菲律宾买房需要什么手续：先看全程顺序，再确认外国人能买什么
外国人在菲律宾买房，手续按时间顺序是：确认能买的标的 → 核验 → 预订 → 签约并公证 → 付款或贷款 → BIR 完税取得 eCAR → 缴地方转让税、结清房产税 → 登记局签发新产权证 → 评估处换税单 → 交房。顺序一乱，最常见的结果是钱付了、证过不来。
- 确认能买什么：看宪法与《公寓法》（本节）；
- 核验产权证、税单、开发商销售许可与中介执照（第 2 节）；
- 预订与定金（第 3 节）；
- 签 Contract to Sell 或 Deed of Absolute Sale，买卖契约公证（第 3 节）；
- 付款与贷款（第 4 节）；
- 到房产所在地的 BIR 税区办公室（RDO）完税，取得 eCAR（第 5 节）；
- 到地方政府财政处缴转让税，取得房产税清税证明（第 5 节）；
- 到登记局（Registry of Deeds）注销旧证、签发新证（第 5 节）；
- 到评估处凭新证换发税单（第 5 节）；
- 交房、物业与持有成本（第 6 节）。
外国人能买什么：1987 年菲律宾宪法第 12 条第 7 节规定，除继承外，私人土地只能转让给有资格取得或持有公有土地的个人、公司或团体，这是外国人不能以个人名义买地的依据。公寓另有规则：《公寓法》（RA 4726）第 5 条规定，公共部分由业主按份共有的，单位不得转让给菲律宾公民或菲律宾公民持股至少 60% 的公司以外的人（继承除外）；公共部分由公寓公司持有的，只要随之转让的会员资格或股份不会使该公司的外国人权益超过现行法律上限，转让即有效。所以外国人实务上买的主要是公寓，买前要确认项目的外资额度还有余量。四条合法持有路径见 外国人在菲律宾买房全解，公寓产权查验清单见 外国人在菲律宾买公寓全解。
动手前先办 TIN：BIR 资本利得税页面的办理清单第 1 项就是「买卖双方的 TIN，填写在 TIN Verification Slip 上」。BIR 主要登记要求写明，本地人与居民外国人办一次性交易（ONETT）用的 TIN，交 BIR Form 1904（纸本 2 份原件）和 1 份政府签发证件复印件，线上申请要上传手持证件的自拍；非居民外国人一栏列的是 1904 表加护照资料页（含入境与离境章，如适用），经代理人办理的，特别授权书须经海牙认证或菲律宾使领馆认证。TIN 要在签约、完税之前准备好，否则 BIR 计税单开不出来。
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第一步：付款前核验产权证、税单、开发商与中介
付任何钱之前，先自己到登记局调产权证核证副本（CTC），核对所有人与批注，再查开发商的销售许可和中介的执照。
产权证：LRA 常见问答列出的 CTC 第 1 个用途就是「买卖、租赁房产前做尽职调查」。CTC 可以向房产所在地的登记局申请，也可以通过 Anywhere-to-Anywhere（A2A）在任一已电子化的登记局申请，或在 LRA eSerbisyo 门户线上申请并送件到门；申请材料是申请信或交易申请表（TAF）、产权证复印件和身份证件。LRA 页面写明：在本地登记局申请的电子产权证（PHILARIS）1 个工作日后可领，手工产权证 3 个工作日后可领；eSerbisyo 送件在马尼拉大都会区为 3–5 个工作日、其他地区 5–7 个工作日，手工产权证可能再多 5–7 个工作日。
拿到 CTC 看 3 处：所有人姓名是否与卖方证件一致；面积、地号或单位号是否与合同一致；批注栏有没有抵押、查封、异议或已登记的买卖合同。《不动产登记法》（PD 1529）第 51 条规定，对第三人而言，登记才是发生转让效力的行为；第 52 条规定，登记后的文书自登记时起对所有人构成推定通知。批注怎么读见 菲律宾房产证批注是什么意思，真伪核验步骤见 怎么查菲律宾房产证是不是真的。
税单与欠费：同时向房产所在地评估处调最新税单（Tax Declaration）核证副本，BIR 完税和登记局登记都要用；再向卖方要房产税完税收据，并向公寓管理处确认有没有欠费，二手公寓欠费归属见 前业主欠的管理费要我还吗。
开发商：《细分与公寓买家保护法》（PD 957）第 5 条规定，取得项目登记证的开发商，必须先取得销售许可（License to Sell）才能销售地块或公寓单位；RA 11201 第 25 条把原 HLURB 对分契与公寓项目的监管职能移交给住房与城市发展部（DHSUD）。买期房先查这张许可，方法见 开发商销售许可怎么查。
中介：《不动产服务法》（RA 9646）第 29 条规定，未通过执业考试、没有有效登记证和专业身份证（或特别临时许可）的人，不得从事或自称从事不动产服务，经纪人还须依法缴存执业担保（bond）；第 28 条的豁免包括自行处理自有房产的人（开发商除外）和不收报酬的受托代理人。执照怎么查见 菲律宾房产中介怎么查牌照。
另外两项容易漏：房子里有没有人占住（见 买的房子里住着别人怎么办），以及所在位置与断层带的关系（见 买房前怎么查断层带）。
产权证、税单、销售许可、中介执照，四样核验付款前做完最省事。 让易行帮你对照清单核验房源，排好签约与付款的先后 →
第二、三步：预订、合同与公证，先签哪份、谁来登记
预订只锁定房源、不转移产权；期房和分期多签 Contract to Sell，付清后签 Deed of Absolute Sale 并公证，经公证的买卖契约才是 BIR 和登记局认的过户依据。
预订：买新房一般先付预订款、签预订协议，把房源和价格条件锁住。这笔钱能不能退，看协议怎么写以及法律保护覆盖到哪里，付款前先读条款，见 菲律宾买房交的定金能退吗。
合同先后：CTS 是附条件的合同，付清价款前产权不转移；DOAS 签署并交付后产权转移。两者的区别和安全的签署顺序见 CTS 和 DOAS 先签哪个。这里只强调 2 条有原文依据的要求：
- PD 957 第 17 条规定，分契地块与公寓单位的买卖合同、买卖契约等文件，无论价款是否付清，都由卖方在物业所在地的登记局登记。付款一段时间后，可以自己调 CTC 看批注里有没有这份合同。
- BIR 资本利得税清单要求提交经公证的买卖契约（原件 1 份、复印件 2 份）；LRA 常见问答列的登记基本要求是契约原件、最新税单核证副本和业主所持产权证。没有公证的契约，两处都办不了。公证怎么做见 菲律宾公证怎么办。
人在国外签字：BIR 清单写明，买卖契约和特别授权书（SPA）在国外签署的，要附菲律宾使领馆的证明或海牙认证（Apostille）；LRA 常见问答的写法则是「在国外签署的文件，需要最近的菲律宾领事馆出具认证证明」。两处表述不一致，递交前向受理的 RDO 和登记局确认各自接受哪一种。由代理人办理的，BIR 清单还要求交易双方和代理人的政府证件复印件，并在复印件上签名。认证怎么办见 菲律宾文件海牙认证与领事认证。
卖方已婚：BIR 清单把 PSA 核证的结婚证列为「转让人已婚」时的附加材料。配偶是否需要共同签署或出具同意，签约前按个案确认；涉及权属争议的，个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。
卖方是公司：BIR 清单要求提交批准出售并写明签字人姓名职务的秘书证明或董事会决议（原件 1 份、复印件 1 份）。
分期买房中途反悔：分期购买住宅的买家受 RA 6552（Maceda Law）保护，宽限期和退款比例见 Maceda Law 退款算法。签约后发现条款与销售口头承诺不符，先保存全部往来记录，再决定是协商、转让还是投诉。
第四步：付款方式与贷款，让每笔钱对上一个文件节点
现楼和二手房多为一次付清并与签署 DOAS 同步；期房多为分期；贷款放款通常与抵押登记挂钩。无论哪种，每一笔付款都要对应一个能核验的文件节点。
常见的 3 种付款结构：
- 一次付清：核验完成后，尾款支付、DOAS 签署公证、业主所持产权证交付三件事同步进行。买方不要在拿到经公证的契约和产权证正本之前付清。
- 开发商分期：签 CTS 后按付款表支付，交房前后再以贷款或自有资金付清余款。BIR 清单在「普通资产」分期交易中要求提交 CTS 和付款计划表，说明分期交易的税务处理与一次付清不同，以 BIR 认定为准。
- 贷款：外国人能否申请、条件如何，以各银行和住房基金当期政策为准，见 外国人在菲律宾申请房贷 与 外国人能不能用 Pag-IBIG 贷款买房。
PD 957 给期房买家的 3 条保护：
- 第 18 条：开发商未经主管机关事先书面批准，不得抵押任何单位或地块；项目已抵押的，买方可以选择把分期款直接付给抵押权人，由其抵扣该单位对应的抵押债务，以便付清后尽快取得产权证。
- 第 25 条：买方付清后，开发商应交付产权证；除登记买卖契约所需的费用外，不得为出具产权证另收任何费用；交付时单位仍有抵押的，开发商须在交付后 6 个月内赎回。
- 第 26 条：产权未转到买方名下之前，房产税与摊派由开发商缴纳、不得向买方追索；但买方已实际占有并入住的，自占有的次年起对开发商承担该税。
付款前再问 3 件事：收款方是不是产权证上的所有人或持证开发商；每笔款项的正式收据或发票由谁开——BIR 清单在资本性资产交易中也要求提交卖方开具的发票或正式收据；合同里每一项税费由谁承担。
资金与汇款：从境外汇入购房款，汇款凭证、合同和收据要能一一对上，后续办贷款或转售时可能要用到。汇款渠道的具体要求以受理银行为准。
分期期间的风险点：开发商延期交付、项目停工，先看合同与 PD 957 给的救济，见 楼盘烂尾了怎么办；需要投诉的，渠道见 菲律宾房产投诉去哪办。
第五步：菲律宾买房过户四站——BIR、财政处、登记局、评估处
过户的法定顺序是：先到 BIR 完税拿 eCAR，再到地方财政处缴转让税并取得房产税清税证明，然后到登记局注销旧证、签发新证，最后到评估处换发税单。依据是税法典（NIRC）第 58 条 E 款：BIR 未证明交易已申报、资本利得税或可抵扣预扣税（如有）已缴纳之前，登记局不得登记任何转让不动产的文件。
① BIR（房产所在地的 RDO），依 BIR 资本利得税页面与印花税页面：
- 资本利得税：出售作为资本性资产持有的菲律宾不动产，税率 6%，由卖方用 BIR Form 1706 申报，在出售后 30 天内缴纳；NIRC 第 24 条 D 款第 1 项规定以成交总价与公允市价孰高为计税基础。开发商、经营者持有的「普通资产」适用另一套税种，以 BIR 认定为准。
- 印花税：不动产买卖契约按对价或公允市价孰高计征，BIR 税率表对应比例为 1.5%（NIRC 第 196 条）；一次性交易用 BIR Form 2000-OT，在契约签署当月结束后 5 天内申报缴纳。
- eCAR：在房产所在地的 RDO 办理。先取得核定的 ONETT 计税单（OCS），必备材料包括买卖双方 TIN、经公证的买卖契约、评估处出具的税单核证副本、产权证核证副本，代理人办理的附特别授权书；完税后凭申报表与缴款凭证、OCS 和转让文件申领 eCAR。BIR 也提供 eONETT 线上系统。
- 计税基础在变：RA 12001 第 18 条 (a)(3) 规定，国内税务局长以市价表（SMV）与实际成交价孰高计算各项国内税；第 29 条规定，市价表尚未更新到位时，采用现行市价表、zonal value 或实际成交价中最高者。「公允市价」取哪个数，以 BIR 当期口径为准。
② 地方政府财政处：《地方政府法典》（RA 7160）第 135 条规定，省对不动产转让征收的转让税，税率不超过对价（或对价不实时的公允市价，孰高）1% 的 50%；卖方须在契约签署之日起 60 天内缴纳；登记局登记前、评估处注销旧税单前都要查缴税凭证；公证人须在公证后 30 天内把契约副本送交财政官。第 151 条允许市的税率比省的上限最多高出 50%。以奎松城为例，市财政处页面写明其转让税率不超过对价 1% 的 75%。同一法典第 209 条 (b) 款规定，登记局要求附上房产税已全部缴清的证明，缺少即可拒绝登记；奎松城的房产税清税证明指南列出了最新税单、最近一期完税收据等申请材料，业主在海外的要附特别授权书。
③ 登记局：LRA 常见问答列的登记基本要求是契约原件、最新税单核证副本、业主所持产权证（有共有人副本的一并提交）；签发新证另需 BIR 的 CAR、房产税清税证明和转让税缴款凭证；公寓产权证（CCT）的后续转让，清单还列了 Certificate of Management。PD 1529 第 53 条规定，自愿文书登记必须同时提交业主所持产权证；第 57 条规定，登记局为受让人签发新证，并在原证和业主副本上加盖「注销」。登记费可先用 LRA 的登记费估算工具（ERCF）试算。
④ 评估处：RA 7160 第 208 条规定，转让不动产的人应在转让之日起 60 天内通知评估官。奎松城评估处页面把「依新产权证办理所有权转移」列为税单签发事项之一。税单换好，之后每年的房产税才开到你名下，持有成本见 菲律宾买房后每年要交什么。
法律规定了谁是纳税义务人，实际由谁负担常在合同里另行约定，签约前逐项写清。公寓交房到拿 CCT 的细节见 菲律宾买公寓从交房到过户全流程。
过户要跑 BIR、财政处、登记局、评估处四站，任何一站缺件都会卡住下一站。 让易行帮你把过户材料和法定期限排成一张时间表 →
第六步：交房与物业，以及外国人买房最常见的 8 个坑
交房给的是占有，过户给的是产权，两件事要分别盯；交房之后还要办入住手续，开始缴管理费和房产税。
交房：验房、书面列出瑕疵、签接收文件、领钥匙，步骤见 公寓交房与过户全流程；搬家入住要向物业申请许可，见 菲律宾公寓搬家要办什么手续。《公寓法》第 5 条规定，单位的转让同时包括公共部分的按份权益，或在适当情形下包括公寓公司的会员资格或股份。所以你买到的是「单位加公共部分权益」，管理规约和管理费随之而来，收费方式见 公寓管理费与车位费。
最常见的 8 个坑：
- 没调 CTC 就付款：只看卖方给的产权证复印件，不看登记局的核证副本和批注栏。
- 找人挂名买地：宪法第 12 条第 7 节不允许外国人以个人名义取得私人土地，挂名安排的法律风险见 外资持股与 60/40 规则。
- 以为交房就是过户：钥匙到手、产权证仍在开发商名下的情况并不少见；PD 957 第 25 条要求开发商在买方付清后交付产权证，要主动跟进。
- CTS 没登记：PD 957 第 17 条要求卖方登记，付款一段时间后自己调 CTC 核实。
- 错过法定期限：资本利得税在出售后 30 天内、印花税在签署当月结束后 5 天内、转让税在签署后 60 天内、通知评估官在转让后 60 天内。逾期后果以 BIR 与地方政府规定为准，而且 eCAR、登记、税单会一起卡住。
- 境外文件不合格：SPA 和契约在国外签署，却没办海牙认证或领事认证，BIR 和登记局都会退件。
- 接手特殊房源不看清：法拍房、转让供款中的房子各有额外手续，见 法拍房怎么买 与 assume balance 是什么。
- 把买房当成拿身份：买房不给居留身份，想长住另走签证路线，见 在菲律宾买房能拿绿卡吗。
将来转手的流程见 菲律宾的房子怎么卖出去；人不在菲律宾、需要有人代管的，见 菲律宾房产托管怎么找。
本文是一般性的流程说明，各站材料与税率以 BIR、LRA、地方政府当期公布为准，不构成法律或税务意见；个案请咨询执业律师与税务专业人士。
从核验到拿到写着你名字的产权证，中间有十个环节，任何一环都不该靠口头承诺。 让易行陪你把买房手续从核验一路跟到换税单 →