菲律賓 CTS DOAS 區別：一句話與一張對照
最關鍵的一條：CTS 簽了產權不動，DOAS 簽了（並交付）產權才動。其餘差別都是從這一條派生出來的。
- 產權何時轉移——CTS：付清全部價款後，賣方另行簽 DOAS 才轉移；DOAS：簽署並交付時即轉移。
- 什麼時候用——CTS 多見於期房與分期付款；DOAS 多見於一次性付清、或分期付清後的最後一步。
- 能不能拿去過户——CTS 不能直接辦產權過户；DOAS 經公證後才是税務局與登記處認的過户依據。
- 違約的後果——CTS 項下買方逾期，賣方可依約取消（受 Maceda Law 限制）；DOAS 簽完後賣方要「反悔」，就不再是取消合同而是要打確權官司。
- 税費何時觸發——簽署並公證 DOAS 才啓動繳税與登記的時鐘。
- 你最終拿到什麼——公寓單位（單位）拿 CCT，土地或獨棟拿 TCT，產權證上寫你的名字，這才算完成。
把這一節記住，你就能聽懂銷售説的每一句話到底在講哪一步。整個交房到拿證的鏈條見 菲律賓公寓交房與過户全流程。
Contract to Sell 菲律賓：附條件的買賣承諾
Contract to Sell 是一份「附條件」的合同：賣方承諾在買方付清全部價款後再把產權轉移過來，在此之前產權保留在賣方名下。它是期房（pre-selling）與分期付款最常見的合同形式。
簽 CTS 時要盯住四件事：
- 付款計劃寫清楚——每期金額、日期、逾期利息、寬限期、以及逾期到什麼程度算違約。
- 交付與竣工時間——期房要寫明預計交付日與延遲的後果；開發商延期是菲律賓最常見的糾紛來源，見 開發商項目爛尾或延期怎麼辦。
- 取消與退款條款——合同怎麼寫不能凌駕於法律之上，Maceda Law 的保護是法定的（下文詳述）。
- 登記（registration）——按《細分與共管公寓買家保護法》（PD 957）第 17 條，賣方應將所有 Contract to Sell、買賣契約等文件在物業所在地的登記處（Registry of Deeds）辦理登記。登記之後你的權利才能對抗第三人。
這條登記要求是買家最該主動追的一件事。很多買家從頭到尾沒問過一句，等到出問題才發現自己手上只有一份沒登記的私文書。付款一段時間後，向賣方索取登記證明，或自行到登記處調取產權證的核實副本（Certified True Copy）查看有沒有相應批註（annotation），做法見 菲律賓房產證怎麼核驗。
Deed of Absolute Sale 是什麼：真正過户的那張紙
Deed of Absolute Sale 是絕對買賣契約，簽署並交付後產權即轉移給買方；它必須經過公證成為公文書，才能拿去税務局（BIR）繳税、去登記處辦理登記。沒有公證的買賣契約在登記處辦不了事。
簽完 DOAS 之後啓動的是一串有時限的動作：
- 繳税——資本利得税（CGT，就資本性資產而言按成交價與税務局核定價值孰高計徵，現行税率為 6%）通常須在公證之日起 30 天內申報繳納；印花税（DST，現行為 1.5%）通常須在公證次月的第 5 日前繳納。若賣方是開發商、房產屬於經營性資產，適用的則是預扣所得税與增值税而非資本利得税。税率、計税基礎與期限以 BIR 最新規定為準。
- 取得 eCAR——税務局出具電子過户許可證（Electronic Certificate Authorizing Registration），這是登記處收件的前提。
- 繳地方過户税——向物業所在地的市政或省政府繳納，税率與期限各地不同。
- 登記與出證——到登記處辦理登記，註銷舊證、出具寫着你名字的新產權證（公寓為 CCT，土地為 TCT）。
- 更新税單——到評估辦公室更新房產税申報（tax declaration），之後每年的持有成本見 菲律賓房產持有成本。
費用由誰承擔在菲律賓屬於習慣加約定：習慣上資本利得税由賣方負擔，印花税、過户税與登記費由買方負擔，但一切以合同白紙黑字的約定為準，簽之前一定要逐項確認。公證本身怎麼做、要帶什麼，見 菲律賓公證怎麼辦。
菲律賓買房合同先簽哪個才安全？付款與簽署順序
安全原則只有一條：錢與產權要儘量同步，任何一方都不該在沒有對價保障的情況下先把籌碼交出去。具體怎麼排，看你是一次性付清還是分期。
- 一次性付清（現樓、二手房）——常見順序是：核驗產權證與賣方身份 → 簽預留協議或買賣備忘錄 → 準備好尾款 → 在公證處同時完成付款與簽署 DOAS → 拿齊 DOAS 原件、舊產權證正本、税單與結清證明 → 去 BIR 與登記處辦過户。買方不要在拿到公證過的 DOAS 與舊證正本之前付清全款；賣方也不要在沒收到款之前簽 DOAS。
- 分期付款（期房或分期二手房）——順序是：簽 CTS → 按期付款並確認 CTS 已在登記處登記 → 付清後賣方簽 DOAS → 繳税過户 → 出新證。
- 貸款購房——銀行放款通常與抵押登記同步，節奏由銀行安排，見 外國人在菲律賓申請房貸。
還有兩個高頻問題。預留金（reservation fee）：多數協議寫明不可退，付之前先看那一行小字，別把它當定金理解。「先給我一份 DOAS 好去辦事」：賣方在收款前被要求簽 DOAS、或買方在付款前被要求簽收據，這兩種請求都要拒絕——DOAS 一旦公證交付，產權關係就變了。
如果賣方是開發商，先確認它拿到了住房與城市發展委員會（DHSUD）的銷售許可（License to Sell），核驗方法見 開發商銷售許可怎麼查，挑開發商的標準見 菲律賓開發商怎麼選。
簽約和付款的先後順序不敢自己拍板？ → 中文管家與翻譯陪同
付到一半不想要了：Maceda Law 怎麼保護你
分期買住宅的買家受《不動產分期買家保護法》（Maceda Law，RA 6552）保護：已付滿兩年分期的，每付滿一年可獲一個月寬限期，被取消時應退還已付款項的現金退還價值，標準為已付總額的 50%，滿五年後每多一年再加 5%，上限為 90%。已付不滿兩年的，法律仍給至少 60 天的寬限期。
另外兩條要點：
- 取消必須經公證通知——賣方要取消合同，須以公證的取消通知（notarial act）通知買家，並在買家收到通知滿 30 天后才生效；應付的現金退還價值也要付清。
- 適用範圍——保護的是分期付款購買住宅不動產（住宅用地、房屋、公寓單位）的買家，工業用地、商業樓宇以及依土地改革法向佃農出售的情形不在此列。
實務上的意義很直接：你不是「一旦斷供就人財兩空」，但也不是「隨時可以全額退款」。斷供之前先算清自己處在哪一檔，再決定是申請寬限期、轉售給下家（assume balance，本地常見做法）、還是接受取消並主張退還價值。開發商不按規矩來的，可以向 DHSUD 投訴，路徑見 向 DHSUD 投訴房產糾紛。要轉手賣掉的流程見 在菲律賓賣公寓的流程。
還會遇到的其他幾份文件，別搞混
除了 CTS 與 DOAS，菲律賓房產交易裏常見的還有幾份，效力各不相同：
- Reservation Agreement（預留協議）——鎖定單位、約定在一定期限內簽正式合同，本身不轉移任何產權，預留金多為不可退。
- Deed of Conditional Sale（附條件買賣契約）——比 CTS 更接近買賣，但產權仍以條件成就（通常是付清）為轉移前提，讀的時候要盯住「條件是什麼、由誰確認成就」。
- Contract of Lease with Option to Buy（租賃附購買選擇權）——本質是租賃，租金能否抵扣房價、選擇權怎麼行使全看條款。
- Special Power of Attorney（特別授權書，SPA）——人在國外由他人代簽必備。在境外簽署的 SPA 需要經過領事認證或海牙加簽（apostille）才能在菲律賓使用，做法見 海牙認證與領事認證怎麼辦。
- Deed of Assignment / Transfer of Rights（權利轉讓）——期房未過户前把 CTS 項下的權利轉給別人，需開發商同意，且通常另收轉讓費。
一個判斷口訣：看這份文件有沒有把「產權（title）」這兩個字明確轉出去，以及它能不能拿去登記處登記。能登記的才有對世效力，只在雙方之間生效的私文書，對抗不了善意第三人。
簽字前必查清單：十項過一遍再落筆
下面十項在簽任何一份合同前逐條確認，能擋掉菲律賓房產交易裏絕大多數糾紛。
- ① 產權證核實副本——自行到登記處調取 Certified True Copy，核對號碼、面積、四至與所有人姓名。
- ② 批註欄（annotations）——有沒有抵押、查封、地役權、共有人異議、既有的 CTS 登記。
- ③ 賣方身份與處分權——身份證件、與產權證上姓名一致；繼承來的房產要看遺產分割與税務是否結清。
- ④ 配偶同意——屬於夫妻共同財產的，處分通常需要配偶書面同意，缺了這一簽名的契約可能被挑戰。
- ⑤ 房產税與管理費結清——要求提供房產税結清證明與管理處的欠費結清函，公寓的月費構成見 公寓管理費與車位費。
- ⑥ 開發商資質——期房必須有 DHSUD 的銷售許可，項目要有開發許可。
- ⑦ 外國人持有限制——外國人不得直接持有土地，公寓單位可以持有但項目有外資比例上限，規則見 外國人在菲律賓買房全解。
- ⑧ 税費分擔條款——哪一方付資本利得税、印花税、過户税、登記費與中介佣金，寫進合同。
- ⑨ 公證的真實性——簽署人須本人到場、出示有效證件；公證人須有當年的委任狀（notarial commission）。
- ⑩ 獨立的法律意見——不要只依賴賣方或中介提供的模板，見 外國人在菲律賓怎麼找律師。
最後提醒一句：合同裏沒寫的，事後基本主張不了。銷售口頭承諾的車位、傢俬、免管理費、包過户，全部要求寫進合同或補充協議；寫不進去的，就當它不存在。