菲律賓買房需要什麼手續：先看全程順序，再確認外國人能買什麼
外國人在菲律賓買房，手續按時間順序是：確認能買的標的 → 核驗 → 預訂 → 簽約並公證 → 付款或貸款 → BIR 完税取得 eCAR → 繳地方轉讓税、結清房產税 → 登記局簽發新產權證 → 評估處換税單 → 交房。順序一亂，最常見的結果是錢付了、證過不來。
- 確認能買什麼：看憲法與《公寓法》（本節）；
- 核驗產權證、税單、開發商銷售許可與中介執照（第 2 節）；
- 預訂與定金（第 3 節）；
- 簽 Contract to Sell 或 Deed of Absolute Sale，買賣契約公證（第 3 節）；
- 付款與貸款（第 4 節）；
- 到房產所在地的 BIR 税區辦公室（RDO）完税，取得 eCAR（第 5 節）；
- 到地方政府財政處繳轉讓税，取得房產税清税證明（第 5 節）；
- 到登記局（Registry of Deeds）註銷舊證、簽發新證（第 5 節）；
- 到評估處憑新證換髮税單（第 5 節）；
- 交房、物業與持有成本（第 6 節）。
外國人能買什麼：1987 年菲律賓憲法第 12 條第 7 節規定，除繼承外，私人土地只能轉讓給有資格取得或持有公有土地的個人、公司或團體，這是外國人不能以個人名義買地的依據。公寓另有規則：《公寓法》（RA 4726）第 5 條規定，公共部分由業主按份共有的，單位不得轉讓給菲律賓公民或菲律賓公民持股至少 60% 的公司以外的人（繼承除外）；公共部分由公寓公司持有的，只要隨之轉讓的會員資格或股份不會使該公司的外國人權益超過現行法律上限，轉讓即有效。所以外國人實務上買的主要是公寓，買前要確認項目的外資額度還有餘量。四條合法持有路徑見 外國人在菲律賓買房全解，公寓產權查驗清單見 外國人在菲律賓買公寓全解。
動手前先辦 TIN：BIR 資本利得税頁面的辦理清單第 1 項就是「買賣雙方的 TIN，填寫在 TIN Verification Slip 上」。BIR 主要登記要求寫明，本地人與居民外國人辦一次性交易（ONETT）用的 TIN，交 BIR Form 1904（紙本 2 份原件）和 1 份政府簽發證件複印件，線上申請要上傳手持證件的自拍；非居民外國人一欄列的是 1904 表加護照資料頁（含入境與離境章，如適用），經代理人辦理的，特別授權書須經海牙認證或菲律賓使領館認證。TIN 要在簽約、完税之前準備好，否則 BIR 計税單開不出來。
如果你想把整套順序按自己的房源排成日程，可以交給 易行落地生活顧問。
第一步：付款前核驗產權證、税單、開發商與中介
付任何錢之前，先自己到登記局調產權證核證副本（CTC），核對所有人與批註，再查開發商的銷售許可和中介的執照。
產權證：LRA 常見問答列出的 CTC 第 1 個用途就是「買賣、租賃房產前做盡職調查」。CTC 可以向房產所在地的登記局申請，也可以通過 Anywhere-to-Anywhere（A2A）在任一已電子化的登記局申請，或在 LRA eSerbisyo 門户線上申請並送件到門；申請材料是申請信或交易申請表（TAF）、產權證複印件和身份證件。LRA 頁面寫明：在本地登記局申請的電子產權證（PHILARIS）1 個工作日後可領，手工產權證 3 個工作日後可領；eSerbisyo 送件在馬尼拉大都會區為 3–5 個工作日、其他地區 5–7 個工作日，手工產權證可能再多 5–7 個工作日。
拿到 CTC 看 3 處：所有人姓名是否與賣方證件一致；面積、地號或單位號是否與合同一致；批註欄有沒有抵押、查封、異議或已登記的買賣合同。《不動產登記法》（PD 1529）第 51 條規定，對第三人而言，登記才是發生轉讓效力的行為；第 52 條規定，登記後的文書自登記時起對所有人構成推定通知。批註怎麼讀見 菲律賓房產證批註是什麼意思，真偽核驗步驟見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的。
税單與欠費：同時向房產所在地評估處調最新税單（Tax Declaration）核證副本，BIR 完税和登記局登記都要用；再向賣方要房產税完税收據，並向公寓管理處確認有沒有欠費，二手公寓欠費歸屬見 前業主欠的管理費要我還嗎。
開發商：《細分與公寓買家保護法》（PD 957）第 5 條規定，取得項目登記證的開發商，必須先取得銷售許可（License to Sell）才能銷售地塊或公寓單位；RA 11201 第 25 條把原 HLURB 對分契與公寓項目的監管職能移交給住房與城市發展部（DHSUD）。買期房先查這張許可，方法見 開發商銷售許可怎麼查。
中介：《不動產服務法》（RA 9646）第 29 條規定，未通過執業考試、沒有有效登記證和專業身份證（或特別臨時許可）的人，不得從事或自稱從事不動產服務，經紀人還須依法繳存執業擔保（bond）；第 28 條的豁免包括自行處理自有房產的人（開發商除外）和不收報酬的受託代理人。執照怎麼查見 菲律賓房產中介怎麼查牌照。
另外兩項容易漏：房子裏有沒有人佔住（見 買的房子裏住着別人怎麼辦），以及所在位置與斷層帶的關係（見 買房前怎麼查斷層帶）。
產權證、税單、銷售許可、中介執照，四樣核驗付款前做完最省事。 讓易行幫你對照清單核驗房源，排好簽約與付款的先後 →
第二、三步：預訂、合同與公證，先簽哪份、誰來登記
預訂只鎖定房源、不轉移產權；期房和分期多簽 Contract to Sell，付清後簽 Deed of Absolute Sale 並公證，經公證的買賣契約才是 BIR 和登記局認的過户依據。
預訂：買新房一般先付預訂款、簽預訂協議，把房源和價格條件鎖住。這筆錢能不能退，看協議怎麼寫以及法律保護覆蓋到哪裏，付款前先讀條款，見 菲律賓買房交的定金能退嗎。
合同先後：CTS 是附條件的合同，付清價款前產權不轉移；DOAS 簽署並交付後產權轉移。兩者的區別和安全的簽署順序見 CTS 和 DOAS 先簽哪個。這裏只強調 2 條有原文依據的要求：
- PD 957 第 17 條規定，分契地塊與公寓單位的買賣合同、買賣契約等文件，無論價款是否付清，都由賣方在物業所在地的登記局登記。付款一段時間後，可以自己調 CTC 看批註裏有沒有這份合同。
- BIR 資本利得税清單要求提交經公證的買賣契約（原件 1 份、複印件 2 份）；LRA 常見問答列的登記基本要求是契約原件、最新税單核證副本和業主所持產權證。沒有公證的契約，兩處都辦不了。公證怎麼做見 菲律賓公證怎麼辦。
人在國外簽字：BIR 清單寫明，買賣契約和特別授權書（SPA）在國外簽署的，要附菲律賓使領館的證明或海牙認證（Apostille）；LRA 常見問答的寫法則是「在國外簽署的文件，需要最近的菲律賓領事館出具認證證明」。兩處表述不一致，遞交前向受理的 RDO 和登記局確認各自接受哪一種。由代理人辦理的，BIR 清單還要求交易雙方和代理人的政府證件複印件，並在複印件上簽名。認證怎麼辦見 菲律賓文件海牙認證與領事認證。
賣方已婚：BIR 清單把 PSA 核證的結婚證列為「轉讓人已婚」時的附加材料。配偶是否需要共同簽署或出具同意，簽約前按個案確認；涉及權屬爭議的，個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
賣方是公司：BIR 清單要求提交批准出售並寫明簽字人姓名職務的秘書證明或董事會決議（原件 1 份、複印件 1 份）。
分期買房中途反悔：分期購買住宅的買家受 RA 6552（Maceda Law）保護，寬限期和退款比例見 Maceda Law 退款算法。簽約後發現條款與銷售口頭承諾不符，先保存全部往來記錄，再決定是協商、轉讓還是投訴。
第四步：付款方式與貸款，讓每筆錢對上一個文件節點
現樓和二手房多為一次付清並與簽署 DOAS 同步；期房多為分期；貸款放款通常與抵押登記掛鈎。無論哪種，每一筆付款都要對應一個能核驗的文件節點。
常見的 3 種付款結構：
- 一次付清：核驗完成後，尾款支付、DOAS 簽署公證、業主所持產權證交付三件事同步進行。買方不要在拿到經公證的契約和產權證正本之前付清。
- 開發商分期：簽 CTS 後按付款表支付，交房前後再以貸款或自有資金付清餘款。BIR 清單在「普通資產」分期交易中要求提交 CTS 和付款計劃表，説明分期交易的税務處理與一次付清不同，以 BIR 認定為準。
- 貸款：外國人能否申請、條件如何，以各銀行和住房基金當期政策為準，見 外國人在菲律賓申請房貸 與 外國人能不能用 Pag-IBIG 貸款買房。
PD 957 給期房買家的 3 條保護：
- 第 18 條：開發商未經主管機關事先書面批准，不得抵押任何單位或地塊；項目已抵押的，買方可以選擇把分期款直接付給抵押權人，由其抵扣該單位對應的抵押債務，以便付清後儘快取得產權證。
- 第 25 條：買方付清後，開發商應交付產權證；除登記買賣契約所需的費用外，不得為出具產權證另收任何費用；交付時單位仍有抵押的，開發商須在交付後 6 個月內贖回。
- 第 26 條：產權未轉到買方名下之前，房產税與攤派由開發商繳納、不得向買方追索；但買方已實際佔有併入住的，自佔有的次年起對開發商承擔該税。
付款前再問 3 件事：收款方是不是產權證上的所有人或持證開發商；每筆款項的正式收據或發票由誰開——BIR 清單在資本性資產交易中也要求提交賣方開具的發票或正式收據；合同裏每一項税費由誰承擔。
資金與匯款：從境外匯入購房款，匯款憑證、合同和收據要能一一對上，後續辦貸款或轉售時可能要用到。匯款渠道的具體要求以受理銀行為準。
分期期間的風險點：開發商延期交付、項目停工，先看合同與 PD 957 給的救濟，見 樓盤爛尾了怎麼辦；需要投訴的，渠道見 菲律賓房產投訴去哪辦。
第五步：菲律賓買房過户四站——BIR、財政處、登記局、評估處
過户的法定順序是：先到 BIR 完税拿 eCAR，再到地方財政處繳轉讓税並取得房產税清税證明，然後到登記局註銷舊證、簽發新證，最後到評估處換髮税單。依據是税法典（NIRC）第 58 條 E 款：BIR 未證明交易已申報、資本利得税或可抵扣預扣税（如有）已繳納之前，登記局不得登記任何轉讓不動產的文件。
① BIR（房產所在地的 RDO），依 BIR 資本利得税頁面與印花税頁面：
- 資本利得税：出售作為資本性資產持有的菲律賓不動產，税率 6%，由賣方用 BIR Form 1706 申報，在出售後 30 天內繳納；NIRC 第 24 條 D 款第 1 項規定以成交總價與公允市價孰高為計税基礎。開發商、經營者持有的「普通資產」適用另一套税種，以 BIR 認定為準。
- 印花税：不動產買賣契約按對價或公允市價孰高計徵，BIR 税率表對應比例為 1.5%（NIRC 第 196 條）；一次性交易用 BIR Form 2000-OT，在契約簽署當月結束後 5 天內申報繳納。
- eCAR：在房產所在地的 RDO 辦理。先取得核定的 ONETT 計税單（OCS），必備材料包括買賣雙方 TIN、經公證的買賣契約、評估處出具的税單核證副本、產權證核證副本，代理人辦理的附特別授權書；完税後憑申報表與繳款憑證、OCS 和轉讓文件申領 eCAR。BIR 也提供 eONETT 線上系統。
- 計税基礎在變：RA 12001 第 18 條 (a)(3) 規定，國內税務局長以市價表（SMV）與實際成交價孰高計算各項國內税；第 29 條規定，市價表尚未更新到位時，採用現行市價表、zonal value 或實際成交價中最高者。「公允市價」取哪個數，以 BIR 當期口徑為準。
② 地方政府財政處：《地方政府法典》（RA 7160）第 135 條規定，省對不動產轉讓徵收的轉讓税，税率不超過對價（或對價不實時的公允市價，孰高）1% 的 50%；賣方須在契約簽署之日起 60 天內繳納；登記局登記前、評估處註銷舊税單前都要查繳税憑證；公證人須在公證後 30 天內把契約副本送交財政官。第 151 條允許市的税率比省的上限最多高出 50%。以奎松城為例，市財政處頁面寫明其轉讓税率不超過對價 1% 的 75%。同一法典第 209 條 (b) 款規定，登記局要求附上房產税已全部繳清的證明，缺少即可拒絕登記；奎松城的房產税清税證明指南列出了最新税單、最近一期完税收據等申請材料，業主在海外的要附特別授權書。
③ 登記局：LRA 常見問答列的登記基本要求是契約原件、最新税單核證副本、業主所持產權證（有共有人副本的一併提交）；簽發新證另需 BIR 的 CAR、房產税清税證明和轉讓税繳款憑證；公寓產權證（CCT）的後續轉讓，清單還列了 Certificate of Management。PD 1529 第 53 條規定，自願文書登記必須同時提交業主所持產權證；第 57 條規定，登記局為受讓人簽發新證，並在原證和業主副本上加蓋「註銷」。登記費可先用 LRA 的登記費估算工具（ERCF）試算。
④ 評估處：RA 7160 第 208 條規定，轉讓不動產的人應在轉讓之日起 60 天內通知評估官。奎松城評估處頁面把「依新產權證辦理所有權轉移」列為税單簽發事項之一。税單換好，之後每年的房產税才開到你名下，持有成本見 菲律賓買房後每年要交什麼。
法律規定了誰是納税義務人，實際由誰負擔常在合同裏另行約定，簽約前逐項寫清。公寓交房到拿 CCT 的細節見 菲律賓買公寓從交房到過户全流程。
過户要跑 BIR、財政處、登記局、評估處四站，任何一站缺件都會卡住下一站。 讓易行幫你把過户材料和法定期限排成一張時間表 →
第六步：交房與物業，以及外國人買房最常見的 8 個坑
交房給的是佔有，過户給的是產權，兩件事要分別盯；交房之後還要辦入住手續，開始繳管理費和房產税。
交房：驗房、書面列出瑕疵、簽接收文件、領鑰匙，步驟見 公寓交房與過户全流程；搬家入住要向物業申請許可，見 菲律賓公寓搬家要辦什麼手續。《公寓法》第 5 條規定，單位的轉讓同時包括公共部分的按份權益，或在適當情形下包括公寓公司的會員資格或股份。所以你買到的是「單位加公共部分權益」，管理規約和管理費隨之而來，收費方式見 公寓管理費與車位費。
最常見的 8 個坑：
- 沒調 CTC 就付款：只看賣方給的產權證複印件，不看登記局的核證副本和批註欄。
- 找人掛名買地：憲法第 12 條第 7 節不允許外國人以個人名義取得私人土地，掛名安排的法律風險見 外資持股與 60/40 規則。
- 以為交房就是過户：鑰匙到手、產權證仍在開發商名下的情況並不少見；PD 957 第 25 條要求開發商在買方付清後交付產權證，要主動跟進。
- CTS 沒登記：PD 957 第 17 條要求賣方登記，付款一段時間後自己調 CTC 核實。
- 錯過法定期限：資本利得税在出售後 30 天內、印花税在簽署當月結束後 5 天內、轉讓税在簽署後 60 天內、通知評估官在轉讓後 60 天內。逾期後果以 BIR 與地方政府規定為準，而且 eCAR、登記、税單會一起卡住。
- 境外文件不合格：SPA 和契約在國外簽署，卻沒辦海牙認證或領事認證，BIR 和登記局都會退件。
- 接手特殊房源不看清：法拍房、轉讓供款中的房子各有額外手續，見 法拍房怎麼買 與 assume balance 是什麼。
- 把買房當成拿身份：買房不給居留身份，想長住另走簽證路線，見 在菲律賓買房能拿綠卡嗎。
將來轉手的流程見 菲律賓的房子怎麼賣出去；人不在菲律賓、需要有人代管的，見 菲律賓房產託管怎麼找。
本文是一般性的流程説明，各站材料與税率以 BIR、LRA、地方政府當期公佈為準，不構成法律或税務意見；個案請諮詢執業律師與税務專業人士。
從核驗到拿到寫着你名字的產權證，中間有十個環節，任何一環都不該靠口頭承諾。 讓易行陪你把買房手續從核驗一路跟到換税單 →