菲律賓買房斷供會怎樣：先看你已經供了幾年
菲律賓買房斷供的後果，全看一條分界線：你按分期付款供滿兩年沒有。供滿兩年，法律強制開發商先給寬限期、取消合同時還得退錢；不滿兩年，法定退款是零，但開發商也不能第二天就把房子收走。
這條線來自 Maceda Law（RA 6552，正式名稱是《分期付款購買不動產買方保護法》）。它通篇是買方保護條款，而且第 7 條寫明：合同裏與該法相牴觸的約定一律無效——你當初簽的那句「逾期即視為放棄、已付款項全部沒收」，法律上站不住。
- 已供滿 2 年：每供滿 1 年可換 1 個月寬限期（同一合同每 5 年可行使一次）；合同真被取消時，開發商必須付清「現金退還價值（cash surrender value）」；
- 未滿 2 年：至少 60 天寬限期，逾期後開發商需以公證解除通知送達，滿 30 天取消才生效，法定退款為零；
- 兩者共同點：程序沒走完的取消一律無效，你的合同還活着。
所以停供前第一件事不是找銷售求情，而是翻出合同和全部收據，算出兩個數字：已付總額、已供月數。這兩個數決定你後面所有的籌碼。
Maceda Law 退款怎麼算：滿兩年退 50%，第六年起每年加 5%，上限 90%
供滿兩年被取消合同，開發商必須退還你已付總額的 50%；從供滿第五年起，每多供滿一年再加 5%，但最高不超過已付總額的 90%。這就是 RA 6552 第 3 條的現金退還價值。
關鍵全在「已付總額（total payments made）」的口徑。法條明確規定首付款（down payment）、訂金／按金（reservation fee、deposit）與期權金都要計入——也就是説這些錢不是白扔的。通常不計入的是滯納金、罰息這類懲罰性款項。用整數演示口徑（數字只為説明算法，不代表任何項目實際報價）：
- 已付總額 100 萬比索、供滿 3 年 → 退 50%；
- 已付總額 100 萬比索、供滿 7 年 → 50% + (7−5)×5% = 60%；
- 供滿十三年以上 → 封頂 90%，開發商最多隻能留 10%。
還有一條最容易被忽略、卻是買方最強抗辯點的強制程序：開發商必須實際付清現金退還價值，取消才生效。只發一紙通知、錢不到位，合同在法律上沒被取消，房子仍按合同算你的。談判時把這句話擺出來，對方的態度往往立刻變。
供不滿兩年停供：只有 60 天寬限期，但訂金不是自動沒收
供款不滿兩年就停供，RA 6552 第 4 條給你的是「不少於 60 天」的寬限期，從欠繳那一期的到期日起算；60 天內補齊，合同照舊。逾期未補，開發商可以取消合同，但仍須在公證解除通知（notarial act of rescission）送達滿 30 天后才生效。
「菲律賓買房退訂金到底能不能退」的答案分三種情況，別混為一談：
- 已簽正式分期合同（Contract to Sell）：不滿兩年的法定退款是零，訂金和首付通常拿不回來——這是法條的直接結果，不是開發商欺負外國人；
- 只交了預訂金、還沒簽正式合同：能不能退看預訂協議（reservation agreement）怎麼寫。很多寫的是「不可退但可轉（non-refundable but transferable）」，那就爭取轉到同一開發商的其他公寓單位或另一期，而不是硬要現金；
- 開發商有過錯在先（遲遲不交房、未按批准圖紙開發、貨不對板）：那走的是另一條法律路徑，退款可能是全額加利息，見下文 DHSUD 一節。
港澳讀者常問的「訂金／按金拿唔拿得返」，在菲律賓就是這三檔的區分；決定權幾乎全在你簽的那張紙怎麼寫，所以交任何一筆錢之前，先把這張紙看完。
菲律賓期房不想買了：三條出路，斷供是回收最少的一條
期房（pre-selling）買了不想要，千萬別直接停供——停供是所有出路裏回收最少的一條。按能拿回的金額從高到低排：
- 轉讓（assume balance／assignment）：RA 6552 第 5 條明確賦予買方轉讓合同權利的權利。你把已付部分作價賣給接手人，對方接着供，市場上有成熟的 assume balance 交易。項目位置尚可的，這條通常回收最多；
- 用寬限期撐過去：供滿兩年的，每供滿 1 年換 1 個月寬限期，用來熬過短期現金流斷裂，比斷供划算得多，也不留違約記錄；
- 協商換小單位或轉期：不少開發商願意把已付款轉到同一項目更便宜的單位、或轉到另一期樓盤。銷售壓力大的項目談判空間比你想像的大，前提是你主動開口而不是消失；
- 最後才是斷供：按上文公式領現金退還價值，或不滿兩年一分不退。
動作順序：先用郵件或有簽收的書面函，向開發商正式提出轉讓或寬限申請，留全套記錄，再決定停不停供。已經停供的越早補救越好，因為 60 天和寬限期都是有時鐘的。買不買、值不值的整體判斷，見 菲律賓公寓投資回報全解。
哪些房子不受 Maceda Law 保護：銀行按揭、商業與工業地產
Maceda Law 只管「向賣方分期付款買不動產」的買方，而且有明文排除清單。搞錯適用範圍，退款算式就整套用錯。
- 不適用：銀行按揭已放款的房子。銀行放款後你欠的是銀行不是開發商，斷供走的是抵押權實行／止贖（foreclosure）程序，不是 RA 6552——這是最常被搞混的一種，貸款結構見 外國人菲律賓房貸直答；
- 不適用：工業地塊、商業樓宇，以及依土地改革法向佃農出售的農地，法條明文排除；
- 適用：住宅公寓單位、住宅用地與住宅房屋的分期買賣，包括開發商內部分期（in-house financing）和 Contract to Sell；
- 與國籍無關：法條保護的是「買方」，外國人合法買入的公寓單位同樣受保護，前提是這筆交易本身合法——外國人能買什麼、不能買什麼見 外國人在菲律賓買房全解。
另有一條常被銷售話術帶偏：現房一次性付清、或已經過户拿到 CCT 產權證之後，就不再是「分期買賣」，那時的糾紛回到普通合同法與產權流程，見 從交房到過户全流程。
開發商説合同已作廢？這三種情況取消其實無效
實務中大量「已被沒收」的案子，開發商的取消程序根本沒走完，合同在法律上還活着。拿你手上的文件逐條對：
- 沒有公證解除通知：法條要求以 notarial act（經公證的解除行為）通知買方。一封普通催款郵件、一條短信、銷售口頭告知，都不算數；
- 沒給足等待期：通知送達之日起 30 天內取消不生效；供滿兩年的還得先給足寬限期才談得上取消；
- 沒付現金退還價值：供滿兩年的案子，開發商必須實際付清 50%（或按年份更高的比例），取消才成立。先沒收、再説退款的做法站不住；
- 合同裏的「自動沒收」條款：RA 6552 第 7 條規定與該法牴觸的約定無效，簽了也不算。
發現程序有瑕疵，第一步是發一封書面異議函：寫明合同編號、已付總額、已供期數、你主張的法條依據、要求對方在指定期限內書面答覆。用可追蹤快遞或要求簽收，把時間點固定下來。很多案子光這一封信就能把談判拉回桌面。
開發商不退錢怎麼辦：DHSUD／HSAC 申訴路徑與證據清單
開發商不認賬，正式救濟渠道是住房與人居發展部（DHSUD）體系下的人居裁決委員會（HSAC，前身即 HLURB），它專門裁決房地產買方與開發商之間的糾紛，程序成本遠低於普通法院。大致路徑：
- 先向開發商發書面索賠並留痕（上一節那封信）；
- 向 DHSUD 所在區域辦公室諮詢或投訴；涉及銷售許可（License to Sell）的違規，監管部門有直接手段；
- 正式立案走 HSAC 裁決。除 RA 6552 的退款外，若開發商未按批准圖紙開發或嚴重違約，PD 957 第 23 條允許買方停止付款並要求連本帶利返還；
- 金額大、事實複雜或涉刑事嫌疑的，請菲律賓執業律師，找律師的方法見 在菲律賓怎麼請靠譜律師。
現在就去整理的證據清單：Contract to Sell 或預訂協議原件、全部收據與銀行／電子錢包轉賬記錄、開發商的 License to Sell 編號、售樓時的宣傳物料與交房承諾、全部往來郵件與聊天記錄，以及你自己做的一張逐期付款明細表。已付總額算不清，退款就談不清——這張表是全案的地基。
斷供之前先做的五件事（決策清單）
把上面全部內容壓成可執行清單，按順序做：
- ① 算兩個數：已付總額（含首付與訂金）、已供月數，決定你在兩年線的哪一側；
- ② 查合同類型：開發商分期還是銀行按揭？前者走 RA 6552，後者走止贖，路徑完全不同；
- ③ 先談轉讓或寬限，再談斷供：一律書面提出並留簽收，口頭承諾在爭議時等於不存在；
- ④ 別簽空白或看不懂的文件：任何「簽了就幫你處理」的表格，先確認是不是放棄權利的和解書（quitclaim）；
- ⑤ 把時間點全部記下來：欠繳日、催款日、通知送達日——所有法定期間都從這些日子起算，記錯一天可能差一檔退款。
要判斷「再撐一撐還是止損」，還得把持有成本算進去，見 菲律賓買房後每年要交什麼。具體金額與法條適用，以 RA 6552 原文、DHSUD／HSAC 現行規定與執業律師意見為準，本文不構成法律意見。需要中文陪同去和開發商談、整理付款證據或對接本地律師，可以找 易行落地生活團隊協助。