菲律賓房子被佔了，第一步做什麼
第一步不是去現場交涉，而是先把證據固定下來、並且確認對方是「怎麼進來的」——這一個問題決定了你之後走哪條訴訟路徑、以及有沒有超過一年的時限。
按這個順序做，第一週就能把主動權拿回來：
- ① 固定現狀證據。帶日期的現場照片與視頻（外觀、門牌、自建結構、人數、車輛）、無人機或衞星影像也可以作為輔助。如果是土地，請測量師做一次 relocation survey，把被佔範圍與界址落到圖上；
- ② 調取最新的產權文件。到 Registry of Deeds 申請一份 certified true copy，重點看背面的批註欄有沒有 adverse claim、lis pendens、notice of levy 之類的記載；同時到市政的 Assessor 處查 tax declaration 與地税（amilyar）近幾年是誰在繳——長期由別人在繳税，是最危險的信號之一；
- ③ 到 barangay 問清楚裏面住的是誰。barangay 通常掌握住户名單、住了多久、有沒有 barangay clearance 或 certificate of residency。這一步同時也是後面調解程序的鋪墊；
- ④ 由律師發出書面的騰房要求（demand to vacate）。寫明要求騰空的期限與合理使用費，用掛號信或有簽收憑證的方式送達，並保留回執。這份信在 unlawful detainer 案件裏是一年期限的起算點，缺了它案子會被直接駁回；
- ⑤ 不要付「先搬走再説」的現金而不簽協議。沒有書面放棄權利條款的口頭補償，幾乎必然會被要第二次。
三件絕對不要做的事：不要自己找人去清場、不要切斷水電或封路、不要在沒有律師的情況下和對方簽任何字據。相關的現場處理與找律師方式見外國人在菲律賓怎麼請律師與barangay 調解怎麼走。
菲律賓 informal settlers 是什麼意思？和 squatter 有什麼區別
informal settlers 是菲律賓官方與媒體使用的中性稱呼，指在沒有產權、沒有租約、也沒有得到業主許可的情況下佔用土地或房屋居住的人；squatter 是同一件事的舊稱與口語説法，帶明顯貶義。官方文件裏常見的還有 ISF（informal settler families），因為菲律賓的統計與安置單位是「户」不是「人」。
法律上的關鍵區分有三層，直接影響你能對對方做什麼：
- ① 單純的貧困佔住不再是刑事犯罪。1997 年的 RA 8368 廢止了舊的《反擅自佔地法》（PD 772），因此你不能指望警察把佔住的人當刑事犯抓走。這是很多中國業主一開始就誤判的地方；
- ② 但「職業佔地者」和「佔地集團」仍被禁止。RA 7279（1992 年《城市發展與住房法》，UDHA）明確排除 professional squatters 與 squatting syndicates：有能力自己租買卻仍佔地的人、以佔用為業並把佔用權轉賣出租的人、以及曾接受過政府安置後又再度佔地的人。這類人不享有安置權益，把對方歸到這一類，是訴訟與談判裏都很有分量的一步；
- ③ 最常見的佔住者其實不是陌生人。而是原來的看屋人（caretaker）、賣方的親戚、前租客、談崩了的準買家、甚至施工隊。他們一開始是經許可進入的，性質是「許可終止後的非法留置」，走的是 unlawful detainer 而不是 forcible entry——這一點弄錯，案子會被駁回重來。
住久了會不會變成他的產權？對已登記土地，答案是不會。菲律賓《土地登記法令》（PD 1529）第 47 條明文規定：任何人不得以時效或逆權佔有的方式，取得對抗登記業主的已登記土地權利。只有未登記土地才存在時效取得（善意加正當權源的普通時效、以及更長的非常時效）。
但有兩個例外風險要認真對待：一是拖延太久可能被以 laches（長期怠於行使權利）抗辯，尤其在界址侵佔、地役通行、口頭借用這類爭議裏；二是對方可能拿着一份來路不明的 tax declaration 或另一套地契主張自己也是業主，這時案件性質會從「收回佔有」升級為「產權確認」，時間與費用完全不是一個量級。產權文件怎麼查，見菲律賓產權證怎麼核實與地契背面的批註與他項權利怎麼讀。
為什麼絕對不能自己帶人去趕人
因為菲律賓法律把「自力清場」這條路堵死了：《民法典》第 536 條規定，任何認為自己有權剝奪他人對某物持有的人，都必須求助於有管轄權的法院。第 429 條確實給了業主「自助權」，但那隻在侵入正在發生或迫在眉睫的那一刻可用——一旦對方已經住下來、形成了事實佔有，自助權就用不了了。
自己動手的現實後果有三層：
- ① 你可能變成刑事被告。強行趕人、砸門、搬走對方財物，可能構成 grave coercion（強制罪）、malicious mischief（惡意毀損）、trespass 等罪名；找人恐嚇則可能牽出更重的罪名。對持簽證在菲律賓生活的外國人來説，任何刑事記錄都會直接波及簽證與出入境；
- ② 你的民事案子會失分。斷水斷電、拆屋頂、堵住出入口這類騷擾式驅逐，正是 RA 7279 明令禁止的做法，一旦被記錄在案，法院對你的其餘主張也會更苛刻；
- ③ 現場層面你多半贏不了。對方一報案，barangay 與警察的第一反應通常是維持現狀（status quo）、保護現居住者，並要求你出示法院命令。你帶去的人越多，事情越容易升級成治安事件。
合法的清場只有一種樣子：法院判決生效 → 你申請執行令（writ of execution）→ 法警（sheriff）送達並給出自願騰空期 → 對方仍不搬，再申請拆除令（writ of demolition）→ 由法警主持、警方在場維持秩序執行。RA 7279 第 28 條還對拆遷本身設了程序要求：提前書面通知、與受影響住户協商、當地官員到場、在正常工作時間與適宜天氣下進行、執行人員須可辨識身份等。
如果過程中遇到有人以「協調費」「保護費」名義索要好處，處理方式見在菲律賓遇到索賄怎麼辦。
菲律賓清空佔住的三條法律路徑，怎麼選
選哪條路只看兩件事：對方是怎麼進來的，以及你被剝奪佔有（或最後一次要求騰房）到今天有沒有超過一年。選錯了法院會以管轄或訴由不當駁回，白白多花幾個月。
- ① Forcible entry（強行侵入）。對方是以暴力、威脅、策略或隱秘手段闖入的。從被剝奪佔有之日起一年內，向標的所在地的市級/都市法院（MTC/MeTC）提起。只爭佔有，不爭產權；
- ② Unlawful detainer（非法留置）。對方一開始是經你或前業主許可進來的（看屋人、親戚、前租客、賣買談崩的買方），許可終止後拒絕搬走。從最後一次書面騰房要求之日起一年內，同樣向 MTC 提起。這條路在實務中佔絕大多數；
- ③ 超過一年，或情況更復雜。只爭佔有權而已過一年的，提 accion publiciana，向地區審判法院（RTC）起訴；連產權歸屬都有爭議的，提 accion reivindicatoria（收回產權與佔有），也在 RTC。這兩條路的時間和費用是前兩條的數倍，所以「一年」這個門檻值得你把動作提前。
兩個不能跳過的前置動作：
- 書面騰房要求（demand letter）。它同時要求騰空與支付合理使用費，最好由律師出具、有可證明的送達方式。unlawful detainer 的一年期從這封信起算，沒有它就沒有訴由；
- barangay 調解（Katarungang Pambarangay，依《地方政府法典》RA 7160）。當事人是自然人且住在同一城市/市鎮時，必須先到 barangay 調解，調解不成拿到 Certificate to File Action 才能立案。一方是公司法人、雙方不在同一市鎮、或案件需要即時救濟等情形可豁免。跳過這一步，案子會被以未窮盡前置程序駁回。
前兩類案件適用簡易/速審程序，法院可在被告答辯後逕行裁判；勝訴判決在這類案件中通常可以即時執行，除非被告依法上訴並按期交存租金或合理使用費。程序細節因法院實務而異，具體以你所在轄區法院當時的做法與律師意見為準。同類但對象是租客的情形，見租客不交租怎麼合法趕走；小額金錢主張可另走菲律賓小額法庭。
菲律賓清空佔住要走多久（幾耐）
現實區間是這樣：一個不復雜、對方不激烈抗辯的 unlawful detainer，從發律師函到人真正搬走，通常要按月計算到接近一年；一旦對方上訴、涉及產權爭議、或佔住户數多需要安置協調，兩三年以上並不罕見。任何承諾「一個月清場」的中介或掮客都不可信。以下按四段拆開看，你就知道時間花在哪。
- ① 調解階段（數週）。barangay 通常會排兩到三次調解會，對方缺席也要走完次數才能開證明。這一段最快，也最有可能直接談成；
- ② 立案到一審判決。速審程序名義上很快，但真實節奏取決於三件事：法院排期、傳票能不能送到人、以及對方有沒有請律師抗辯。傳票送達不到人是最常見的卡點——佔住者往往沒有正式地址與完整身份文件；
- ③ 上訴階段。對方上訴到 RTC 會顯著拉長整體時間；不過在 ejectment 類案件中，一審判決通常仍可即時執行，除非對方按規定交存使用費並辦妥上訴手續；
- ④ 執行階段。申請 writ of execution → 法警送達並給自願騰空期 → 仍不搬則申請 writ of demolition → 安排人力機械、警方到場、按 RA 7279 的程序要求執行。户數越多、自建結構越牢固，這一段越長，涉及需要安置的貧困家庭時還要等 LGU 協調。
三個把時間拉長的隱形因素：一是對方中途提出反訴或另案主張產權；二是雨季與選舉期間法院與地方政府節奏放慢；三是業主本人不在菲律賓，每一步都要靠授權書（SPA）和律師代辦——不在本地的業主，務必一開始就把一份公證認證齊全的特別授權書準備好，否則每個環節都會多等兩週。境外文件的認證流程見中國文件在菲律賓使用的認證流程。
清空佔住的費用由哪幾塊構成
不要問「大概多少錢」，要問「由哪幾塊構成」——因為總額與標的價值、佔住户數、是否需要機械拆除直接掛鈎，同一個城市裏不同律所報價可以差好幾倍。把下面這幾項列成表讓律師逐項報價，比問一個總數有用得多。
- 律師費。菲律賓通常分接案費（acceptance fee，簽約時一次性）+ 出庭費（appearance fee，按次）+ 可能的成功報酬，也有律所願意給打包價。務必要求書面報價並寫明包含到哪一步（很多報價只到一審判決，不含執行階段）；
- 法院立案費與雜費。按訴訟標的（評估價值、請求的使用費與損害賠償）計算，另有送達費、司法發展基金等，以法院當時的收費表為準；
- 公證與文書費。授權書、宣誓書（affidavit）、認證副本調取費；業主在境外的還要加上使領館認證或海牙加簽的費用；
- 測量與鑑定費。土地類幾乎必做 relocation survey；有爭議時可能還需要地籍鑑定；
- 執行與拆除費用。法警執行的開支、人工、機械、垃圾清運，實務上通常由申請方先行墊付；
- 搬遷補償。法律上並非你對普通佔住者的必然義務，但實務中它常常是最快見效的一筆錢；
- 案件期間照付的持有成本。地税（amilyar）、協會費、水電基本費、物業管理費——官司拖兩年，這一項累計常常超過很多人的預期，明細見菲律賓房產的持有成本。
算總賬的時候要把兩條路並排比：打兩年官司的律師費 + 執行費 + 兩年持有成本，對比一次性談成的搬遷補償。很多業主是在算完這筆賬之後才轉向談判的，而這通常是理性選擇，不是認輸。
比打官司快得多的路：談判搬遷與 Kasunduan 怎麼寫
實務中絕大多數清場是談出來的，不是判出來的——訴訟的主要作用往往是給談判加上一個可信的期限。但談判本身有講究，寫不好的協議等於白付錢。
開談之前先摸清三件事：對方一共有幾户（補償按户談，不按人）、有沒有孩子在附近上學（這直接決定對方能接受的搬遷窗口，學期中間幾乎談不動）、背後有沒有人在收錢（如果是 professional squatter 或有人組織收「入住費」，那就不是民生問題而是生意，態度要完全不同）。
一份能真正用得上的搬遷協議（菲律賓常稱 Kasunduan / Agreement to Vacate），至少要寫清六項：
- ① 明確的騰空日期（寫具體日期，不寫「一個月內」）；
- ② 騰空範圍：包括拆除自建部分、清走全部個人物品與建築垃圾、恢復通道；
- ③ 補償金額與支付節點：絕不一次性先付。建議簽約時付小額、騰空驗收當天付大頭，尾款可再留一小筆到清運完成；
- ④ 放棄權利條款（quitclaim / waiver）：明確對方及其家屬放棄對該物業的一切主張與後續索償；
- ⑤ 每户簽名與身份證件複印件，最好逐户單獨簽，不簽一張集體協議；
- ⑥ 公證，並儘量在 barangay 見證下簽署、抄送 barangay 備案。
驗收要留痕：騰空當天拍照錄像、抄水電錶讀數、清點並接收鑰匙、當場換鎖（換鎖必須是在合法騰空之後，不是之前）。如果案子已經立案，把和解內容做成 compromise agreement 提交法院批准，它會變成可執行的判決——對方反悔時你直接申請執行，不用重新起訴。這一步的價值遠高於一份私下簽的協議。
買房買地前怎麼避開：盡調清單與法拍房陷阱
這件事最省錢的處理時點永遠是簽約前——付款之後才發現有人住着，你就從「可以走開」變成了「必須打官司」。下面這份清單適用於二手房、土地、以及法拍房。
- ① 親自到現場，且不要只在白天去一次。照片、衞星圖、中介的視頻都不作數。晚上去一趟，看有沒有燈、有沒有晾曬衣物、有沒有摩托車（粵語也叫「電單車」）停放；
- ② 到 barangay 直接問：這套單位/這塊地現在誰在住、住了多久、有沒有登記為住户。這一步幾乎不花錢，卻能擋掉大部分坑；
- ③ 調最新的 certified true copy，逐條讀背面批註：adverse claim、lis pendens、notice of levy、未註銷的抵押，任何一條都意味着背後有故事；
- ④ 查 tax declaration 與近年地税繳納人。若長期是第三人在繳，請賣方解釋清楚；
- ⑤ 土地務必做 relocation survey，確認實際界樁與圖紙一致、有沒有被鄰地建築或圍牆侵佔；
- ⑥ 合同裏寫死交付狀態：明確「交付時須為完全空置（vacant possession）」，由賣方負責清場並承擔逾期違約金；把一部分尾款做成 holdback，保留到實際空置驗收通過後才付——這是所有條款裏最有效的一條。
法拍房（foreclosed）要單獨説：銀行與資產公司普遍以 as-is, where-is 方式出售，也就是説清場風險由買方自行承擔，價格便宜的一部分原因正是這個。抵押權人（及其受讓人）在司法外拍賣並完成產權合併後，一般可以向 RTC 單方申請佔有令（writ of possession），法院簽發在多數情形下屬於形式性職責；但如果裏面住的人是以與債務人相對立的自身權利在佔有（例如真正的第三方長期佔住），這條捷徑就不適用，你仍要另行提起收回佔有之訴。所以買法拍房之前，先去現場確認裏面住的到底是誰，比研究折扣率重要得多。完整判斷見菲律賓法拍房值不值得買。
最後提醒外國讀者：菲律賓禁止外國人持有土地，公寓單位（粵語常説「單位」）有項目比例上限，透過配偶、公司或長期租約持有各有各的風險邊界，先把結構搞對再談標的，見外國人在菲律賓買房的邊界與外國人長期租地怎麼做。需要在馬尼拉當地跑現場核實、陪同到 barangay 與 Registry of Deeds 的，可以用易行的落地便民與陪同服務。