菲律宾买房攻略为什么互相矛盾：三个结构性原因
同一个问题，两篇攻略给出相反答案，绝大多数时候源于下面三件事之一。认出来，你就能判断哪一篇适用于你。
原因一，规则按标的分岔。「外国人能不能在菲律宾买房」这个问题本身就是坏问题，因为土地、公寓单位、长期租地是三套规则：土地不能以个人名义取得，依据是 1987 年菲律宾宪法第 12 条第 7 节；公寓单位可以买，但《公寓法》（RA 4726）第 5 条落到实务上是单个项目外资持有比例上限 40%；土地可以长期租，年限按 PD 471 或 RA 7652。一篇攻略说「不能买」，另一篇说「能买」，很可能两篇都对，只是在讲不同的标的。对照表见 菲律宾买房要求与资格对照。
原因二，实务按地方分岔。过户要跑的四个机关里，有两个是地方政府部门——财政处与评估处。不同城市对同一件事的材料要求、受理时段、表格可以完全不一样，而且这是合法的差异，不是谁在为难你。所以「我朋友在另一个城市就不用交这个」并不构成依据。
原因三，时间点不同。攻略是有寿命的。法规会修订、监管职能会转移、线上系统会上线，而绝大多数攻略不会标注写作日期，也不会回头更新。一篇三年前正确的文章，今天可能只对一半。
结论是：把攻略当索引，不当结论。看完一篇，你应该得到的是「我要去核的五个问题」，而不是「我已经知道答案了」。怎么核见第 5 节。
攻略给方向，核验给答案。→ 让易行按你这套房把待核问题列成清单
菲律宾买房注意事项：压成九条可执行动作
下面九条按时间顺序排，每一条都是动作而不是道理。展开细节全部链到专文，这里只保留能立刻去做的部分。
- 先定资格，再看房。确认你能合法持有的是哪一类标的——含不含土地，是 TCT 还是 CCT。顺序反了，最容易在付了定金之后才发现走不通。
- 书面确认项目外资额度。公寓项目的外资持有比例是项目层面的硬约束，口头答复不作数，要书面。
- 先办 TIN。没有纳税识别号，税务那一站的计税单开不出来，整条线停住。这是最便宜的提前动作。
- 自己调产权证核证副本。不要用对方给的复印件。核所有人姓名、面积与单位号、批注栏。
- 期房必查两张证。开发商的销售许可（PD 957 第 5 条）与经纪的执业执照（RA 9646 第 29 条）。查法见 买房要先查哪三张证。
- 读完预留协议再付预留金。重点看能不能退、有效期多长、逾期后果，见 菲律宾买房交的定金能退吗。
- 把税费承担方逐条写进合同。法律规定了谁是纳税义务人，实际由谁负担常在合同里另行约定。不写清楚，等核定结果出来就变成重新谈判。
- 每笔付款对应一个文件节点。收款方必须是产权证上的所有人或持证开发商，并能开具正式收据或发票。
- 交房不等于过户，要单独盯交证。PD 957 第 25 条规定买方付清后开发商应交付产权证；交付时单位仍有抵押的，开发商须在交付后 6 个月内赎回。见 公寓从交房到过户全流程。
九条里有七条在付款之前，这不是巧合——买房这件事上，能挽回的成本几乎全部集中在付款之前。付款之后再发现问题，处理方向见 菲律宾买房失败的六种情形。
「菲律宾买房有效期」指的其实是三个时限，不是房子会过期
先纠正：房子的产权证不设有效期，不会「过期作废」。搜「菲律宾买房有效期」的人，实际关心的是下面三个会跑的钟。
第一个，预留协议的时限。预订只锁定房源与价格条件，不转移产权，而这份锁定通常是有期限的——过了约定的时间不签正式合同，房源可能被释放，预留金的处理按协议条款。所以这一项的「有效期」在你手上那份协议里，不在任何一篇攻略里。付款前把「可退条件、有效期、逾期后果」三行读完。
第二个，Contract to Sell 付款表上的每一期。CTS 是附条件的合同，付清价款前产权不转移，而付款表上的每一期都有到期日。逾期会触发违约条款；分期购买住宅的买家另受 RA 6552（Maceda Law）保护，法律给的是宽限期，以及在符合条件时的现金退还价值，按已付年限分档，并规定程序没走完的取消一律无效。本文不列任何比例与数额，算法与明文排除清单见 Maceda Law 的退款与宽限期规则。
第三个，境外文件的「新旧程度」。在国外签署的买卖契约与特别授权书，要先在文件签署的那个国家完成认证，才能拿到菲律宾使用；而受理机关往往还会要求文件是较近期出具的。这一项没有统一答案，以受理的税区办公室与登记局当期要求为准，递交前分别确认，别拿一份放了很久的授权书去碰运气。
还有一个相关但不同的时限值得一并记住：法定期限。例如 RA 7160 第 208 条要求转让不动产的人在转让之日起 60 天内通知评估官。这类期限的起算日各不相同，逾期会连带卡住后面的登记与税单，排法见 菲律宾买房时间怎么排。
三个钟里有两个写在你自己的合同上，读一遍就能看清。→ 让易行帮你把合同里的时限抄成一张日历
「菲律宾买房续签」这个说法不成立：真正要续的是租地的期限
房子的所有权不需要续签，产权证也不需要续期——「续签」是签证那边的词。但这个搜索词背后有一件真实的事：外国人长期租地的第二段年限，确实需要「续」，而且续不上就真的没了。
两条轨道的年限先摆清楚。PD 471（1974 年第 471 号总统令）：外国人与外资企业租赁私有土地，期限最长 25 年，期满后可再续 25 年，合计 50 年。RA 7652《投资者租赁法》（1993）：面向投入生产性投资项目的外国投资者，最长 50 年，可再续 25 年，合计 75 年。轨道二需要项目登记备案，审批与合规负担更重；租铺面、租地建仓库、租地自住这类需求，走轨道一更省事。
关键在第二段年限不是自动到手的。租约里写成「双方同意可续期」，法律上等于什么都没约定——期满时出租人完全可以拒绝，而你的建筑、装修与经营都在那块地上，搬不走。要真正握住第二段，必须把续期写成由承租人单方行使的选择权，并写清行使方式与时限。这一条是全篇最值钱的一句，详见 外国人租地的 25+25 年租约怎么签才稳。
还有登记这一步。租约公证之后要到登记局做批注，让租赁权登记在那块地的产权证上；行使续期选择权后签的续期协议，同样要公证、完税、重新批注。依据是《不动产登记法》（PD 1529）第 51 条——对第三人而言，登记才是发生转让效力的行为。没登记的租约，只约束你和出租人两个人。
顺带澄清两个相邻的误解。一是每年缴的房产税不是「续签」，那是持有成本，交不交不影响所有权存续，但欠缴会卡住将来的过户——RA 7160 第 209 条 b 款规定登记局要求附上房产税已全部缴清的证明。二是买房本身不给居留身份，居留要另走签证线，两条线各自合规。个案请咨询执业律师与税务专业人士，本文不构成法律或税务意见。
菲律宾买房最新政策怎么自己核：四个一手来源，三条纪律
不要靠「最新政策」这四个字去搜。转述链条越长，失真越多，而且没有人会回来告诉你他写错了。用四个一手来源，配三条纪律。
来源一：法条本身。涉及外国人持有的规则，源头就那么几条——宪法关于私人土地转让的规定、《公寓法》（RA 4726）、租地的 PD 471 与 RA 7652、分期买家保护的 RA 6552、地产开发商监管的 PD 957、不动产登记的 PD 1529、经纪执业的 RA 9646、地方政府征收与登记前置的 RA 7160、计税基础的 RA 12001。记住编号，比记住任何一篇攻略的结论都管用，因为编号能让你直接查到原文和修订情况。
来源二：项目与开发商的监管机关。分契与公寓项目的监管职能由 RA 11201 设立的住房与城市发展部（DHSUD）承接，销售许可核实与投诉都走这条线。
来源三：税务与土地登记两个主管机关的当期公告。办事处名录、材料清单、线上系统，以它们当期公布为准，每次办事前现查。
来源四：房产所在地的市或镇政府。财政处与评估处的材料与流程属于地方口径，只能在当地官网查。
三条纪律。第一，认编号不认转述：任何说法，先问「依据是哪一条」，说不出编号的当成待核。第二，看日期：没有日期的攻略、没有日期的截图、没有日期的政策解读，一律降级处理。第三，分清「法条」与「实务做法」：法条是全国统一的，实务做法可能只在某个城市、某个窗口成立，把后者当成前者传播，就是矛盾攻略的主要来源。
把「最新政策」拆成编号、机关、日期三样去核，你就不再需要问任何人。→ 让易行陪你做一次一手来源核对
攻略里最常被抄错的四处
下面四句话流传很广，每一句都错在一个具体的地方。
第一处：「交房了就等于房子是我的了。」交房给的是占有，过户给的是产权，两件事要分别盯。PD 957 第 25 条规定，买方付清后开发商应交付产权证，除登记买卖契约所需的费用外不得另收费用；交付时单位仍有抵押的，开发商须在交付后 6 个月内赎回。钥匙到手而产权证仍在开发商名下的情况并不少见，要主动跟进交证进度。
第二处：「外国人只能买一套房的 40%。」误读。《公寓法》（RA 4726）第 5 条的规则落到实务上，是单个公寓项目的外资持有比例上限为 40%，衡量单位是整个项目，不是你那一套。只要项目还有余量，你可以完整持有其中一个单位。真正要做的动作是签约前书面确认该项目当前的持有比例还有没有空间。
第三处：「买房就能拿身份。」不成立。买房不赋予居留身份，能不能长住是签证的事；反过来，退休签、投资签之类的居留身份也不赋予土地所有权，能不能持有仍回到宪法第 12 条第 7 节那条规则。两条线分开规划最省事，见 外国人在菲律宾买房全解。
第四处：「分期买房都受 Maceda Law 保护。」不准确。RA 6552 保护的是向卖方分期付款购买不动产的买方，法条另有明文排除的类型；而且它不覆盖银行按揭那种结构——放款之后你欠的是银行，走的是另一套程序。适用范围与排除清单见 Maceda Law 的适用与排除。
最后，把攻略变成你自己那套房的清单。拿第 2 节的九条，逐条写上你自己的日期与负责人；把第 5 节的四个来源存成书签；把第 3 节的三个时限抄进日历。做完这三件事，你就不需要再读第十一篇攻略了。
本文是一般性说明，具体适用以当期法规、主管机关公布口径与执业律师意见为准，不构成法律或税务意见，个案请咨询执业律师与税务专业人士。易行是在菲律宾注册的私营咨询公司，与任何政府机关无隶属关系；我们做的是事务性的部分——按清单核验、排期、陪同递件，不承诺任何结果，也不提供机构名单、不点评任何开发商、楼盘或中介。证照原件放在公司前台，来人可当场核对。
九条动作、四个来源、三个时限，抄成一张纸就够了。→ 让易行帮你把这张纸填成你自己的版本