菲律宾 CTS DOAS 区别：一句话与一张对照
最关键的一条：CTS 签了产权不动，DOAS 签了（并交付）产权才动。其余差别都是从这一条派生出来的。
- 产权何时转移——CTS：付清全部价款后，卖方另行签 DOAS 才转移；DOAS：签署并交付时即转移。
- 什么时候用——CTS 多见于期房与分期付款；DOAS 多见于一次性付清、或分期付清后的最后一步。
- 能不能拿去过户——CTS 不能直接办产权过户；DOAS 经公证后才是税务局与登记处认的过户依据。
- 违约的后果——CTS 项下买方逾期，卖方可依约取消（受 Maceda Law 限制）；DOAS 签完后卖方要「反悔」，就不再是取消合同而是要打确权官司。
- 税费何时触发——签署并公证 DOAS 才启动缴税与登记的时钟。
- 你最终拿到什么——公寓单位（單位）拿 CCT，土地或独栋拿 TCT，产权证上写你的名字，这才算完成。
把这一节记住，你就能听懂销售说的每一句话到底在讲哪一步。整个交房到拿证的链条见 菲律宾公寓交房与过户全流程。
Contract to Sell 菲律宾：附条件的买卖承诺
Contract to Sell 是一份「附条件」的合同：卖方承诺在买方付清全部价款后再把产权转移过来，在此之前产权保留在卖方名下。它是期房（pre-selling）与分期付款最常见的合同形式。
签 CTS 时要盯住四件事：
- 付款计划写清楚——每期金额、日期、逾期利息、宽限期、以及逾期到什么程度算违约。
- 交付与竣工时间——期房要写明预计交付日与延迟的后果；开发商延期是菲律宾最常见的纠纷来源，见 开发商项目烂尾或延期怎么办。
- 取消与退款条款——合同怎么写不能凌驾于法律之上，Maceda Law 的保护是法定的（下文详述）。
- 登记（registration）——按《细分与共管公寓买家保护法》（PD 957）第 17 条，卖方应将所有 Contract to Sell、买卖契约等文件在物业所在地的登记处（Registry of Deeds）办理登记。登记之后你的权利才能对抗第三人。
这条登记要求是买家最该主动追的一件事。很多买家从头到尾没问过一句，等到出问题才发现自己手上只有一份没登记的私文书。付款一段时间后，向卖方索取登记证明，或自行到登记处调取产权证的核实副本（Certified True Copy）查看有没有相应批注（annotation），做法见 菲律宾房产证怎么核验。
Deed of Absolute Sale 是什么：真正过户的那张纸
Deed of Absolute Sale 是绝对买卖契约，签署并交付后产权即转移给买方；它必须经过公证成为公文书，才能拿去税务局（BIR）缴税、去登记处办理登记。没有公证的买卖契约在登记处办不了事。
签完 DOAS 之后启动的是一串有时限的动作：
- 缴税——资本利得税（CGT，就资本性资产而言按成交价与税务局核定价值孰高计征，现行税率为 6%）通常须在公证之日起 30 天内申报缴纳；印花税（DST，现行为 1.5%）通常须在公证次月的第 5 日前缴纳。若卖方是开发商、房产属于经营性资产，适用的则是预扣所得税与增值税而非资本利得税。税率、计税基础与期限以 BIR 最新规定为准。
- 取得 eCAR——税务局出具电子过户许可证（Electronic Certificate Authorizing Registration），这是登记处收件的前提。
- 缴地方过户税——向物业所在地的市政或省政府缴纳，税率与期限各地不同。
- 登记与出证——到登记处办理登记，注销旧证、出具写着你名字的新产权证（公寓为 CCT，土地为 TCT）。
- 更新税单——到评估办公室更新房产税申报（tax declaration），之后每年的持有成本见 菲律宾房产持有成本。
费用由谁承担在菲律宾属于习惯加约定：习惯上资本利得税由卖方负担，印花税、过户税与登记费由买方负担，但一切以合同白纸黑字的约定为准，签之前一定要逐项确认。公证本身怎么做、要带什么，见 菲律宾公证怎么办。
菲律宾买房合同先签哪个才安全？付款与签署顺序
安全原则只有一条：钱与产权要尽量同步，任何一方都不该在没有对价保障的情况下先把筹码交出去。具体怎么排，看你是一次性付清还是分期。
- 一次性付清（现楼、二手房）——常见顺序是：核验产权证与卖方身份 → 签预留协议或买卖备忘录 → 准备好尾款 → 在公证处同时完成付款与签署 DOAS → 拿齐 DOAS 原件、旧产权证正本、税单与结清证明 → 去 BIR 与登记处办过户。买方不要在拿到公证过的 DOAS 与旧证正本之前付清全款；卖方也不要在没收到款之前签 DOAS。
- 分期付款（期房或分期二手房）——顺序是：签 CTS → 按期付款并确认 CTS 已在登记处登记 → 付清后卖方签 DOAS → 缴税过户 → 出新证。
- 贷款购房——银行放款通常与抵押登记同步，节奏由银行安排，见 外国人在菲律宾申请房贷。
还有两个高频问题。预留金（reservation fee）：多数协议写明不可退，付之前先看那一行小字，别把它当定金理解。「先给我一份 DOAS 好去办事」：卖方在收款前被要求签 DOAS、或买方在付款前被要求签收据，这两种请求都要拒绝——DOAS 一旦公证交付，产权关系就变了。
如果卖方是开发商，先确认它拿到了住房与城市发展委员会（DHSUD）的销售许可（License to Sell），核验方法见 开发商销售许可怎么查，挑开发商的标准见 菲律宾开发商怎么选。
签约和付款的先后顺序不敢自己拍板？ → 中文管家与翻译陪同
付到一半不想要了：Maceda Law 怎么保护你
分期买住宅的买家受《不动产分期买家保护法》（Maceda Law，RA 6552）保护：已付满两年分期的，每付满一年可获一个月宽限期，被取消时应退还已付款项的现金退还价值，标准为已付总额的 50%，满五年后每多一年再加 5%，上限为 90%。已付不满两年的，法律仍给至少 60 天的宽限期。
另外两条要点：
- 取消必须经公证通知——卖方要取消合同，须以公证的取消通知（notarial act）通知买家，并在买家收到通知满 30 天后才生效；应付的现金退还价值也要付清。
- 适用范围——保护的是分期付款购买住宅不动产（住宅用地、房屋、公寓单位）的买家，工业用地、商业楼宇以及依土地改革法向佃农出售的情形不在此列。
实务上的意义很直接：你不是「一旦断供就人财两空」，但也不是「随时可以全额退款」。断供之前先算清自己处在哪一档，再决定是申请宽限期、转售给下家（assume balance，本地常见做法）、还是接受取消并主张退还价值。开发商不按规矩来的，可以向 DHSUD 投诉，路径见 向 DHSUD 投诉房产纠纷。要转手卖掉的流程见 在菲律宾卖公寓的流程。
还会遇到的其他几份文件，别搞混
除了 CTS 与 DOAS，菲律宾房产交易里常见的还有几份，效力各不相同：
- Reservation Agreement（预留协议）——锁定单位、约定在一定期限内签正式合同，本身不转移任何产权，预留金多为不可退。
- Deed of Conditional Sale（附条件买卖契约）——比 CTS 更接近买卖，但产权仍以条件成就（通常是付清）为转移前提，读的时候要盯住「条件是什么、由谁确认成就」。
- Contract of Lease with Option to Buy（租赁附购买选择权）——本质是租赁，租金能否抵扣房价、选择权怎么行使全看条款。
- Special Power of Attorney（特别授权书，SPA）——人在国外由他人代签必备。在境外签署的 SPA 需要经过领事认证或海牙加签（apostille）才能在菲律宾使用，做法见 海牙认证与领事认证怎么办。
- Deed of Assignment / Transfer of Rights（权利转让）——期房未过户前把 CTS 项下的权利转给别人，需开发商同意，且通常另收转让费。
一个判断口诀：看这份文件有没有把「产权（title）」这两个字明确转出去，以及它能不能拿去登记处登记。能登记的才有对世效力，只在双方之间生效的私文书，对抗不了善意第三人。
签字前必查清单：十项过一遍再落笔
下面十项在签任何一份合同前逐条确认，能挡掉菲律宾房产交易里绝大多数纠纷。
- ① 产权证核实副本——自行到登记处调取 Certified True Copy，核对号码、面积、四至与所有人姓名。
- ② 批注栏（annotations）——有没有抵押、查封、地役权、共有人异议、既有的 CTS 登记。
- ③ 卖方身份与处分权——身份证件、与产权证上姓名一致；继承来的房产要看遗产分割与税务是否结清。
- ④ 配偶同意——属于夫妻共同财产的，处分通常需要配偶书面同意，缺了这一签名的契约可能被挑战。
- ⑤ 房产税与管理费结清——要求提供房产税结清证明与管理处的欠费结清函，公寓的月费构成见 公寓管理费与车位费。
- ⑥ 开发商资质——期房必须有 DHSUD 的销售许可，项目要有开发许可。
- ⑦ 外国人持有限制——外国人不得直接持有土地，公寓单位可以持有但项目有外资比例上限，规则见 外国人在菲律宾买房全解。
- ⑧ 税费分担条款——哪一方付资本利得税、印花税、过户税、登记费与中介佣金，写进合同。
- ⑨ 公证的真实性——签署人须本人到场、出示有效证件；公证人须有当年的委任状（notarial commission）。
- ⑩ 独立的法律意见——不要只依赖卖方或中介提供的模板，见 外国人在菲律宾怎么找律师。
最后提醒一句：合同里没写的，事后基本主张不了。销售口头承诺的车位、家私、免管理费、包过户，全部要求写进合同或补充协议；写不进去的，就当它不存在。