菲律宾买房代办先查三张证，其余都靠后
核验的顺序是固定的：先证后人，先文件后感觉。三张证分别回答三个不同的问题，缺一不可。
- 经纪的执业执照——回答「我对面这个人有没有资格收我的钱、替我谈这笔交易」。依据是《不动产服务法》（RA 9646）第 29 条：未通过执业考试、没有有效登记证和专业身份证（或特别临时许可）的人，不得从事或自称从事不动产服务；经纪人还须依法缴存执业担保。
- 开发商的销售许可——回答「这个项目能不能合法卖」。PD 957 第 5 条规定，取得项目登记证的开发商必须先取得销售许可（License to Sell），才能销售地块或公寓单位。买期房这一张是必查项，不是可选项。
- 产权证核证副本——回答「这套房现在到底是谁的、身上有没有事」。这一张必须你自己去登记局调，不能用对方给的复印件代替。
为什么顺序不能倒过来？因为前两张证是对方的资格，第三张是标的的状态，而买房出事的案子里，绝大多数都能在这三张里提前看出苗头。至于办公室大不大、微信回复快不快、有没有人说「跟他们合作过」，这些都是主观印象，放在三张证后面看就行。
一个可以直接用的开场问法：「麻烦把你的执业登记编号、这个项目的销售许可编号，以及这套房的产权证号发给我，我自己去核一下。」这句话的价值在于它是可验证的请求——合规的对接方会当场给；给不出、绕开、反过来质疑你「不信任」的，答案已经出来了。
三张证的编号要得到、也核得动，这笔交易才值得往下谈。→ 让易行陪你把三张证逐张核一遍
第一张：经纪执照怎么核，以及哪些人依法可以不持照
先要编号，再核状态，最后核「这个编号和眼前这个人是不是同一个人」。三步缺一步都容易被糊弄过去。
第一步，要三样东西：姓名全称、执业登记编号、身份证件。菲律宾的不动产服务是法定执业资格，RA 9646 第 29 条明文禁止无照从业或自称从业，经纪人还须缴存执业担保。所以「我是做房产的」不是资格，编号才是。核验的具体步骤见 菲律宾房产中介怎么查牌照。
第二步，核状态而不是核存在。一个编号能查到，不等于它现在有效——执照有有效期，会到期、会需要续期。要确认的是当前是否有效，而不只是「历史上存在过」。
第三步，核人证同一。最常见的一种偷换是：公司里确实有持照经纪人，但全程跟你谈、收你钱、签你文件的是另一个没有执照的人。防法很简单——要求在文件上签字的那个人，就是你核过编号的那个人；不一致就当场问清楚谁是责任方。
还要知道法律留了豁免。该法对若干情形不作执业要求，典型的是自行处理自有房产的人（开发商除外），以及不收报酬的受托代理人。这条的实际意义是：业主本人直接卖自己的房，不一定要持照，所以你遇到没执照的卖方本人并不必然是问题；但如果对方是收取报酬的居间方、却拿不出执照，那就是另一回事了。
最后一条，佣金与收款。本文不讨论任何比例与数额，只讲一条纪律：收款方必须与合同主体一致，最好是公司账户而不是个人账户，并且能开具正式收据或发票。收款账户与合同主体对不上，是整个核验里最强的一个停手信号。
第二张：开发商销售许可怎么核，以及监管在谁手里
买期房，销售许可是你对抗「楼盘本身不合规」的第一道防线。PD 957 第 5 条规定，取得项目登记证的开发商，必须先取得销售许可才能销售地块或公寓单位——换句话说，没有这张，这个项目现在不能合法预售。
核验按三步走。第一步，问清楚项目全称与所在地，销售许可是发给具体项目甚至具体分期的，不是发给公司这个牌子的；同一家开发商 A 项目有许可，不代表 B 项目也有。第二步，要销售许可的编号与签发日期，并对照项目登记证。第三步，向监管机关核实。分契与公寓项目的监管职能由 RA 11201 设立的住房与城市发展部（DHSUD）承接，核实与投诉都走这条线。具体查法见 开发商销售许可怎么查。
同时要核的是广告与登记内容是否一致。PD 957 的逻辑是：项目要登记、要拿许可，销售广告应与登记备案的内容一致。所以样板间里说的交付标准、配套、面积，要能在登记文件与合同里找到对应；找不到对应的，就当它不存在，别写进你的付款决策。
期房买家还有两层法律上的安全网，签约前要知道自己有什么。一层是 PD 957 本身的登记与许可制度；另一层是 RA 6552（Maceda Law）对分期付款买家的保护，它给的是宽限期与在一定条件下的退款权利，按已付年限分档——本文不列任何比例与数额，算法与适用范围见 Maceda Law 的退款与宽限期规则。要注意它有明文排除清单，也不覆盖银行按揭那种结构。
项目全称、许可编号、登记文件三样对不上，样板间再漂亮也先停手。→ 让易行按项目名帮你把许可与登记核一遍
第三张：产权证核证副本，以及批注栏要看哪几行
这一张最关键，也最常被跳过，因为它需要你自己动一次手。规矩只有一条：不看对方给的复印件，自己到登记局调核证副本（CTC）。复印件可以是旧的、可以是选择性提供的，也可以是伪造的；核证副本是登记机关当下的记载。
为什么登记这么要紧？《不动产登记法》（PD 1529）第 51 条规定，对第三人而言，登记才是发生转让效力的行为；第 52 条规定，登记后的文书自登记时起对所有人构成推定通知。通俗讲：登记簿上写着的，法律推定你已经知道——你没去看，不是抗辩理由。
拿到核证副本，核这几行：
- 所有人姓名是否与卖方证件完全一致（拼写、中间名、婚姻状态后缀都要对）。
- 面积、地号或单位号是否与合同、与你看的那一套一致。
- 批注栏（encumbrances）有没有抵押、查封、异议、地役权，或者已经登记的买卖合同——最后这一项意味着这套房可能已经卖给别人了。批注怎么读见 菲律宾房产证批注是什么意思，真伪核验步骤见 怎么查菲律宾房产证是不是真的。
一个很便宜的复查动作：付款一段时间后，自己再调一次核证副本。PD 957 第 17 条规定，分契地块与公寓单位的买卖合同、买卖契约等文件，无论价款是否付清，都由卖方在物业所在地的登记局登记。所以你签的那份合同应该出现在批注里；到时间没出现，就是一个需要立刻追问的信号。
还有两件容易漏的：房子里现在有没有人占住，以及土地上有没有正在进行的纠纷。这两件都不写在合同上，要靠现场看和调档问。
「菲律宾买房推荐」名单怎么看：七个该立刻停手的信号
名单本身没有核验价值——它证明的是有人发了帖，不是这家现在合规。与其找名单，不如记住七个信号，出现任意一个就停下来。
- 拿不出编号。执业登记编号、销售许可编号、产权证号，三样里任何一样「回头发给你」而始终不发，就是答案。
- 要求你交出原件。正常流程需要的是复印件与经认证的文件，护照原件、产权证正本长期扣在对方手上没有正当理由。
- 收款账户与合同主体不一致。尤其是让你打到个人账户、或者一个与合同上公司名毫无关系的账户。
- 主动提代持方案。「外资额度满了，找本地人挂名，以后再转给你」——这不是变通，是踩线，触碰的是反 Dummy 法，而风险落在你身上。听到这句话，该重新评估的是这个对接方本身。
- 承诺结果或承诺时长。「保证能过户」「一个月内一定拿证」——过户涉及多个独立机关，没有人能替它们打包票。听到「包过」这类说法，正确反应是立刻停下来，结束对话。
- 说不清哪几步必须你本人到场或本人签署。一个真正做过全流程的对接方，能立刻讲清哪些环节要本人、哪些可以用经认证的授权书代办；讲不清的，多半没走完过全程。
- 报价说不清构成。不要求对方报一个数，但要求他把费用拆成段：哪几段是官方收的、哪几段是他的服务、哪几段会随核定结果浮动。拆不开的报价，事后一定还会长出新的项目。
反过来，有几件事不构成信号，不必据此否定一家：办公室不大、成立年限不长、不肯给你「以前客户的联系方式」（这多半是隐私合规）。把判断放在可核验的证据上，比放在印象上稳。
七个信号里出现任意一个，最省钱的动作就是暂停付款。→ 拿不准的时候，让易行帮你做一次第二意见核验
代办能替你做哪几段、哪几段必须你自己：以及出事之后找谁
先把边界说清楚，比事后追责有用。买房这条线上，可以委托的和不能委托的，大致是这样分的。
可以委托的：调取核证副本与税单、整理与核对各站材料、按房产所在地定位受理机关、把法定期限排成时间表、陪同递件与跟进进度、协调公证与翻译。这些都是事务性工作，交出去能省掉大量往返。
不能替你完成的：签署你自己的法律文件（除非你出具了范围明确、经认证的特别授权书）、替你做付款决策、替你承担税费承担方的谈判结果，以及——替你保证任何一个机关的审核结果。人不在菲律宾时的授权安排与时间排法，见 菲律宾买房时间与办理机关。
出事之后找谁，分三类。一类是与开发商之间关于项目与合同的纠纷，投诉渠道走监管这条线，见 菲律宾房产投诉去哪办。一类是产权、双重买卖、伪造文件这种法律争议，要请菲律宾执业律师，而且越早越好，因为很多救济都有时限。还有一类是已经付了钱、对方失联，这时候证据链决定一切：把合同、收据、汇款凭证、聊天记录、对方提供过的每一份文件全部按时间顺序整理好。失败情形的分类与补救顺序见 菲律宾买房失败的六种情形。
本文是一般性说明，不提供任何机构名单，也不对任何开发商、楼盘、中介或经纪公司作优劣评价；核验结果以主管机关当期记载为准。本文不构成法律或税务意见，个案请咨询执业律师与税务专业人士。易行是在菲律宾注册的私营咨询公司，与任何政府机关无隶属关系，做的是事务性的部分——按清单核验、排期、陪同递件，不承诺任何结果；证照原件放在公司前台，来人可当场核对。
把该自己做的三次核验做掉，剩下的跑腿再考虑交给谁。→ 让易行接手事务性的那一段