菲律宾房子被占了，第一步做什么
第一步不是去现场交涉，而是先把证据固定下来、并且确认对方是「怎么进来的」——这一个问题决定了你之后走哪条诉讼路径、以及有没有超过一年的时限。
按这个顺序做，第一周就能把主动权拿回来：
- ① 固定现状证据。带日期的现场照片与视频（外观、门牌、自建结构、人数、车辆）、无人机或卫星影像也可以作为辅助。如果是土地，请测量师做一次 relocation survey，把被占范围与界址落到图上；
- ② 调取最新的产权文件。到 Registry of Deeds 申请一份 certified true copy，重点看背面的批注栏有没有 adverse claim、lis pendens、notice of levy 之类的记载；同时到市政的 Assessor 处查 tax declaration 与地税（amilyar）近几年是谁在缴——长期由别人在缴税，是最危险的信号之一；
- ③ 到 barangay 问清楚里面住的是谁。barangay 通常掌握住户名单、住了多久、有没有 barangay clearance 或 certificate of residency。这一步同时也是后面调解程序的铺垫；
- ④ 由律师发出书面的腾房要求（demand to vacate）。写明要求腾空的期限与合理使用费，用挂号信或有签收凭证的方式送达，并保留回执。这份信在 unlawful detainer 案件里是一年期限的起算点，缺了它案子会被直接驳回；
- ⑤ 不要付「先搬走再说」的现金而不签协议。没有书面放弃权利条款的口头补偿，几乎必然会被要第二次。
三件绝对不要做的事：不要自己找人去清场、不要切断水电或封路、不要在没有律师的情况下和对方签任何字据。相关的现场处理与找律师方式见外国人在菲律宾怎么请律师与barangay 调解怎么走。
菲律宾 informal settlers 是什么意思？和 squatter 有什么区别
informal settlers 是菲律宾官方与媒体使用的中性称呼，指在没有产权、没有租约、也没有得到业主许可的情况下占用土地或房屋居住的人；squatter 是同一件事的旧称与口语说法，带明显贬义。官方文件里常见的还有 ISF（informal settler families），因为菲律宾的统计与安置单位是「户」不是「人」。
法律上的关键区分有三层，直接影响你能对对方做什么：
- ① 单纯的贫困占住不再是刑事犯罪。1997 年的 RA 8368 废止了旧的《反擅自占地法》（PD 772），因此你不能指望警察把占住的人当刑事犯抓走。这是很多中国业主一开始就误判的地方；
- ② 但「职业占地者」和「占地集团」仍被禁止。RA 7279（1992 年《城市发展与住房法》，UDHA）明确排除 professional squatters 与 squatting syndicates：有能力自己租买却仍占地的人、以占用为业并把占用权转卖出租的人、以及曾接受过政府安置后又再度占地的人。这类人不享有安置权益，把对方归到这一类，是诉讼与谈判里都很有分量的一步；
- ③ 最常见的占住者其实不是陌生人。而是原来的看屋人（caretaker）、卖方的亲戚、前租客、谈崩了的准买家、甚至施工队。他们一开始是经许可进入的，性质是「许可终止后的非法留置」，走的是 unlawful detainer 而不是 forcible entry——这一点弄错，案子会被驳回重来。
住久了会不会变成他的产权？对已登记土地，答案是不会。菲律宾《土地登记法令》（PD 1529）第 47 条明文规定：任何人不得以时效或逆权占有的方式，取得对抗登记业主的已登记土地权利。只有未登记土地才存在时效取得（善意加正当权源的普通时效、以及更长的非常时效）。
但有两个例外风险要认真对待：一是拖延太久可能被以 laches（长期怠于行使权利）抗辩，尤其在界址侵占、地役通行、口头借用这类争议里；二是对方可能拿着一份来路不明的 tax declaration 或另一套地契主张自己也是业主，这时案件性质会从「收回占有」升级为「产权确认」，时间与费用完全不是一个量级。产权文件怎么查，见菲律宾产权证怎么核实与地契背面的批注与他项权利怎么读。
为什么绝对不能自己带人去赶人
因为菲律宾法律把「自力清场」这条路堵死了：《民法典》第 536 条规定，任何认为自己有权剥夺他人对某物持有的人，都必须求助于有管辖权的法院。第 429 条确实给了业主「自助权」，但那只在侵入正在发生或迫在眉睫的那一刻可用——一旦对方已经住下来、形成了事实占有，自助权就用不了了。
自己动手的现实后果有三层：
- ① 你可能变成刑事被告。强行赶人、砸门、搬走对方财物，可能构成 grave coercion（强制罪）、malicious mischief（恶意毁损）、trespass 等罪名；找人恐吓则可能牵出更重的罪名。对持签证在菲律宾生活的外国人来说，任何刑事记录都会直接波及签证与出入境；
- ② 你的民事案子会失分。断水断电、拆屋顶、堵住出入口这类骚扰式驱逐，正是 RA 7279 明令禁止的做法，一旦被记录在案，法院对你的其余主张也会更苛刻；
- ③ 现场层面你多半赢不了。对方一报案，barangay 与警察的第一反应通常是维持现状（status quo）、保护现居住者，并要求你出示法院命令。你带去的人越多，事情越容易升级成治安事件。
合法的清场只有一种样子：法院判决生效 → 你申请执行令（writ of execution）→ 法警（sheriff）送达并给出自愿腾空期 → 对方仍不搬，再申请拆除令（writ of demolition）→ 由法警主持、警方在场维持秩序执行。RA 7279 第 28 条还对拆迁本身设了程序要求：提前书面通知、与受影响住户协商、当地官员到场、在正常工作时间与适宜天气下进行、执行人员须可辨识身份等。
如果过程中遇到有人以「协调费」「保护费」名义索要好处，处理方式见在菲律宾遇到索贿怎么办。
菲律宾清空占住的三条法律路径，怎么选
选哪条路只看两件事：对方是怎么进来的，以及你被剥夺占有（或最后一次要求腾房）到今天有没有超过一年。选错了法院会以管辖或诉由不当驳回，白白多花几个月。
- ① Forcible entry（强行侵入）。对方是以暴力、威胁、策略或隐秘手段闯入的。从被剥夺占有之日起一年内，向标的所在地的市级/都市法院（MTC/MeTC）提起。只争占有，不争产权；
- ② Unlawful detainer（非法留置）。对方一开始是经你或前业主许可进来的（看屋人、亲戚、前租客、卖买谈崩的买方），许可终止后拒绝搬走。从最后一次书面腾房要求之日起一年内，同样向 MTC 提起。这条路在实务中占绝大多数；
- ③ 超过一年，或情况更复杂。只争占有权而已过一年的，提 accion publiciana，向地区审判法院（RTC）起诉；连产权归属都有争议的，提 accion reivindicatoria（收回产权与占有），也在 RTC。这两条路的时间和费用是前两条的数倍，所以「一年」这个门槛值得你把动作提前。
两个不能跳过的前置动作：
- 书面腾房要求（demand letter）。它同时要求腾空与支付合理使用费，最好由律师出具、有可证明的送达方式。unlawful detainer 的一年期从这封信起算，没有它就没有诉由；
- barangay 调解（Katarungang Pambarangay，依《地方政府法典》RA 7160）。当事人是自然人且住在同一城市/市镇时，必须先到 barangay 调解，调解不成拿到 Certificate to File Action 才能立案。一方是公司法人、双方不在同一市镇、或案件需要即时救济等情形可豁免。跳过这一步，案子会被以未穷尽前置程序驳回。
前两类案件适用简易/速审程序，法院可在被告答辩后径行裁判；胜诉判决在这类案件中通常可以即时执行，除非被告依法上诉并按期交存租金或合理使用费。程序细节因法院实务而异，具体以你所在辖区法院当时的做法与律师意见为准。同类但对象是租客的情形，见租客不交租怎么合法赶走；小额金钱主张可另走菲律宾小额法庭。
菲律宾清空占住要走多久（几耐）
现实区间是这样：一个不复杂、对方不激烈抗辩的 unlawful detainer，从发律师函到人真正搬走，通常要按月计算到接近一年；一旦对方上诉、涉及产权争议、或占住户数多需要安置协调，两三年以上并不罕见。任何承诺「一个月清场」的中介或掮客都不可信。以下按四段拆开看，你就知道时间花在哪。
- ① 调解阶段（数周）。barangay 通常会排两到三次调解会，对方缺席也要走完次数才能开证明。这一段最快，也最有可能直接谈成；
- ② 立案到一审判决。速审程序名义上很快，但真实节奏取决于三件事：法院排期、传票能不能送到人、以及对方有没有请律师抗辩。传票送达不到人是最常见的卡点——占住者往往没有正式地址与完整身份文件；
- ③ 上诉阶段。对方上诉到 RTC 会显著拉长整体时间；不过在 ejectment 类案件中，一审判决通常仍可即时执行，除非对方按规定交存使用费并办妥上诉手续；
- ④ 执行阶段。申请 writ of execution → 法警送达并给自愿腾空期 → 仍不搬则申请 writ of demolition → 安排人力机械、警方到场、按 RA 7279 的程序要求执行。户数越多、自建结构越牢固，这一段越长，涉及需要安置的贫困家庭时还要等 LGU 协调。
三个把时间拉长的隐形因素：一是对方中途提出反诉或另案主张产权；二是雨季与选举期间法院与地方政府节奏放慢；三是业主本人不在菲律宾，每一步都要靠授权书（SPA）和律师代办——不在本地的业主，务必一开始就把一份公证认证齐全的特别授权书准备好，否则每个环节都会多等两周。境外文件的认证流程见中国文件在菲律宾使用的认证流程。
清空占住的费用由哪几块构成
不要问「大概多少钱」，要问「由哪几块构成」——因为总额与标的价值、占住户数、是否需要机械拆除直接挂钩，同一个城市里不同律所报价可以差好几倍。把下面这几项列成表让律师逐项报价，比问一个总数有用得多。
- 律师费。菲律宾通常分接案费（acceptance fee，签约时一次性）+ 出庭费（appearance fee，按次）+ 可能的成功报酬，也有律所愿意给打包价。务必要求书面报价并写明包含到哪一步（很多报价只到一审判决，不含执行阶段）；
- 法院立案费与杂费。按诉讼标的（评估价值、请求的使用费与损害赔偿）计算，另有送达费、司法发展基金等，以法院当时的收费表为准；
- 公证与文书费。授权书、宣誓书（affidavit）、认证副本调取费；业主在境外的还要加上使领馆认证或海牙加签的费用；
- 测量与鉴定费。土地类几乎必做 relocation survey；有争议时可能还需要地籍鉴定；
- 执行与拆除费用。法警执行的开支、人工、机械、垃圾清运，实务上通常由申请方先行垫付；
- 搬迁补偿。法律上并非你对普通占住者的必然义务，但实务中它常常是最快见效的一笔钱；
- 案件期间照付的持有成本。地税（amilyar）、协会费、水电基本费、物业管理费——官司拖两年，这一项累计常常超过很多人的预期，明细见菲律宾房产的持有成本。
算总账的时候要把两条路并排比：打两年官司的律师费 + 执行费 + 两年持有成本，对比一次性谈成的搬迁补偿。很多业主是在算完这笔账之后才转向谈判的，而这通常是理性选择，不是认输。
比打官司快得多的路：谈判搬迁与 Kasunduan 怎么写
实务中绝大多数清场是谈出来的，不是判出来的——诉讼的主要作用往往是给谈判加上一个可信的期限。但谈判本身有讲究，写不好的协议等于白付钱。
开谈之前先摸清三件事：对方一共有几户（补偿按户谈，不按人）、有没有孩子在附近上学（这直接决定对方能接受的搬迁窗口，学期中间几乎谈不动）、背后有没有人在收钱（如果是 professional squatter 或有人组织收「入住费」，那就不是民生问题而是生意，态度要完全不同）。
一份能真正用得上的搬迁协议（菲律宾常称 Kasunduan / Agreement to Vacate），至少要写清六项：
- ① 明确的腾空日期（写具体日期，不写「一个月内」）；
- ② 腾空范围：包括拆除自建部分、清走全部个人物品与建筑垃圾、恢复通道；
- ③ 补偿金额与支付节点：绝不一次性先付。建议签约时付小额、腾空验收当天付大头，尾款可再留一小笔到清运完成；
- ④ 放弃权利条款（quitclaim / waiver）：明确对方及其家属放弃对该物业的一切主张与后续索偿；
- ⑤ 每户签名与身份证件复印件，最好逐户单独签，不签一张集体协议；
- ⑥ 公证，并尽量在 barangay 见证下签署、抄送 barangay 备案。
验收要留痕：腾空当天拍照录像、抄水电表读数、清点并接收钥匙、当场换锁（换锁必须是在合法腾空之后，不是之前）。如果案子已经立案，把和解内容做成 compromise agreement 提交法院批准，它会变成可执行的判决——对方反悔时你直接申请执行，不用重新起诉。这一步的价值远高于一份私下签的协议。
买房买地前怎么避开：尽调清单与法拍房陷阱
这件事最省钱的处理时点永远是签约前——付款之后才发现有人住着，你就从「可以走开」变成了「必须打官司」。下面这份清单适用于二手房、土地、以及法拍房。
- ① 亲自到现场，且不要只在白天去一次。照片、卫星图、中介的视频都不作数。晚上去一趟，看有没有灯、有没有晾晒衣物、有没有摩托车（粤语也叫「电单车」）停放；
- ② 到 barangay 直接问：这套单位/这块地现在谁在住、住了多久、有没有登记为住户。这一步几乎不花钱，却能挡掉大部分坑；
- ③ 调最新的 certified true copy，逐条读背面批注：adverse claim、lis pendens、notice of levy、未注销的抵押，任何一条都意味着背后有故事；
- ④ 查 tax declaration 与近年地税缴纳人。若长期是第三人在缴，请卖方解释清楚；
- ⑤ 土地务必做 relocation survey，确认实际界桩与图纸一致、有没有被邻地建筑或围墙侵占；
- ⑥ 合同里写死交付状态：明确「交付时须为完全空置（vacant possession）」，由卖方负责清场并承担逾期违约金；把一部分尾款做成 holdback，保留到实际空置验收通过后才付——这是所有条款里最有效的一条。
法拍房（foreclosed）要单独说：银行与资产公司普遍以 as-is, where-is 方式出售，也就是说清场风险由买方自行承担，价格便宜的一部分原因正是这个。抵押权人（及其受让人）在司法外拍卖并完成产权合并后，一般可以向 RTC 单方申请占有令（writ of possession），法院签发在多数情形下属于形式性职责；但如果里面住的人是以与债务人相对立的自身权利在占有（例如真正的第三方长期占住），这条捷径就不适用，你仍要另行提起收回占有之诉。所以买法拍房之前，先去现场确认里面住的到底是谁，比研究折扣率重要得多。完整判断见菲律宾法拍房值不值得买。
最后提醒外国读者：菲律宾禁止外国人持有土地，公寓单位（粵語常說「單位」）有项目比例上限，透过配偶、公司或长期租约持有各有各的风险边界，先把结构搞对再谈标的，见外国人在菲律宾买房的边界与外国人长期租地怎么做。需要在马尼拉当地跑现场核实、陪同到 barangay 与 Registry of Deeds 的，可以用易行的落地便民与陪同服务。