頭 48 小時：停付、調真本、別先攤牌
順序是：停止付款 → 調登記機關的認證真本 → 把所有文件和聊天記錄備份 → 找律師，這四步做完之前不要質問賣方。
停付。尾款、分期款、「過户費」「税費代繳款」一律暫停。對方催款時只回復「在核文件」，不要説「我發現是假的」。已經開出去的遠期支票，儘快向開户行諮詢止付手續。
調真本。帶上你手裏那份產權證的複印件，去房產所在地的 Registry of Deeds 申請該產權編號的 certified true copy。這是登記機關庫裏的原始記錄，是判斷真假的唯一基準。具體怎麼查、逐項比對什麼，見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的，這裏不重複。
比對後你會落在三種情形之一：一是登記機關根本沒有這個編號，或編號對應的是另一塊地——這是偽造證；二是編號存在，但登記業主不是賣你的人——這是冒名出售或偽造授權；三是證是真的、賣方也是真業主，但產權上已經登記了另一位買家或另一筆抵押——這是一房二賣或隱瞞負擔。三種情形後面的路完全不同。
備份。買賣合同、收據、轉賬憑證、對方的證件複印件、中介名片、看房時的照片、全部聊天記錄，當天導出並存到雲端。對方一旦察覺，最先消失的就是聊天記錄。
這四步裏只有「調真本」需要跑窗口，其他三步當天就能做完。
假地契和一房二賣：房子還保不保得住
偽造的產權證不產生任何產權，房子基本要不回來，只能追錢；一房二賣則要看誰先善意登記，房子有可能保得住。
偽造證或冒名出售。賣你的人從頭就不是業主，他給不了他沒有的東西。即使你完全不知情、付了全款，真正的登記業主的權利通常不受影響。這種情況下，把精力放在追回錢、追究偽造者和協助者的責任上，而不是幻想「補個手續就能過户」。有人會在這時候出現，説能幫你「把假的做成真的」，那是第二次詐騙。
一房二賣。賣方是真業主，把同一套房賣給了兩個人。一般原則是：不動產以先善意完成登記的一方為優先；都沒登記的，看誰先善意佔有；再往後才看合同簽署先後。「善意」是關鍵詞——如果你簽約時已經知道或應當知道房子賣過別人，登記了也可能保不住。所以你要立刻弄清三件事：對方買家有沒有登記、你自己有沒有登記、你是否實際佔有房子。
預售樓花的一房二賣多發生在開發商或其銷售人員身上，路徑不同，走住房主管部門的投訴程序更直接，見 菲律賓房產投訴去哪辦。
隱瞞抵押或查封。證是真的，但背面登記着銀行抵押、法院的未決訴訟通知或別人的異議。房子本身未必丟，但你買到的是帶着負擔的產權，賣方可能構成欺詐，你可以主張解除合同退款或減價。
無論哪種，「誰能保住房子」最終由法院判斷，這裏給的是幫你和律師快速對上話的判斷框架。
怎麼在產權上「佔住位置」：登記異議與訴訟通知
如果產權證是真的，儘快讓律師在該產權上登記你的權利主張，這是防止房子被第三次轉手的最有效動作。
異議登記（adverse claim）。向 Registry of Deeds 提交經宣誓的書面聲明，説明你對這處房產主張什麼權利、依據是什麼（買賣合同、付款憑證）。登記後，任何再來查冊的人都會看到這條記錄，後來的買家就很難再自稱善意。它的效力和期限有具體規定，是否需要續登或轉為訴訟，聽律師的。
未決訴訟通知（notice of lis pendens）。一旦你就這處房產起訴，律師可以把訴訟信息登記在產權上，效果是：之後無論誰買，都要受判決結果約束。
把合同拿去登記。如果你手裏是已公證的絕對買賣契約、税也按程序走了，但一直沒去辦過户登記，現在要搶時間——在一房二賣裏，先完成登記往往決定勝負。缺什麼文件、税費怎麼補，見 買房手續文件清單。
實際佔有。已經交房的，繼續正常居住或出租，保留水電、物業費賬單；沒交房的，不要自行破門入住，那會讓你從受害人變成被告。
假證的情形沒有真產權可登記，這一步不適用；你要做的是找到真業主或其代表，説明情況，避免被當成同夥，並儘量取得對方願意作證的書面回覆。
這些登記動作都有格式和證明要求，自己寫的聲明被退回很常見，建議由執業律師起草。怎麼找和怎麼談收費，見 買房要不要請律師。
能追誰：賣方、中介、公證人與開發商
主責在賣方，但中介、經手的公證人、出具文件的開發商銷售都可能有各自的責任，不要只盯着一個人。
賣方。民事上可以主張合同無效或解除、返還全部價款並賠償損失；刑事上，用偽造文件或隱瞞已出售事實騙取房款，通常涉及詐騙與偽造文書類罪名。賣方是公司的，把簽字的負責人一併列入。
中介。菲律賓的房產經紀人和銷售員需要持有專業監管機構核發的執照或在主管部門登記。無照從業本身就是可投訴事項；有照的，如果明知產權有問題仍促成交易，或代收了款項，可以向其執照監管機構投訴，並在民事上一併追償。先核對他的執照號是不是真的，方法見 房產中介怎麼挑。
公證人。買賣契約上的公證如果是在當事人沒有到場、或用假證件的情況下做出的，公證人可能面臨執業紀律處分。向律師問清楚是否值得投訴——它更多是施壓和取證手段，直接賠錢的可能性有限。
開發商及其銷售。預售項目裏銷售人員私下收款、重複出售的，開發商對其授權代理人的行為可能要負責，走住房主管部門投訴更快。
收款賬户。錢打進了誰的賬户，是追償的重要線索。銀行不會應你的要求直接凍結別人的賬户，但報案後執法機關和法院可以依程序處理，所以轉賬憑證要完整保留。
另外，法律上設有針對產權登記制度受害人的賠償基金，但適用條件很窄、程序很長，是否值得嘗試由律師判斷，不要把它當作主要指望。
報案、發函、起訴：三條線怎麼排
通常的順序是：先由律師發函並做產權登記保全，同時向執法機關報案，民事訴訟視對方反應再定；三條線不互相排斥。
律師函。給賣方（和中介）一個書面的、有期限的退款要求，既是談判起點，也是日後證明「我給過機會」的證據。律師函的作用與寫法見 菲律賓律師函是什麼。發函的時點要和保全動作配合——先登記異議，再發函，避免對方收到函後搶先轉手。
刑事報案。可以向國家調查局的反詐騙部門或警方的相關單位報案，提交宣誓陳述和證據，之後案件會進入檢察官的初步調查。刑事程序的價值在於：對方會被傳喚、出入境可能受到關注、和解意願會明顯上升。但它不直接等於拿回錢，檢察官是否起訴也取決於證據。報案的一般流程見 在菲律賓報警怎麼報。
民事訴訟。請求確認合同無效或解除、返還價款、賠償損失，並在必要時申請對被告財產的保全措施。耗時以年計，這一點要有心理準備。
和解。相當一部分案件以分期退款的和解告終。和解協議要由律師起草，寫明每一期的日期、違約後果，並儘量取得擔保；在全部款項到賬前，不要撤回刑事控告或註銷產權上的登記。
你人不在菲律賓的話，可以通過經領事認證或附加證明書的特別授權書委託律師或親友代辦大部分手續，但宣誓陳述和出庭作證可能仍需本人蔘與。
被騙後的通用止損動作（止付、證據固定、防二次詐騙），見 在菲律賓被騙了怎麼辦。
幾個會把事情搞砸的做法，以及易行能幫的部分
最常見的錯誤是：繼續付款想「先把房子拿到手再説」、找人上門討債、以及相信有人能花錢把假證「洗白」。
繼續付款。在產權狀態沒弄清前追加的每一筆錢，都是在擴大損失。對方越是催得急、越是給「今天付清就馬上過户」的折扣，越要停。
私力追討。帶人堵門、扣對方的車或證件、在羣裏公開對方的照片和住址，都可能讓你自己面臨脅迫、非法拘禁或誹謗的指控，外國人還可能牽連居留身份。
「補辦」「洗白」。任何聲稱能通過熟人把偽造的證變成真證的人，要麼在騙你第二筆錢，要麼在拉你一起偽造公文。
沉默拖延。一房二賣裏時間就是順位；假證案件裏時間就是對方轉移資產的窗口。民事和刑事追訴也都有時效限制，具體期限問律師。
掛名買地的人要格外小心。如果這處房產本來就是借菲律賓人名義買的土地，你在法律上能主張的東西會受到很大限制，先讀 房子掛在別人名下對方翻臉了怎麼辦 再決定怎麼報案。
易行不是律師事務所，不代理訴訟。我們能做的是：陪你去登記機關調認證真本並逐項比對、把合同和付款記錄整理成律師能直接用的時間線、協助核對中介執照、用中文解釋每一步程序在做什麼，並轉介處理房產糾紛的執業律師。
如果你剛發現產權不對勁、不確定自己屬於哪種情形，可以把手上的文件和時間線發給易行落地生活顧問，我們協助整理書面材料、對接窗口，並在需要時轉介執業律師。易行國際是馬卡蒂的中文諮詢公司（SEC 註冊號 CS202009551；移民局認證 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30；勞工部 DOLE 與退休署 PRA 認證），與任何政府部門無隸屬關係，也不承諾任何追償或裁決結果。個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。