菲律賓買房代辦先查三張證，其餘都靠後
核驗的順序是固定的：先證後人，先文件後感覺。三張證分別回答三個不同的問題，缺一不可。
- 經紀的執業執照——回答「我對面這個人有沒有資格收我的錢、替我談這筆交易」。依據是《不動產服務法》（RA 9646）第 29 條：未通過執業考試、沒有有效登記證和專業身份證（或特別臨時許可）的人，不得從事或自稱從事不動產服務；經紀人還須依法繳存執業擔保。
- 開發商的銷售許可——回答「這個項目能不能合法賣」。PD 957 第 5 條規定，取得項目登記證的開發商必須先取得銷售許可（License to Sell），才能銷售地塊或公寓單位。買期房這一張是必查項，不是可選項。
- 產權證核證副本——回答「這套房現在到底是誰的、身上有沒有事」。這一張必須你自己去登記局調，不能用對方給的複印件代替。
為什麼順序不能倒過來？因為前兩張證是對方的資格，第三張是標的的狀態，而買房出事的案子裏，絕大多數都能在這三張裏提前看出苗頭。至於辦公室大不大、微信回覆快不快、有沒有人説「跟他們合作過」，這些都是主觀印象，放在三張證後面看就行。
一個可以直接用的開場問法：「麻煩把你的執業登記編號、這個項目的銷售許可編號，以及這套房的產權證號發給我，我自己去核一下。」這句話的價值在於它是可驗證的請求——合規的對接方會當場給；給不出、繞開、反過來質疑你「不信任」的，答案已經出來了。
三張證的編號要得到、也核得動，這筆交易才值得往下談。→ 讓易行陪你把三張證逐張核一遍
第一張：經紀執照怎麼核，以及哪些人依法可以不持照
先要編號，再核狀態，最後核「這個編號和眼前這個人是不是同一個人」。三步缺一步都容易被糊弄過去。
第一步，要三樣東西：姓名全稱、執業登記編號、身份證件。菲律賓的不動產服務是法定執業資格，RA 9646 第 29 條明文禁止無照從業或自稱從業，經紀人還須繳存執業擔保。所以「我是做房產的」不是資格，編號才是。核驗的具體步驟見 菲律賓房產中介怎麼查牌照。
第二步，核狀態而不是核存在。一個編號能查到，不等於它現在有效——執照有有效期，會到期、會需要續期。要確認的是當前是否有效，而不只是「歷史上存在過」。
第三步，核人證同一。最常見的一種偷換是：公司裏確實有持照經紀人，但全程跟你談、收你錢、簽你文件的是另一個沒有執照的人。防法很簡單——要求在文件上簽字的那個人，就是你核過編號的那個人；不一致就當場問清楚誰是責任方。
還要知道法律留了豁免。該法對若干情形不作執業要求，典型的是自行處理自有房產的人（開發商除外），以及不收報酬的受託代理人。這條的實際意義是：業主本人直接賣自己的房，不一定要持照，所以你遇到沒執照的賣方本人並不必然是問題；但如果對方是收取報酬的居間方、卻拿不出執照，那就是另一回事了。
最後一條，佣金與收款。本文不討論任何比例與數額，只講一條紀律：收款方必須與合同主體一致，最好是公司賬户而不是個人賬户，並且能開具正式收據或發票。收款賬户與合同主體對不上，是整個核驗裏最強的一個停手信號。
第二張：開發商銷售許可怎麼核，以及監管在誰手裏
買期房，銷售許可是你對抗「樓盤本身不合規」的第一道防線。PD 957 第 5 條規定，取得項目登記證的開發商，必須先取得銷售許可才能銷售地塊或公寓單位——換句話説，沒有這張，這個項目現在不能合法預售。
核驗按三步走。第一步，問清楚項目全稱與所在地，銷售許可是發給具體項目甚至具體分期的，不是發給公司這個牌子的；同一家開發商 A 項目有許可，不代表 B 項目也有。第二步，要銷售許可的編號與簽發日期，並對照項目登記證。第三步，向監管機關核實。分契與公寓項目的監管職能由 RA 11201 設立的住房與城市發展部（DHSUD）承接，核實與投訴都走這條線。具體查法見 開發商銷售許可怎麼查。
同時要核的是廣告與登記內容是否一致。PD 957 的邏輯是：項目要登記、要拿許可，銷售廣告應與登記備案的內容一致。所以樣板間裏説的交付標準、配套、面積，要能在登記文件與合同裏找到對應；找不到對應的，就當它不存在，別寫進你的付款決策。
期房買家還有兩層法律上的安全網，簽約前要知道自己有什麼。一層是 PD 957 本身的登記與許可制度；另一層是 RA 6552（Maceda Law）對分期付款買家的保護，它給的是寬限期與在一定條件下的退款權利，按已付年限分檔——本文不列任何比例與數額，算法與適用範圍見 Maceda Law 的退款與寬限期規則。要注意它有明文排除清單，也不覆蓋銀行按揭那種結構。
項目全稱、許可編號、登記文件三樣對不上，樣板間再漂亮也先停手。→ 讓易行按項目名幫你把許可與登記核一遍
第三張：產權證核證副本，以及批註欄要看哪幾行
這一張最關鍵，也最常被跳過，因為它需要你自己動一次手。規矩只有一條：不看對方給的複印件，自己到登記局調核證副本（CTC）。複印件可以是舊的、可以是選擇性提供的，也可以是偽造的；核證副本是登記機關當下的記載。
為什麼登記這麼要緊？《不動產登記法》（PD 1529）第 51 條規定，對第三人而言，登記才是發生轉讓效力的行為；第 52 條規定，登記後的文書自登記時起對所有人構成推定通知。通俗講：登記簿上寫着的，法律推定你已經知道——你沒去看，不是抗辯理由。
拿到核證副本，核這幾行：
- 所有人姓名是否與賣方證件完全一致（拼寫、中間名、婚姻狀態後綴都要對）。
- 面積、地號或單位號是否與合同、與你看的那一套一致。
- 批註欄（encumbrances）有沒有抵押、查封、異議、地役權，或者已經登記的買賣合同——最後這一項意味着這套房可能已經賣給別人了。批註怎麼讀見 菲律賓房產證批註是什麼意思，真偽核驗步驟見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的。
一個很便宜的複查動作：付款一段時間後，自己再調一次核證副本。PD 957 第 17 條規定，分契地塊與公寓單位的買賣合同、買賣契約等文件，無論價款是否付清，都由賣方在物業所在地的登記局登記。所以你簽的那份合同應該出現在批註裏；到時間沒出現，就是一個需要立刻追問的信號。
還有兩件容易漏的：房子裏現在有沒有人佔住，以及土地上有沒有正在進行的糾紛。這兩件都不寫在合同上，要靠現場看和調檔問。
「菲律賓買房推薦」名單怎麼看：七個該立刻停手的信號
名單本身沒有核驗價值——它證明的是有人發了帖，不是這家現在合規。與其找名單，不如記住七個信號，出現任意一個就停下來。
- 拿不出編號。執業登記編號、銷售許可編號、產權證號，三樣裏任何一樣「回頭發給你」而始終不發，就是答案。
- 要求你交出原件。正常流程需要的是複印件與經認證的文件，護照原件、產權證正本長期扣在對方手上沒有正當理由。
- 收款賬户與合同主體不一致。尤其是讓你打到個人賬户、或者一個與合同上公司名毫無關係的賬户。
- 主動提代持方案。「外資額度滿了，找本地人掛名，以後再轉給你」——這不是變通，是踩線，觸碰的是反 Dummy 法，而風險落在你身上。聽到這句話，該重新評估的是這個對接方本身。
- 承諾結果或承諾時長。「保證能過户」「一個月內一定拿證」——過户涉及多個獨立機關，沒有人能替它們打包票。聽到「包過」這類説法，正確反應是立刻停下來，結束對話。
- 説不清哪幾步必須你本人到場或本人簽署。一個真正做過全流程的對接方，能立刻講清哪些環節要本人、哪些可以用經認證的授權書代辦；講不清的，多半沒走完過全程。
- 報價説不清構成。不要求對方報一個數，但要求他把費用拆成段：哪幾段是官方收的、哪幾段是他的服務、哪幾段會隨核定結果浮動。拆不開的報價，事後一定還會長出新的項目。
反過來，有幾件事不構成信號，不必據此否定一家：辦公室不大、成立年限不長、不肯給你「以前客户的聯繫方式」（這多半是隱私合規）。把判斷放在可核驗的證據上，比放在印象上穩。
七個信號裏出現任意一個，最省錢的動作就是暫停付款。→ 拿不準的時候，讓易行幫你做一次第二意見核驗
代辦能替你做哪幾段、哪幾段必須你自己：以及出事之後找誰
先把邊界説清楚，比事後追責有用。買房這條線上，可以委託的和不能委託的，大致是這樣分的。
可以委託的：調取核證副本與税單、整理與核對各站材料、按房產所在地定位受理機關、把法定期限排成時間表、陪同遞件與跟進進度、協調公證與翻譯。這些都是事務性工作，交出去能省掉大量往返。
不能替你完成的：簽署你自己的法律文件（除非你出具了範圍明確、經認證的特別授權書）、替你做付款決策、替你承擔税費承擔方的談判結果，以及——替你保證任何一個機關的審核結果。人不在菲律賓時的授權安排與時間排法，見 菲律賓買房時間與辦理機關。
出事之後找誰，分三類。一類是與開發商之間關於項目與合同的糾紛，投訴渠道走監管這條線，見 菲律賓房產投訴去哪辦。一類是產權、雙重買賣、偽造文件這種法律爭議，要請菲律賓執業律師，而且越早越好，因為很多救濟都有時限。還有一類是已經付了錢、對方失聯，這時候證據鏈決定一切：把合同、收據、匯款憑證、聊天記錄、對方提供過的每一份文件全部按時間順序整理好。失敗情形的分類與補救順序見 菲律賓買房失敗的六種情形。
本文是一般性説明，不提供任何機構名單，也不對任何開發商、樓盤、中介或經紀公司作優劣評價；核驗結果以主管機關當期記載為準。本文不構成法律或税務意見，個案請諮詢執業律師與税務專業人士。易行是在菲律賓註冊的私營諮詢公司，與任何政府機關無隸屬關係，做的是事務性的部分——按清單核驗、排期、陪同遞件，不承諾任何結果；證照原件放在公司前台，來人可當場核對。
把該自己做的三次核驗做掉，剩下的跑腿再考慮交給誰。→ 讓易行接手事務性的那一段