。造假通常只造最容易被要的那一張，幾份文件之間的不一致比單張的真偽更容易發現。合同簽署前的公證與見證要求見 菲律賓公證怎麼辦。

菲律賓樓盤合法嗎：九個應該立刻停手的信號

下面九條，中一條就該暫停付款、把資料拿去核實；中三條以上，基本可以直接放棄。

• ①拿不出 CR/LS，或只肯口頭説「已經批了，證在總部」。
• ②給你看的許可覆蓋的是別的樓棟或別的期數。
• ③收款賬户不是合同上的公司賬户，而是個人賬户、關聯公司或第三方代收。這一條是絕對紅線。
• ④要求現金支付且不開正式收據。正規交易會開公司抬頭的收據（Official Receipt）。
• ⑤合同主體與持證人名稱不一致，銷售解釋為「集團內部安排」。
• ⑥優惠有效期極短，逼你當天下單。限時折扣本身正常，但配合前面幾條就是壓迫式成交。
• ⑦宣傳的樓高、棟數、配套與批准圖紙不符。按 PD 957，銷售廣告應與登記備案的內容一致。
• ⑧工地長期沒有實質施工進度，或公示牌信息與銷售説辭不一致。
• ⑨這家開發商過往項目有嚴重延期或產權證難產的記錄。

還要提醒外國買家兩件事。一是身份限制：外國人不能直接持有菲律賓的土地，能買的是公寓單位，且整棟公寓的外國人持有比例受法定上限約束，具體規則與操作見 外國人在菲律賓買房完整指南，區域比較見 東南亞各國外國人置業規則。二是持有成本：房產税、管理費、停車位費用要提前算進去，見 菲律賓房產的持有成本與 公寓管理費與車位怎麼收。

HLURB 和 DHSUD 是什麼關係：老證書上寫 HLURB 還算數嗎

算數。DHSUD 是現在的主管部門，HLURB 是它的前身之一，早年簽發的許可並不因為機構改名而失效。但你需要知道這條沿革，否則看到證書上的機構名會懷疑真偽，或者跑錯窗口。

簡要脈絡是這樣的：住宅小區與公寓項目的登記與許可職能，歷史上由住房與土地利用監管委員會（HLURB）行使；2019 年《人居與城市發展部法》（Republic Act No. 11201）成立了人居與城市發展部（DHSUD），把監管職能劃歸 DHSUD，把裁決與糾紛處理職能劃給人居裁決委員會（HSAC）。所以今天的分工大致是：查許可、辦登記去 DHSUD；有糾紛要裁決走 HSAC。

這對你的實際影響有三點：第一，看到 HLURB 抬頭的老證書不要直接當假的，但要向 DHSUD 確認現狀；第二，網上搜到的舊攻略可能還在寫 HLURB 的流程與地址，別照着跑，以 DHSUD 官網最新指引為準；第三，糾紛渠道變了——過去説「去 HLURB 告開發商」，現在對應的裁決機構是 HSAC。具體受理範圍、材料與時限，以官方最新公告為準。

買期房時法律給了你哪些保護：三層安全網

菲律賓對期房買家的保護主要來自三部分：PD 957 的登記與許可制度、《馬塞達法》（Maceda Law，Republic Act No. 6552）對分期付款買家的退款保護、以及合同本身的約定。逐層看：

• 第一層：登記與許可制度。PD 957 要求項目登記、取得賣房許可，並要求銷售廣告與登記內容一致。這層保護的前提是——你買的確實是一個已登記的項目。買了沒證的項目，等於自己走出了這層網。
• 第二層：Maceda Law 的分期付款保護。這部法律給分期購買不動產的買家提供了寬限期與在一定條件下取得退款（cash surrender value）的權利，付款年限達到法定門檻後保護更強。但它有適用範圍與計算規則，且不同情形結果差別很大，具體適用要看合同與付款記錄，建議由律師就個案判斷。
• 第三層：合同條款。交付日期、延期違約責任、退款條件、產權證辦理時限，這些必須白紙黑字寫進合同。銷售的口頭承諾不進合同就等於沒有。

一個反覆出現的教訓：很多買家的損失並非來自欺詐，而是來自延期。項目晚交兩三年、產權證再晚幾年，資金被套住的成本往往超過賬面折扣。所以盡調時對交付歷史的核實，重要性不亞於對許可的核實。投資角度的算賬方式見 菲律賓公寓投資回報怎麼算，未來退出的流程見 在菲律賓賣房的流程。

核實要多久、能不能代辦：給中文買家的實操建議

時間上，向 DHSUD 查詢項目狀態通常是幾個工作日量級的事；產權調冊也是同一量級；最慢的是交付歷史與實地核實，取決於你能不能約到已交付項目的業主。整套盡調通常一到兩週可以走完，具體時限以各機關現行規定為準。相比動輒幾年的持有周期，這點時間成本幾乎可以忽略。

能不能代辦？可以。常見做法是委託當地律師或專業顧問出一份盡調報告，內容包括：許可狀態確認、公司登記狀態、母地塊產權比對、合同條款審閲。付費請人查一次，通常遠低於一個單位的按金金額，也遠低於踩坑的代價。

最後給中文買家三條特別提醒：

• ①不要通過只有微信聯繫方式的中介付款。付款賬户必須是合同上的公司賬户，任何第三方代收都要拒絕。相關騙局手法見 菲律賓租房與房產騙局。
• ②合同用英文簽，看不懂就找人翻譯後再簽。菲律賓的房產合同以英文為準，中文版本通常只是參考件。
• ③把「拿到產權證」當成交易終點，而不是「交樓」。很多糾紛發生在交樓之後、過户之前的這一段。

需要有人陪着跑 DHSUD、Registry of Deeds 與實地核驗的，易行落地服務團隊可以協助安排陪同與文件核實；本文不代表法律意見，個案請以持牌律師的判斷為準。港澳買家的額外注意事項見 香港買家在菲律賓置業要注意什麼。