先看條件：外國人能買什麼，文件才有意義
外國人不能以個人名義取得菲律賓的土地。1987 年菲律賓憲法第 12 條第 7 節規定，除繼承外，私人土地只能轉讓給有資格取得或持有公有土地的個人、公司或團體。公寓另有規則：《公寓法》（RA 4726）第 5 條對公寓的轉讓對象作了限制，落到實務上，單個公寓項目的外資持有比例上限為 40%。
所以備文件之前先問兩個問題：這套房的產權結構裏含不含土地？這棟樓還有沒有外資額度？答案要先向開發商或物業問清，再用下面核驗階段拿到的核證文件印證。合法持有的四條路見 外國人在菲律賓買房全解，能買哪一類見 菲律賓買房要求外國人能買哪一類。
核驗與簽約階段：先拿核證副本，再簽一份經公證的買賣契約
核驗是你自己就能動手的一步，付任何錢之前就該做完。到登記局申請產權證核證副本（CTC），核 3 處：所有人姓名與賣方證件是否一致、面積與單位號是否與合同一致、批註欄有沒有抵押、查封或已登記的買賣合同。買期房還要查開發商的銷售許可（PD 957 第 5 條）與中介執照（RA 9646 第 29 條）。買賣雙方還各需要一個 TIN：BIR 資本利得税辦理清單的第 1 項就是買賣雙方的 TIN，別拖到完税那一站才發現沒有。
簽約產出的是後面每一站都要看的文件：經公證的買賣契約。期房與分期多先簽 Contract to Sell（CTS），付清後簽 Deed of Absolute Sale（DOAS），先後順序見 CTS 和 DOAS 先簽哪個。BIR 要求提交經公證的買賣契約（原件 1 份、複印件 2 份），登記局（LRA）常見問答列的基本要求也是契約原件；沒有公證的契約，兩處都辦不了。另據 PD 957 第 17 條，買賣合同無論價款是否付清都由賣方在登記局登記，付款後可以自己再調一次 CTC，看批註裏有沒有這份合同。
完税階段：BIR 與地方財政處要的文件
法定順序是先完税、後登記：税法典（NIRC）第 58 條 E 款規定，BIR 未證明交易已申報、相關税款已繳納之前，登記局不得登記轉讓文件。第一站是房產所在地的税區辦公室（RDO），目標是拿到 eCAR。
辦 eCAR 先取得核定的 ONETT 計税單（OCS），必備材料包括：買賣雙方的 TIN、經公證的買賣契約、評估處出具的税單核證副本、產權證核證副本；代理人辦理的，另附特別授權書（SPA）。完税後憑申報表與繳款憑證、OCS 和轉讓文件申領 eCAR。BIR 也提供 eONETT 線上系統，省的是往返，缺件照樣辦不了。
資本利得税由賣方用 BIR Form 1706 申報，出售後 30 天內繳納；印花税用 BIR Form 2000-OT，契約簽署當月結束後 5 天內申報繳納。計税基礎已隨 RA 12001 調整，本文不列數額，以 BIR 當期口徑為準。第二站是地方政府財政處：轉讓税由賣方在契約簽署之日起 60 天內繳納（RA 7160 第 135 條），房產税清税證明也在這裏取得。
過户階段：登記局與評估處要的文件
第三站是登記局（Registry of Deeds），註銷舊證、簽發新證。登記局常見問答列的基本要求是契約原件、最新税單核證副本和業主所持產權證；PD 1529 第 53 條進一步規定，自願文書的登記必須同時提交業主所持的產權證正本。這一條卡住的案子很多，因為正本常常還在賣方或銀行手裏，簽約前就要問清它在誰手上。此外要附房產税清税證明，RA 7160 第 209 條 b 款規定缺少即可拒絕登記。
第四站是評估處，憑新證換髮税單；RA 7160 第 208 條要求轉讓人在轉讓之日起 60 天內通知評估官。此後每年的房產税開到你名下，成本見 菲律賓買房後每年要交什麼。四站的完整順序見 菲律賓買房需要什麼手續，本文只跟着文件走。
買賣雙方各備什麼：一張表對完
把各站的文件按「誰來備」合併成一張表，簽約前逐項對照。
| 文件 | 通常由誰備 | 用在哪一站 |
|---|---|---|
| TIN 與 TIN Verification Slip | 買方、賣方各辦各的 | BIR |
| 產權證核證副本（CTC） | 買方核驗時向登記局申請；BIR 也要一份 | 核驗、BIR |
| 税單核證副本 | 評估處出具 | BIR、登記局 |
| 經公證的買賣契約 | 買賣雙方簽署並公證 | BIR、登記局 |
| 產權證正本 | 業主持有，常在賣方或銀行手裏 | 登記局 |
| PSA 核證的結婚證 | 賣方已婚時 | BIR |
| SPA 與雙方、代理人的政府證件複印件 | 代理人辦理時 | BIR |
| 使領館證明或 Apostille | 在國外簽字的一方 | BIR、登記局 |
| 房產税清税證明 | 地方政府財政處出具 | 登記局 |
分工是按常見做法歸納的，不是官方分配；税費實際由誰負擔常在合同裏另行約定，要逐條寫明。想讓人按你看中的那套房逐份對一遍，可以 讓易行落地生活團隊先幫你核清。
對讀者不利的一面：文件備齊了也辦不了的幾種情況
清單不是萬能鑰匙，下面幾種情況備得再齊也會白跑：
- 契約沒公證。BIR 和登記局兩處都辦不了。
- 產權證正本拿不出來。正本在賣方或銀行手裏，登記局那一站就卡住。
- 人在國外簽字。BIR 清單寫使領館的證明或海牙認證（Apostille），登記局常見問答寫最近的菲律賓領事館出具認證證明，兩處不一致，要分別向受理的 RDO 和登記局確認。
- 賣方已婚。BIR 清單要 PSA 核證的結婚證；配偶要不要共同簽署或出具同意，簽約前向執業律師核實。
- 標的本身不能買。含土地的部分外國人不能個人持有，公寓項目外資額度用完了也辦不成。
- 清單會過時。計税基礎已隨 RA 12001 調整，網上的老清單可能不準。
文件齊也不等於快：各機關的處理時間以其當期公佈為準，本文不給天數；你自己這一段的準備可以提前做，節奏見 菲律賓買房時間從看房到過户要走多久。個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
順帶説租房：租房要備的文件是另一套
如果你問的是租房，文件邏輯和買房不同。你要拿出的一般是護照資料頁與有效簽證頁、能説明支付能力的材料、一個能收短信的菲律賓手機號加一位緊急聯繫人；房東要出示產權憑據（公寓多為 CCT，獨棟多為 TCT）和與產權人一致的證件，代理人代簽的還要看授權書 SPA。收款賬户必須與產權人或被授權人同名，簽證類別本身不是門檻。
展開見 租房需要什麼材料、條件、在菲律賓簽租房合同 和 菲律賓租房注意事項。
官方來源
税務與登記要求以官方站點當期公佈為準：bir.gov.ph，住房相關事項可看 dhsud.gov.ph。具體以官方當期公告為準；審批與登記權屬各主管部門，易行是私營諮詢公司，不代替官方受理。
關於本文與易行
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易行是在菲律賓註冊的私營諮詢公司（SEC 註冊號 CS202009551，BI 認證編號 CA-202624381-1），本文不點名也不評價任何同行，不承諾辦理結果；審批權屬主管部門，具體規定以官方當期公佈為準。涉及法律糾紛或個案判斷的，請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。