菲律宾买房断供会怎样：先看你已经供了几年
菲律宾买房断供的后果，全看一条分界线：你按分期付款供满两年没有。供满两年，法律强制开发商先给宽限期、取消合同时还得退钱；不满两年，法定退款是零，但开发商也不能第二天就把房子收走。
这条线来自 Maceda Law（RA 6552，正式名称是《分期付款购买不动产买方保护法》）。它通篇是买方保护条款，而且第 7 条写明：合同里与该法相抵触的约定一律无效——你当初签的那句「逾期即视为放弃、已付款项全部没收」，法律上站不住。
- 已供满 2 年：每供满 1 年可换 1 个月宽限期（同一合同每 5 年可行使一次）；合同真被取消时，开发商必须付清「现金退还价值（cash surrender value）」；
- 未满 2 年：至少 60 天宽限期，逾期后开发商需以公证解除通知送达，满 30 天取消才生效，法定退款为零；
- 两者共同点：程序没走完的取消一律无效，你的合同还活着。
所以停供前第一件事不是找销售求情，而是翻出合同和全部收据，算出两个数字：已付总额、已供月数。这两个数决定你后面所有的筹码。
Maceda Law 退款怎么算：满两年退 50%，第六年起每年加 5%，上限 90%
供满两年被取消合同，开发商必须退还你已付总额的 50%；从供满第五年起，每多供满一年再加 5%，但最高不超过已付总额的 90%。这就是 RA 6552 第 3 条的现金退还价值。
关键全在「已付总额（total payments made）」的口径。法条明确规定首付款（down payment）、订金／按金（reservation fee、deposit）与期权金都要计入——也就是说这些钱不是白扔的。通常不计入的是滞纳金、罚息这类惩罚性款项。用整数演示口径（数字只为说明算法，不代表任何项目实际报价）：
- 已付总额 100 万比索、供满 3 年 → 退 50%；
- 已付总额 100 万比索、供满 7 年 → 50% + (7−5)×5% = 60%；
- 供满十三年以上 → 封顶 90%，开发商最多只能留 10%。
还有一条最容易被忽略、却是买方最强抗辩点的强制程序：开发商必须实际付清现金退还价值，取消才生效。只发一纸通知、钱不到位，合同在法律上没被取消，房子仍按合同算你的。谈判时把这句话摆出来，对方的态度往往立刻变。
供不满两年停供：只有 60 天宽限期，但订金不是自动没收
供款不满两年就停供，RA 6552 第 4 条给你的是「不少于 60 天」的宽限期，从欠缴那一期的到期日起算；60 天内补齐，合同照旧。逾期未补，开发商可以取消合同，但仍须在公证解除通知（notarial act of rescission）送达满 30 天后才生效。
「菲律宾买房退订金到底能不能退」的答案分三种情况，别混为一谈：
- 已签正式分期合同（Contract to Sell）：不满两年的法定退款是零，订金和首付通常拿不回来——这是法条的直接结果，不是开发商欺负外国人；
- 只交了预订金、还没签正式合同：能不能退看预订协议（reservation agreement）怎么写。很多写的是「不可退但可转（non-refundable but transferable）」，那就争取转到同一开发商的其他公寓單位或另一期，而不是硬要现金；
- 开发商有过错在先（迟迟不交房、未按批准图纸开发、货不对板）：那走的是另一条法律路径，退款可能是全额加利息，见下文 DHSUD 一节。
港澳读者常问的「訂金／按金拿唔拿得返」，在菲律宾就是这三档的区分；决定权几乎全在你签的那张纸怎么写，所以交任何一笔钱之前，先把这张纸看完。
菲律宾期房不想买了：三条出路，断供是回收最少的一条
期房（pre-selling）买了不想要，千万别直接停供——停供是所有出路里回收最少的一条。按能拿回的金额从高到低排：
- 转让（assume balance／assignment）：RA 6552 第 5 条明确赋予买方转让合同权利的权利。你把已付部分作价卖给接手人，对方接着供，市场上有成熟的 assume balance 交易。项目位置尚可的，这条通常回收最多；
- 用宽限期撑过去：供满两年的，每供满 1 年换 1 个月宽限期，用来熬过短期现金流断裂，比断供划算得多，也不留违约记录；
- 协商换小单位或转期：不少开发商愿意把已付款转到同一项目更便宜的单位、或转到另一期楼盘。销售压力大的项目谈判空间比你想象的大，前提是你主动开口而不是消失；
- 最后才是断供：按上文公式领现金退还价值，或不满两年一分不退。
动作顺序：先用邮件或有签收的书面函，向开发商正式提出转让或宽限申请，留全套记录，再决定停不停供。已经停供的越早补救越好，因为 60 天和宽限期都是有时钟的。买不买、值不值的整体判断，见 菲律宾公寓投资回报全解。
哪些房子不受 Maceda Law 保护：银行按揭、商业与工业地产
Maceda Law 只管「向卖方分期付款买不动产」的买方，而且有明文排除清单。搞错适用范围，退款算式就整套用错。
- 不适用：银行按揭已放款的房子。银行放款后你欠的是银行不是开发商，断供走的是抵押权实行／止赎（foreclosure）程序，不是 RA 6552——这是最常被搞混的一种，贷款结构见 外国人菲律宾房贷直答；
- 不适用：工业地块、商业楼宇，以及依土地改革法向佃农出售的农地，法条明文排除；
- 适用：住宅公寓单位、住宅用地与住宅房屋的分期买卖，包括开发商内部分期（in-house financing）和 Contract to Sell；
- 与国籍无关：法条保护的是「买方」，外国人合法买入的公寓单位同样受保护，前提是这笔交易本身合法——外国人能买什么、不能买什么见 外国人在菲律宾买房全解。
另有一条常被销售话术带偏：现房一次性付清、或已经过户拿到 CCT 产权证之后，就不再是「分期买卖」，那时的纠纷回到普通合同法与产权流程，见 从交房到过户全流程。
开发商说合同已作废？这三种情况取消其实无效
实务中大量「已被没收」的案子，开发商的取消程序根本没走完，合同在法律上还活着。拿你手上的文件逐条对：
- 没有公证解除通知：法条要求以 notarial act（经公证的解除行为）通知买方。一封普通催款邮件、一条短信、销售口头告知，都不算数；
- 没给足等待期：通知送达之日起 30 天内取消不生效；供满两年的还得先给足宽限期才谈得上取消；
- 没付现金退还价值：供满两年的案子，开发商必须实际付清 50%（或按年份更高的比例），取消才成立。先没收、再说退款的做法站不住；
- 合同里的「自动没收」条款：RA 6552 第 7 条规定与该法抵触的约定无效，签了也不算。
发现程序有瑕疵，第一步是发一封书面异议函：写明合同编号、已付总额、已供期数、你主张的法条依据、要求对方在指定期限内书面答复。用可追踪快递或要求签收，把时间点固定下来。很多案子光这一封信就能把谈判拉回桌面。
开发商不退钱怎么办：DHSUD／HSAC 申诉路径与证据清单
开发商不认账，正式救济渠道是住房与人居发展部（DHSUD）体系下的人居裁决委员会（HSAC，前身即 HLURB），它专门裁决房地产买方与开发商之间的纠纷，程序成本远低于普通法院。大致路径：
- 先向开发商发书面索赔并留痕（上一节那封信）；
- 向 DHSUD 所在区域办公室咨询或投诉；涉及销售许可（License to Sell）的违规，监管部门有直接手段；
- 正式立案走 HSAC 裁决。除 RA 6552 的退款外，若开发商未按批准图纸开发或严重违约，PD 957 第 23 条允许买方停止付款并要求连本带利返还；
- 金额大、事实复杂或涉刑事嫌疑的，请菲律宾执业律师，找律师的方法见 在菲律宾怎么请靠谱律师。
现在就去整理的证据清单：Contract to Sell 或预订协议原件、全部收据与银行／电子钱包转账记录、开发商的 License to Sell 编号、售楼时的宣传物料与交房承诺、全部往来邮件与聊天记录，以及你自己做的一张逐期付款明细表。已付总额算不清，退款就谈不清——这张表是全案的地基。
断供之前先做的五件事（决策清单）
把上面全部内容压成可执行清单，按顺序做：
- ① 算两个数：已付总额（含首付与订金）、已供月数，决定你在两年线的哪一侧；
- ② 查合同类型：开发商分期还是银行按揭？前者走 RA 6552，后者走止赎，路径完全不同；
- ③ 先谈转让或宽限，再谈断供：一律书面提出并留签收，口头承诺在争议时等于不存在；
- ④ 别签空白或看不懂的文件：任何「签了就帮你处理」的表格，先确认是不是放弃权利的和解书（quitclaim）；
- ⑤ 把时间点全部记下来：欠缴日、催款日、通知送达日——所有法定期间都从这些日子起算，记错一天可能差一档退款。
要判断「再撑一撑还是止损」，还得把持有成本算进去，见 菲律宾买房后每年要交什么。具体金额与法条适用，以 RA 6552 原文、DHSUD／HSAC 现行规定与执业律师意见为准，本文不构成法律意见。需要中文陪同去和开发商谈、整理付款证据或对接本地律师，可以找 易行落地生活团队协助。