結論先説：房東不來，就自己把驗房做完並留證
驗房的目的，是雙方當面確認房子交還時的狀況，作為押金結算的依據。房東不來，這個"確認"就缺了一方，最大的風險是：你搬走以後，房東再來説哪裏壞了、哪裏髒了，要從押金里扣，而你沒法證明交還時不是這樣。所以對策只有一個：把驗房的證據留在你自己手裏。
房東不來的幾種常見情況。有的是真的臨時有事；有的是嫌麻煩，想等你走了再慢慢看；也有少數是故意拖着，等你離開菲律賓或者忘了，押金就不了了之。不管是哪種，你都不需要猜測動機，只需要把交還時的狀況、交鑰匙的事實、以及你要求結算押金的意思，都用可證明的方式記錄下來。
不要因為房東不來就不走。租約到期或已經按約定提前通知的，你按時交還房屋就是履行了義務。為了等房東一直不交鑰匙，反而可能被算作逾期佔用，產生額外租金。按時走、證據留足，是對你最有利的做法。
提前改約也是一種辦法。如果距離退租還有幾天，先書面再約一次房東，給出兩三個時間讓他選；房東仍然不確認的，你在原定日期自行完成交還，並在通知裏寫明你已多次邀請對方驗房。
自己驗房怎麼做：錄像、照片、讀數、見證人
先打掃、再拍。把房子收拾到你入住時的狀態（正常損耗除外），把個人物品全部搬走，再開始記錄。
拍一段完整的連續錄像。從大門開始，一間一間走，牆面、地面、天花板、門窗、櫃子內部、浴室、廚房、電器開關和運行情況都拍到，鏡頭穩、光線足，中途不剪輯。開頭和結尾對着手機或報紙顯示當天日期時間，或者拍下物業前台的時鐘。連續不剪輯的錄像比零散照片更有説服力。
重點部位單獨拍照。入住時就有的瑕疵、你修好的地方、容易被扣錢的位置（牆上的釘孔、地板劃痕、電器、窗簾、空調濾網），各拍近景照片。拿出入住時的交接照片逐一對照拍同一角度，效果最好。入住交接怎麼留底見 租房入住交接怎麼做。
記錄水電讀數。拍下電錶、水錶的讀數和表號，這是結算最後一期水電費的依據。
找見證人。公寓的話，請物業管理處或保安一起到場看一遍，在你的交還清單上簽名或至少在登記本上留下記錄；獨棟的話，可以請鄰居或 Barangay 工作人員見證。有第三方在場的記錄，比你自己的説法更有分量。
鑰匙怎麼交才算數：別隻是放在屋裏
最好的方式是交給物業並拿簽收。公寓一般有管理處，可以把所有鑰匙、門禁卡、遙控器交給管理處，請對方出具寫明日期、單元號、鑰匙數量的簽收單，或在登記本上簽收並拍照。事先問清楚管理處是否接受代收，有的物業需要業主授權。
沒有物業的，按租約約定或雙方書面同意的方式交。比如放進房東指定的密碼盒，並拍下放入過程和密碼盒關閉的照片，同時立刻發消息告知房東；或者寄給房東並保留快遞單號。不要只是把鑰匙放在屋裏然後關門離開，這樣你無法證明交還的時間和數量。
門禁卡、停車卡、遙控器都算。列一張交還物品清單，鑰匙幾把、卡幾張、遙控器幾個，和入住時收到的數量對上，一起交、一起拍照，避免日後被説"少了一張卡要扣錢"。
交了鑰匙就別再進去。交還之後如果需要回去取東西或補拍，先徵得房東或物業同意並留記錄，免得被説擅自進入。搬家公司扣着東西不給的情況見同批的 搬家或倉儲公司扣貨加價怎麼辦。
當天書面通知：退租完成、請求押金結算
交還當天發一封書面通知。郵件或聊天都可以，但內容要完整：退租日期、你已按約定交還房屋；鑰匙、門禁卡等交給了誰、數量多少（附簽收單照片）；房屋狀況錄像和照片的鏈接或附件；水電讀數照片；你曾在哪幾天邀請對方驗房、對方未到；請求房東在合理期限內完成檢查，並書面列出押金扣款明細（如有）、退還餘額。
附上你的收款方式。寫清楚押金退到哪個賬户，人要離開菲律賓的，可以寫明代收人和授權，避免房東以"不知道退到哪裏"為由拖延。
證據另外保存一份。把錄像、照片、通知截圖、簽收單都上傳到雲端，並記下文件名和日期。如果錄像太大發不出去，就在通知裏説明已保存、可隨時提供。
措辭平和但明確。不需要指責房東，只陳述事實和請求。這封通知的作用，是把"你按時交還、房屋狀況如此、你請求結算"固定下來，日後無論調解還是訴訟都是核心證據。押金和水電户頭的收尾可參考 菲律賓退租流程走一遍。
房東事後説有損壞要扣押金：怎麼回應
要求逐項舉證。房東事後提出扣款，請他書面列出每一項：哪裏壞了、照片、維修報價或收據、為什麼認為是你造成的。只給一個總數、説不清明細的，你有權要求説明。
用你的錄像逐項對照。房東説牆面有污漬、電器壞了，你就找出交還當天錄像裏對應的位置和時間點回復。屬於入住前就有的瑕疵，拿入住交接照片對照；屬於正常使用造成的磨損，比如牆面輕微褪色、地板正常磨痕，一般不應由租客承擔，具體以租約和律師意見為準。
承認合理的部分。確實是你造成的損壞，按合理的維修費用結算，比整筆押金卡着不退要好。可以提出讓對方出示收據，或者自己找人修好。
談不攏走調解或小額訴訟。同城的租賃押金糾紛一般先到 Barangay 調解，調解不成可以走小額訴訟，不需要律師代理出庭。人已經回國的，見 人已回國押金還沒退怎麼遠程追；整體維權路徑見 房東不退押金怎麼辦。
以後怎麼避免，以及易行能幫什麼
簽約時寫進驗房條款。在租約里約定：退租前多少天雙方約定驗房時間；房東未在約定時間到場的，以租客的錄像和第三方見證記錄為準；押金在交還後多久內結算並書面列明釦款。有這一條，房東缺席時你的證據就有約定依據。
提前一到兩週約驗房。不要等到交鑰匙當天才通知房東。提前書面約好時間，並在前一天再提醒一次，房東臨時不來的概率會小很多。
水電户頭一起收尾。退租時把最後一期水電費結清、讀數拍照，户頭在誰名下就按誰的情況處理，避免下一任租客因你的舊賬被斷。户頭不在自己名下被斷的情形見同批的 水電户頭不在自己名下被斷了怎麼辦。
易行國際旅行社是在菲律賓註冊的持牌機構（SEC 註冊號 CS202009551，菲律賓移民局認可代理編號 CA-202624381-1），協助在菲華人處理租房、退租、押金結算與證件簽證事務。退租驗房房東不來，我們可以幫你列交還清單、陪同完成自行驗房和見證、起草退租通知與押金請求、跟進房東的扣款明細，人已離境的可以協助代為跟進；涉及糾紛和法律判斷的部分，轉介執業律師。相關服務見 易行落地生活服務。押金能退多少、多久退，以房東結算和各方實際處理為準，我們不承諾任何結果。
個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。