结论先说：房东不来，就自己把验房做完并留证
验房的目的，是双方当面确认房子交还时的状况，作为押金结算的依据。房东不来，这个"确认"就缺了一方，最大的风险是：你搬走以后，房东再来说哪里坏了、哪里脏了，要从押金里扣，而你没法证明交还时不是这样。所以对策只有一个：把验房的证据留在你自己手里。
房东不来的几种常见情况。有的是真的临时有事；有的是嫌麻烦，想等你走了再慢慢看；也有少数是故意拖着，等你离开菲律宾或者忘了，押金就不了了之。不管是哪种，你都不需要猜测动机，只需要把交还时的状况、交钥匙的事实、以及你要求结算押金的意思，都用可证明的方式记录下来。
不要因为房东不来就不走。租约到期或已经按约定提前通知的，你按时交还房屋就是履行了义务。为了等房东一直不交钥匙，反而可能被算作逾期占用，产生额外租金。按时走、证据留足，是对你最有利的做法。
提前改约也是一种办法。如果距离退租还有几天，先书面再约一次房东，给出两三个时间让他选；房东仍然不确认的，你在原定日期自行完成交还，并在通知里写明你已多次邀请对方验房。
自己验房怎么做：录像、照片、读数、见证人
先打扫、再拍。把房子收拾到你入住时的状态（正常损耗除外），把个人物品全部搬走，再开始记录。
拍一段完整的连续录像。从大门开始，一间一间走，墙面、地面、天花板、门窗、柜子内部、浴室、厨房、电器开关和运行情况都拍到，镜头稳、光线足，中途不剪辑。开头和结尾对着手机或报纸显示当天日期时间，或者拍下物业前台的时钟。连续不剪辑的录像比零散照片更有说服力。
重点部位单独拍照。入住时就有的瑕疵、你修好的地方、容易被扣钱的位置（墙上的钉孔、地板划痕、电器、窗帘、空调滤网），各拍近景照片。拿出入住时的交接照片逐一对照拍同一角度，效果最好。入住交接怎么留底见 租房入住交接怎么做。
记录水电读数。拍下电表、水表的读数和表号，这是结算最后一期水电费的依据。
找见证人。公寓的话，请物业管理处或保安一起到场看一遍，在你的交还清单上签名或至少在登记本上留下记录；独栋的话，可以请邻居或 Barangay 工作人员见证。有第三方在场的记录，比你自己的说法更有分量。
钥匙怎么交才算数：别只是放在屋里
最好的方式是交给物业并拿签收。公寓一般有管理处，可以把所有钥匙、门禁卡、遥控器交给管理处，请对方出具写明日期、单元号、钥匙数量的签收单，或在登记本上签收并拍照。事先问清楚管理处是否接受代收，有的物业需要业主授权。
没有物业的，按租约约定或双方书面同意的方式交。比如放进房东指定的密码盒，并拍下放入过程和密码盒关闭的照片，同时立刻发消息告知房东；或者寄给房东并保留快递单号。不要只是把钥匙放在屋里然后关门离开，这样你无法证明交还的时间和数量。
门禁卡、停车卡、遥控器都算。列一张交还物品清单，钥匙几把、卡几张、遥控器几个，和入住时收到的数量对上，一起交、一起拍照，避免日后被说"少了一张卡要扣钱"。
交了钥匙就别再进去。交还之后如果需要回去取东西或补拍，先征得房东或物业同意并留记录，免得被说擅自进入。搬家公司扣着东西不给的情况见同批的 搬家或仓储公司扣货加价怎么办。
当天书面通知：退租完成、请求押金结算
交还当天发一封书面通知。邮件或聊天都可以，但内容要完整：退租日期、你已按约定交还房屋；钥匙、门禁卡等交给了谁、数量多少（附签收单照片）；房屋状况录像和照片的链接或附件；水电读数照片；你曾在哪几天邀请对方验房、对方未到；请求房东在合理期限内完成检查，并书面列出押金扣款明细（如有）、退还余额。
附上你的收款方式。写清楚押金退到哪个账户，人要离开菲律宾的，可以写明代收人和授权，避免房东以"不知道退到哪里"为由拖延。
证据另外保存一份。把录像、照片、通知截图、签收单都上传到云端，并记下文件名和日期。如果录像太大发不出去，就在通知里说明已保存、可随时提供。
措辞平和但明确。不需要指责房东，只陈述事实和请求。这封通知的作用，是把"你按时交还、房屋状况如此、你请求结算"固定下来，日后无论调解还是诉讼都是核心证据。押金和水电户头的收尾可参考 菲律宾退租流程走一遍。
房东事后说有损坏要扣押金：怎么回应
要求逐项举证。房东事后提出扣款，请他书面列出每一项：哪里坏了、照片、维修报价或收据、为什么认为是你造成的。只给一个总数、说不清明细的，你有权要求说明。
用你的录像逐项对照。房东说墙面有污渍、电器坏了，你就找出交还当天录像里对应的位置和时间点回复。属于入住前就有的瑕疵，拿入住交接照片对照；属于正常使用造成的磨损，比如墙面轻微褪色、地板正常磨痕，一般不应由租客承担，具体以租约和律师意见为准。
承认合理的部分。确实是你造成的损坏，按合理的维修费用结算，比整笔押金卡着不退要好。可以提出让对方出示收据，或者自己找人修好。
谈不拢走调解或小额诉讼。同城的租赁押金纠纷一般先到 Barangay 调解，调解不成可以走小额诉讼，不需要律师代理出庭。人已经回国的，见 人已回国押金还没退怎么远程追；整体维权路径见 房东不退押金怎么办。
以后怎么避免，以及易行能帮什么
签约时写进验房条款。在租约里约定：退租前多少天双方约定验房时间；房东未在约定时间到场的，以租客的录像和第三方见证记录为准；押金在交还后多久内结算并书面列明扣款。有这一条，房东缺席时你的证据就有约定依据。
提前一到两周约验房。不要等到交钥匙当天才通知房东。提前书面约好时间，并在前一天再提醒一次，房东临时不来的概率会小很多。
水电户头一起收尾。退租时把最后一期水电费结清、读数拍照，户头在谁名下就按谁的情况处理，避免下一任租客因你的旧账被断。户头不在自己名下被断的情形见同批的 水电户头不在自己名下被断了怎么办。
易行国际旅行社是在菲律宾注册的持牌机构（SEC 注册号 CS202009551，菲律宾移民局认可代理编号 CA-202624381-1），协助在菲华人处理租房、退租、押金结算与证件签证事务。退租验房房东不来，我们可以帮你列交还清单、陪同完成自行验房和见证、起草退租通知与押金请求、跟进房东的扣款明细，人已离境的可以协助代为跟进；涉及纠纷和法律判断的部分，转介执业律师。相关服务见 易行落地生活服务。押金能退多少、多久退，以房东结算和各方实际处理为准，我们不承诺任何结果。
个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。