头 48 小时：停付、调真本、别先摊牌
顺序是：停止付款 → 调登记机关的认证真本 → 把所有文件和聊天记录备份 → 找律师，这四步做完之前不要质问卖方。
停付。尾款、分期款、「过户费」「税费代缴款」一律暂停。对方催款时只回复「在核文件」，不要说「我发现是假的」。已经开出去的远期支票，尽快向开户行咨询止付手续。
调真本。带上你手里那份产权证的复印件，去房产所在地的 Registry of Deeds 申请该产权编号的 certified true copy。这是登记机关库里的原始记录，是判断真假的唯一基准。具体怎么查、逐项比对什么，见 怎么查菲律宾房产证是不是真的，这里不重复。
比对后你会落在三种情形之一：一是登记机关根本没有这个编号，或编号对应的是另一块地——这是伪造证；二是编号存在，但登记业主不是卖你的人——这是冒名出售或伪造授权；三是证是真的、卖方也是真业主，但产权上已经登记了另一位买家或另一笔抵押——这是一房二卖或隐瞒负担。三种情形后面的路完全不同。
备份。买卖合同、收据、转账凭证、对方的证件复印件、中介名片、看房时的照片、全部聊天记录，当天导出并存到云端。对方一旦察觉，最先消失的就是聊天记录。
这四步里只有「调真本」需要跑窗口，其他三步当天就能做完。
假地契和一房二卖：房子还保不保得住
伪造的产权证不产生任何产权，房子基本要不回来，只能追钱；一房二卖则要看谁先善意登记，房子有可能保得住。
伪造证或冒名出售。卖你的人从头就不是业主，他给不了他没有的东西。即使你完全不知情、付了全款，真正的登记业主的权利通常不受影响。这种情况下，把精力放在追回钱、追究伪造者和协助者的责任上，而不是幻想「补个手续就能过户」。有人会在这时候出现，说能帮你「把假的做成真的」，那是第二次诈骗。
一房二卖。卖方是真业主，把同一套房卖给了两个人。一般原则是：不动产以先善意完成登记的一方为优先；都没登记的，看谁先善意占有；再往后才看合同签署先后。「善意」是关键词——如果你签约时已经知道或应当知道房子卖过别人，登记了也可能保不住。所以你要立刻弄清三件事：对方买家有没有登记、你自己有没有登记、你是否实际占有房子。
预售楼花的一房二卖多发生在开发商或其销售人员身上，路径不同，走住房主管部门的投诉程序更直接，见 菲律宾房产投诉去哪办。
隐瞒抵押或查封。证是真的，但背面登记着银行抵押、法院的未决诉讼通知或别人的异议。房子本身未必丢，但你买到的是带着负担的产权，卖方可能构成欺诈，你可以主张解除合同退款或减价。
无论哪种，「谁能保住房子」最终由法院判断，这里给的是帮你和律师快速对上话的判断框架。
怎么在产权上「占住位置」：登记异议与诉讼通知
如果产权证是真的，尽快让律师在该产权上登记你的权利主张，这是防止房子被第三次转手的最有效动作。
异议登记（adverse claim）。向 Registry of Deeds 提交经宣誓的书面声明，说明你对这处房产主张什么权利、依据是什么（买卖合同、付款凭证）。登记后，任何再来查册的人都会看到这条记录，后来的买家就很难再自称善意。它的效力和期限有具体规定，是否需要续登或转为诉讼，听律师的。
未决诉讼通知（notice of lis pendens）。一旦你就这处房产起诉，律师可以把诉讼信息登记在产权上，效果是：之后无论谁买，都要受判决结果约束。
把合同拿去登记。如果你手里是已公证的绝对买卖契约、税也按程序走了，但一直没去办过户登记，现在要抢时间——在一房二卖里，先完成登记往往决定胜负。缺什么文件、税费怎么补，见 买房手续文件清单。
实际占有。已经交房的，继续正常居住或出租，保留水电、物业费账单；没交房的，不要自行破门入住，那会让你从受害人变成被告。
假证的情形没有真产权可登记，这一步不适用；你要做的是找到真业主或其代表，说明情况，避免被当成同伙，并尽量取得对方愿意作证的书面回复。
这些登记动作都有格式和证明要求，自己写的声明被退回很常见，建议由执业律师起草。怎么找和怎么谈收费，见 买房要不要请律师。
能追谁：卖方、中介、公证人与开发商
主责在卖方，但中介、经手的公证人、出具文件的开发商销售都可能有各自的责任，不要只盯着一个人。
卖方。民事上可以主张合同无效或解除、返还全部价款并赔偿损失；刑事上，用伪造文件或隐瞒已出售事实骗取房款，通常涉及诈骗与伪造文书类罪名。卖方是公司的，把签字的负责人一并列入。
中介。菲律宾的房产经纪人和销售员需要持有专业监管机构核发的执照或在主管部门登记。无照从业本身就是可投诉事项；有照的，如果明知产权有问题仍促成交易，或代收了款项，可以向其执照监管机构投诉，并在民事上一并追偿。先核对他的执照号是不是真的，方法见 房产中介怎么挑。
公证人。买卖契约上的公证如果是在当事人没有到场、或用假证件的情况下做出的，公证人可能面临执业纪律处分。向律师问清楚是否值得投诉——它更多是施压和取证手段，直接赔钱的可能性有限。
开发商及其销售。预售项目里销售人员私下收款、重复出售的，开发商对其授权代理人的行为可能要负责，走住房主管部门投诉更快。
收款账户。钱打进了谁的账户，是追偿的重要线索。银行不会应你的要求直接冻结别人的账户，但报案后执法机关和法院可以依程序处理，所以转账凭证要完整保留。
另外，法律上设有针对产权登记制度受害人的赔偿基金，但适用条件很窄、程序很长，是否值得尝试由律师判断，不要把它当作主要指望。
报案、发函、起诉：三条线怎么排
通常的顺序是：先由律师发函并做产权登记保全，同时向执法机关报案，民事诉讼视对方反应再定；三条线不互相排斥。
律师函。给卖方（和中介）一个书面的、有期限的退款要求，既是谈判起点，也是日后证明「我给过机会」的证据。律师函的作用与写法见 菲律宾律师函是什么。发函的时点要和保全动作配合——先登记异议，再发函，避免对方收到函后抢先转手。
刑事报案。可以向国家调查局的反诈骗部门或警方的相关单位报案，提交宣誓陈述和证据，之后案件会进入检察官的初步调查。刑事程序的价值在于：对方会被传唤、出入境可能受到关注、和解意愿会明显上升。但它不直接等于拿回钱，检察官是否起诉也取决于证据。报案的一般流程见 在菲律宾报警怎么报。
民事诉讼。请求确认合同无效或解除、返还价款、赔偿损失，并在必要时申请对被告财产的保全措施。耗时以年计，这一点要有心理准备。
和解。相当一部分案件以分期退款的和解告终。和解协议要由律师起草，写明每一期的日期、违约后果，并尽量取得担保；在全部款项到账前，不要撤回刑事控告或注销产权上的登记。
你人不在菲律宾的话，可以通过经领事认证或附加证明书的特别授权书委托律师或亲友代办大部分手续，但宣誓陈述和出庭作证可能仍需本人参与。
被骗后的通用止损动作（止付、证据固定、防二次诈骗），见 在菲律宾被骗了怎么办。
几个会把事情搞砸的做法，以及易行能帮的部分
最常见的错误是：继续付款想「先把房子拿到手再说」、找人上门讨债、以及相信有人能花钱把假证「洗白」。
继续付款。在产权状态没弄清前追加的每一笔钱，都是在扩大损失。对方越是催得急、越是给「今天付清就马上过户」的折扣，越要停。
私力追讨。带人堵门、扣对方的车或证件、在群里公开对方的照片和住址，都可能让你自己面临胁迫、非法拘禁或诽谤的指控，外国人还可能牵连居留身份。
「补办」「洗白」。任何声称能通过熟人把伪造的证变成真证的人，要么在骗你第二笔钱，要么在拉你一起伪造公文。
沉默拖延。一房二卖里时间就是顺位；假证案件里时间就是对方转移资产的窗口。民事和刑事追诉也都有时效限制，具体期限问律师。
挂名买地的人要格外小心。如果这处房产本来就是借菲律宾人名义买的土地，你在法律上能主张的东西会受到很大限制，先读 房子挂在别人名下对方翻脸了怎么办 再决定怎么报案。
易行不是律师事务所，不代理诉讼。我们能做的是：陪你去登记机关调认证真本并逐项比对、把合同和付款记录整理成律师能直接用的时间线、协助核对中介执照、用中文解释每一步程序在做什么，并转介处理房产纠纷的执业律师。
如果你刚发现产权不对劲、不确定自己属于哪种情形，可以把手上的文件和时间线发给易行落地生活顾问，我们协助整理书面材料、对接窗口，并在需要时转介执业律师。易行国际是马卡蒂的中文咨询公司（SEC 注册号 CS202009551；移民局认证 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30；劳工部 DOLE 与退休署 PRA 认证），与任何政府部门无隶属关系，也不承诺任何追偿或裁决结果。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。