先看条件：外国人能买什么，文件才有意义
外国人不能以个人名义取得菲律宾的土地。1987 年菲律宾宪法第 12 条第 7 节规定，除继承外，私人土地只能转让给有资格取得或持有公有土地的个人、公司或团体。公寓另有规则：《公寓法》（RA 4726）第 5 条对公寓的转让对象作了限制，落到实务上，单个公寓项目的外资持有比例上限为 40%。
所以备文件之前先问两个问题：这套房的产权结构里含不含土地？这栋楼还有没有外资额度？答案要先向开发商或物业问清，再用下面核验阶段拿到的核证文件印证。合法持有的四条路见 外国人在菲律宾买房全解，能买哪一类见 菲律宾买房要求外国人能买哪一类。
核验与签约阶段：先拿核证副本，再签一份经公证的买卖契约
核验是你自己就能动手的一步，付任何钱之前就该做完。到登记局申请产权证核证副本（CTC），核 3 处：所有人姓名与卖方证件是否一致、面积与单位号是否与合同一致、批注栏有没有抵押、查封或已登记的买卖合同。买期房还要查开发商的销售许可（PD 957 第 5 条）与中介执照（RA 9646 第 29 条）。买卖双方还各需要一个 TIN：BIR 资本利得税办理清单的第 1 项就是买卖双方的 TIN，别拖到完税那一站才发现没有。
签约产出的是后面每一站都要看的文件：经公证的买卖契约。期房与分期多先签 Contract to Sell（CTS），付清后签 Deed of Absolute Sale（DOAS），先后顺序见 CTS 和 DOAS 先签哪个。BIR 要求提交经公证的买卖契约（原件 1 份、复印件 2 份），登记局（LRA）常见问答列的基本要求也是契约原件；没有公证的契约，两处都办不了。另据 PD 957 第 17 条，买卖合同无论价款是否付清都由卖方在登记局登记，付款后可以自己再调一次 CTC，看批注里有没有这份合同。
完税阶段：BIR 与地方财政处要的文件
法定顺序是先完税、后登记：税法典（NIRC）第 58 条 E 款规定，BIR 未证明交易已申报、相关税款已缴纳之前，登记局不得登记转让文件。第一站是房产所在地的税区办公室（RDO），目标是拿到 eCAR。
办 eCAR 先取得核定的 ONETT 计税单（OCS），必备材料包括：买卖双方的 TIN、经公证的买卖契约、评估处出具的税单核证副本、产权证核证副本；代理人办理的，另附特别授权书（SPA）。完税后凭申报表与缴款凭证、OCS 和转让文件申领 eCAR。BIR 也提供 eONETT 线上系统，省的是往返，缺件照样办不了。
资本利得税由卖方用 BIR Form 1706 申报，出售后 30 天内缴纳；印花税用 BIR Form 2000-OT，契约签署当月结束后 5 天内申报缴纳。计税基础已随 RA 12001 调整，本文不列数额，以 BIR 当期口径为准。第二站是地方政府财政处：转让税由卖方在契约签署之日起 60 天内缴纳（RA 7160 第 135 条），房产税清税证明也在这里取得。
过户阶段：登记局与评估处要的文件
第三站是登记局（Registry of Deeds），注销旧证、签发新证。登记局常见问答列的基本要求是契约原件、最新税单核证副本和业主所持产权证；PD 1529 第 53 条进一步规定，自愿文书的登记必须同时提交业主所持的产权证正本。这一条卡住的案子很多，因为正本常常还在卖方或银行手里，签约前就要问清它在谁手上。此外要附房产税清税证明，RA 7160 第 209 条 b 款规定缺少即可拒绝登记。
第四站是评估处，凭新证换发税单；RA 7160 第 208 条要求转让人在转让之日起 60 天内通知评估官。此后每年的房产税开到你名下，成本见 菲律宾买房后每年要交什么。四站的完整顺序见 菲律宾买房需要什么手续，本文只跟着文件走。
买卖双方各备什么：一张表对完
把各站的文件按「谁来备」合并成一张表，签约前逐项对照。
| 文件 | 通常由谁备 | 用在哪一站 |
|---|---|---|
| TIN 与 TIN Verification Slip | 买方、卖方各办各的 | BIR |
| 产权证核证副本（CTC） | 买方核验时向登记局申请；BIR 也要一份 | 核验、BIR |
| 税单核证副本 | 评估处出具 | BIR、登记局 |
| 经公证的买卖契约 | 买卖双方签署并公证 | BIR、登记局 |
| 产权证正本 | 业主持有，常在卖方或银行手里 | 登记局 |
| PSA 核证的结婚证 | 卖方已婚时 | BIR |
| SPA 与双方、代理人的政府证件复印件 | 代理人办理时 | BIR |
| 使领馆证明或 Apostille | 在国外签字的一方 | BIR、登记局 |
| 房产税清税证明 | 地方政府财政处出具 | 登记局 |
分工是按常见做法归纳的，不是官方分配；税费实际由谁负担常在合同里另行约定，要逐条写明。想让人按你看中的那套房逐份对一遍，可以 让易行落地生活团队先帮你核清。
对读者不利的一面：文件备齐了也办不了的几种情况
清单不是万能钥匙，下面几种情况备得再齐也会白跑：
- 契约没公证。BIR 和登记局两处都办不了。
- 产权证正本拿不出来。正本在卖方或银行手里，登记局那一站就卡住。
- 人在国外签字。BIR 清单写使领馆的证明或海牙认证（Apostille），登记局常见问答写最近的菲律宾领事馆出具认证证明，两处不一致，要分别向受理的 RDO 和登记局确认。
- 卖方已婚。BIR 清单要 PSA 核证的结婚证；配偶要不要共同签署或出具同意，签约前向执业律师核实。
- 标的本身不能买。含土地的部分外国人不能个人持有，公寓项目外资额度用完了也办不成。
- 清单会过时。计税基础已随 RA 12001 调整，网上的老清单可能不准。
文件齐也不等于快：各机关的处理时间以其当期公布为准，本文不给天数；你自己这一段的准备可以提前做，节奏见 菲律宾买房时间从看房到过户要走多久。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。
顺带说租房：租房要备的文件是另一套
如果你问的是租房，文件逻辑和买房不同。你要拿出的一般是护照资料页与有效签证页、能说明支付能力的材料、一个能收短信的菲律宾手机号加一位紧急联系人；房东要出示产权凭据（公寓多为 CCT，独栋多为 TCT）和与产权人一致的证件，代理人代签的还要看授权书 SPA。收款账户必须与产权人或被授权人同名，签证类别本身不是门槛。
展开见 租房需要什么材料、条件、在菲律宾签租房合同 和 菲律宾租房注意事项。
官方来源
税务与登记要求以官方站点当期公布为准：bir.gov.ph，住房相关事项可看 dhsud.gov.ph。具体以官方当期公告为准；审批与登记权属各主管部门，易行是私营咨询公司，不代替官方受理。
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