菲律賓買房需要什麼手續：先看全程順序，再確認外國人能買什麼
外國人在菲律賓買房，手續按時間順序是：確認能買的標的 → 核驗 → 預訂 → 簽約並公證 → 付款或貸款 → BIR 完税取得 eCAR → 繳地方轉讓税、結清房產税 → 登記局簽發新產權證 → 評估處換税單 → 交房。順序一亂，最常見的結果是錢付了、證過不來。
- 確認能買什麼：看憲法與《公寓法》（本節）；
- 核驗產權證、税單、開發商銷售許可與中介執照（第 2 節）；
- 預訂與定金（第 3 節）；
- 簽 Contract to Sell 或 Deed of Absolute Sale，買賣契約公證（第 3 節）；
- 付款與貸款（第 4 節）；
- 到房產所在地的 BIR 税區辦公室（RDO）完税，取得 eCAR（第 5 節）；
- 到地方政府財政處繳轉讓税，取得房產税清税證明（第 5 節）；
- 到登記局（Registry of Deeds）註銷舊證、簽發新證（第 5 節）；
- 到評估處憑新證換髮税單（第 5 節）；
- 交房、物業與持有成本（第 6 節）。
外國人能買什麼：1987 年菲律賓憲法第 12 條第 7 節規定，除繼承外，私人土地只能轉讓給有資格取得或持有公有土地的個人、公司或團體，這是外國人不能以個人名義買地的依據。公寓另有規則：《公寓法》（RA 4726）第 5 條規定，公共部分由業主按份共有的，單位不得轉讓給菲律賓公民或菲律賓公民持股至少 60% 的公司以外的人（繼承除外）；公共部分由公寓公司持有的，只要隨之轉讓的會員資格或股份不會使該公司的外國人權益超過現行法律上限，轉讓即有效。所以外國人實務上買的主要是公寓，買前要確認項目的外資額度還有餘量。四條合法持有路徑見 外國人在菲律賓買房全解，公寓產權查驗清單見 外國人在菲律賓買公寓全解。
動手前先辦 TIN：BIR 資本利得税頁面的辦理清單第 1 項就是「買賣雙方的 TIN，填寫在 TIN Verification Slip 上」。BIR 主要登記要求寫明，本地人與居民外國人辦一次性交易（ONETT）用的 TIN，交 BIR Form 1904（紙本 2 份原件）和 1 份政府簽發證件複印件，線上申請要上傳手持證件的自拍；非居民外國人一欄列的是 1904 表加護照資料頁（含入境與離境章，如適用），經代理人辦理的，特別授權書須經海牙認證或菲律賓使領館認證。TIN 要在簽約、完税之前準備好，否則 BIR 計税單開不出來。
如果你想把整套順序按自己的房源排成日程，可以交給 易行落地生活顧問。
第一步：付款前核驗產權證、税單、開發商與中介
付任何錢之前，先自己到登記局調產權證核證副本（CTC），核對所有人與批註，再查開發商的銷售許可和中介的執照。
產權證：LRA 常見問答列出的 CTC 第 1 個用途就是「買賣、租賃房產前做盡職調查」。CTC 可以向房產所在地的登記局申請，也可以通過 Anywhere-to-Anywhere（A2A）在任一已電子化的登記局申請，或在 LRA eSerbisyo 門户線上申請並送件到門；申請材料是申請信或交易申請表（TAF）、產權證複印件和身份證件。LRA 頁面寫明：在本地登記局申請的電子產權證（PHILARIS）1 個工作日後可領，手工產權證 3 個工作日後可領；eSerbisyo 送件在馬尼拉大都會區為 3–5 個工作日、其他地區 5–7 個工作日，手工產權證可能再多 5–7 個工作日。
拿到 CTC 看 3 處：所有人姓名是否與賣方證件一致；面積、地號或單位號是否與合同一致；批註欄有沒有抵押、查封、異議或已登記的買賣合同。《不動產登記法》（PD 1529）第 51 條規定，對第三人而言，登記才是發生轉讓效力的行為；第 52 條規定，登記後的文書自登記時起對所有人構成推定通知。批註怎麼讀見 菲律賓房產證批註是什麼意思，真偽核驗步驟見 怎麼查菲律賓房產證是不是真的。
税單與欠費：同時向房產所在地評估處調最新税單（Tax Declaration）核證副本，BIR 完税和登記局登記都要用；再向賣方要房產税完税收據，並向公寓管理處確認有沒有欠費，二手公寓欠費歸屬見 前業主欠的管理費要我還嗎。
開發商：《細分與公寓買家保護法》（PD 957）第 5 條規定，取得項目登記證的開發商，必須先取得銷售許可（License to Sell）才能銷售地塊或公寓單位；RA 11201 第 25 條把原 HLURB 對分契與公寓項目的監管職能移交給住房與城市發展部（DHSUD）。買期房先查這張許可，方法見 開發商銷售許可怎麼查。
中介：《不動產服務法》（RA 9646）第 29 條規定，未通過執業考試、沒有有效登記證和專業身份證（或特別臨時許可）的人，不得從事或自稱從事不動產服務，經紀人還須依法繳存執業擔保（bond）；第 28 條的豁免包括自行處理自有房產的人（開發商除外）和不收報酬的受託代理人。執照怎麼查見 菲律賓房產中介怎麼查牌照。
另外兩項容易漏：房子裏有沒有人佔住（見 買的房子裏住着別人怎麼辦），以及所在位置與斷層帶的關係（見 買房前怎麼查斷層帶）。
產權證、税單、銷售許可、中介執照，四樣核驗付款前做完最省事。 讓易行幫你對照清單核驗房源，排好簽約與付款的先後 →
第二、三步：預訂、合同與公證，先簽哪份、誰來登記
預訂只鎖定房源、不轉移產權；期房和分期多簽 Contract to Sell，付清後簽 Deed of Absolute Sale 並公證，經公證的買賣契約才是 BIR 和登記局認的過户依據。
預訂：買新房一般先付預訂款、簽預訂協議，把房源和價格條件鎖住。這筆錢能不能退，看協議怎麼寫以及法律保護覆蓋到哪裏，付款前先讀條款，見 菲律賓買房交的定金能退嗎。
合同先後：CTS 是附條件的合同，付清價款前產權不轉移；DOAS 簽署並交付後產權轉移。兩者的區別和安全的簽署順序見 CTS 和 DOAS 先簽哪個。這裏只強調 2 條有原文依據的要求：
- PD 957 第 17 條規定，分契地塊與公寓單位的買賣合同、買賣契約等文件，無論價款是否付清，都由賣方在物業所在地的登記局登記。付款一段時間後，可以自己調 CTC 看批註裏有沒有這份合同。
- BIR 資本利得税清單要求提交經公證的買賣契約（原件 1 份、複印件 2 份）；LRA 常見問答列的登記基本要求是契約原件、最新税單核證副本和業主所持產權證。沒有公證的契約，兩處都辦不了。公證怎麼做見 菲律賓公證怎麼辦。
人在國外簽字：BIR 清單寫明，買賣契約和特別授權書（SPA）在國外簽署的，要附菲律賓使領館的證明或海牙認證（Apostille）；LRA 常見問答的寫法則是「在國外簽署的文件，需要最近的菲律賓領事館出具認證證明」。兩處表述不一致，遞交前向受理的 RDO 和登記局確認各自接受哪一種。由代理人辦理的，BIR 清單還要求交易雙方和代理人的政府證件複印件，並在複印件上簽名。認證怎麼辦見 菲律賓文件海牙認證與領事認證。
賣方已婚：BIR 清單把 PSA 核證的結婚證列為「轉讓人已婚」時的附加材料。配偶是否需要共同簽署或出具同意，簽約前按個案確認；涉及權屬爭議的，個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
賣方是公司：BIR 清單要求提交批准出售並寫明簽字人姓名職務的秘書證明或董事會決議（原件 1 份、複印件 1 份）。
分期買房中途反悔：分期購買住宅的買家受 RA 6552（Maceda Law）保護，寬限期和退款比例見 Maceda Law 退款算法。簽約後發現條款與銷售口頭承諾不符，先保存全部往來記錄，再決定是協商、轉讓還是投訴。
第四步：付款方式與貸款，讓每筆錢對上一個文件節點
現樓和二手房多為一次付清並與簽署 DOAS 同步；期房多為分期；貸款放款通常與抵押登記掛鈎。無論哪種，每一筆付款都要對應一個能核驗的文件節點。
常見的 3 種付款結構：
- 一次付清：核驗完成後，尾款支付、DOAS 簽署公證、業主所持產權證交付三件事同步進行。買方不要在拿到經公證的契約和產權證正本之前付清。
- 開發商分期：簽 CTS 後按付款表支付，交房前後再以貸款或自有資金付清餘款。BIR 清單在「普通資產」分期交易中要求提交 CTS 和付款計劃表，説明分期交易的税務處理與一次付清不同，以 BIR 認定為準。
- 貸款：外國人能否申請、條件如何，以各銀行和住房基金當期政策為準，見 外國人在菲律賓申請房貸 與 外國人能不能用 Pag-IBIG 貸款買房。
PD 957 給期房買家的 3 條保護：
- 第 18 條：開發商未經主管機關事先書面批准，不得抵押任何單位或地塊；項目已抵押的，買方可以選擇把分期款直接付給抵押權人，由其抵扣該單位對應的抵押債務，以便付清後儘快取得產權證。
- 第 25 條：買方付清後，開發商應交付產權證；除登記買賣契約所需的費用外，不得為出具產權證另收任何費用；交付時單位仍有抵押的，開發商須在交付後 6 個月內贖回。
- 第 26 條：產權未轉到買方名下之前，房產税與攤派由開發商繳納、不得向買方追索；但買方已實際佔有併入住的，自佔有的次年起對開發商承擔該税。
付款前再問 3 件事：收款方是不是產權證上的所有人或持證開發商；每筆款項的正式收據或發票由誰開——BIR 清單在資本性資產交易中也要求提交賣方開具的發票或正式收據；合同裏每一項税費由誰承擔。
資金與匯款：從境外匯入購房款，匯款憑證、合同和收據要能一一對上，後續辦貸款或轉售時可能要用到。匯款渠道的具體要求以受理銀行為準。
分期期間的風險點：開發商延期交付、項目停工，先看合同與 PD 957 給的救濟，見 樓盤爛尾了怎麼辦；需要投訴的，渠道見 菲律賓房產投訴去哪辦。
第五步：菲律賓買房過户四站——BIR、財政處、登記局、評估處
過户的法定順序是：先到 BIR 完税拿 eCAR，再到地方財政處繳轉讓税並取得房產税清税證明，然後到登記局註銷舊證、簽發新證，最後到評估處換髮税單。依據是税法典（NIRC）第 58 條 E 款：BIR 未證明交易已申報、資本利得税或可抵扣預扣税（如有）已繳納之前，登記局不得登記任何轉讓不動產的文件。
① BIR（房產所在地的 RDO），依 BIR 資本利得税頁面與印花税頁面：
- 資本利得税：出售作為資本性資產持有的菲律賓不動產，税率 6%，由賣方用 BIR Form 1706 申報，在出售後 30 天內繳納；NIRC 第 24 條 D 款第 1 項規定以成交總價與公允市價孰高為計税基礎。開發商、經營者持有的「普通資產」適用另一套税種，以 BIR 認定為準。
- 印花税：不動產買賣契約按對價或公允市價孰高計徵，BIR 税率表對應比例為 1.5%（NIRC 第 196 條）；一次性交易用 BIR Form 2000-OT，在契約簽署當月結束後 5 天內申報繳納。
- eCAR：在房產所在地的 RDO 辦理。先取得核定的 ONETT 計税單（OCS），必備材料包括買賣雙方 TIN、經公證的買賣契約、評估處出具的税單核證副本、產權證核證副本，代理人辦理的附特別授權書；完税後憑申報表與繳款憑證、OCS 和轉讓文件申領 eCAR。BIR 也提供 eONETT 線上系統。
- 計税基礎在變：RA 12001 第 18 條 (a)(3) 規定，國內税務局長以市價表（SMV）與實際成交價孰高計算各項國內税；第 29 條規定，市價表尚未更新到位時，採用現行市價表、zonal value 或實際成交價中最高者。「公允市價」取哪個數，以 BIR 當期口徑為準。
② 地方政府財政處：《地方政府法典》（RA 7160）第 135 條規定，省對不動產轉讓徵收的轉讓税，税率不超過對價（或對價不實時的公允市價，孰高）1% 的 50%；賣方須在契約簽署之日起 60 天內繳納；登記局登記前、評估處註銷舊税單前都要查繳税憑證；公證人須在公證後 30 天內把契約副本送交財政官。第 151 條允許市的税率比省的上限最多高出 50%。以奎松城為例，市財政處頁面寫明其轉讓税率不超過對價 1% 的 75%。同一法典第 209 條 (b) 款規定，登記局要求附上房產税已全部繳清的證明，缺少即可拒絕登記；奎松城的房產税清税證明指南列出了最新税單、最近一期完税收據等申請材料，業主在海外的要附特別授權書。
③ 登記局：LRA 常見問答列的登記基本要求是契約原件、最新税單核證副本、業主所持產權證（有共有人副本的一併提交）；簽發新證另需 BIR 的 CAR、房產税清税證明和轉讓税繳款憑證；公寓產權證（CCT）的後續轉讓，清單還列了 Certificate of Management。PD 1529 第 53 條規定，自願文書登記必須同時提交業主所持產權證；第 57 條規定，登記局為受讓人簽發新證，並在原證和業主副本上加蓋「註銷」。登記費可先用 LRA 的登記費估算工具（ERCF）試算。
④ 評估處：RA 7160 第 208 條規定，轉讓不動產的人應在轉讓之日起 60 天內通知評估官。奎松城評估處頁面把「依新產權證辦理所有權轉移」列為税單簽發事項之一。税單換好，之後每年的房產税才開到你名下，持有成本見 菲律賓買房後每年要交什麼。
法律規定了誰是納税義務人，實際由誰負擔常在合同裏另行約定，簽約前逐項寫清。公寓交房到拿 CCT 的細節見 菲律賓買公寓從交房到過户全流程。
過户要跑 BIR、財政處、登記局、評估處四站，任何一站缺件都會卡住下一站。 讓易行幫你把過户材料和法定期限排成一張時間表 →
按情形分流：新盤、二手、法拍、人在國外，你走哪一條
同樣是「買房過户」，賣方是誰、你人在哪裏，決定了 BIR 那一站要交哪幾份文件、後面誰來盯。前文講的是主線順序，這一節按情形把讀者分開，每條路只寫和主線不同的地方。
分流的第一個依據，是 BIR 對「賣方手裏這處房產屬於哪一類資產」的認定。BIR 在資本利得税頁面的常見問答裏，把不動產分成資本性資產（capital asset）和普通資產（ordinary asset）：開發商為出售而持有的項目，按普通資產處理；銀行通過法拍取得的房產，也是普通資產；不從事房地產業務的人，賣自己持有、又沒有用於經營的房子，屬於資本性資產。分類不是你和賣方商量出來的，最終以 BIR 認定為準，但它會直接改變你在 BIR 窗口要準備的文件。
- 如果你買的是開發商的新盤（期房或現樓）→ 走「開發商路線」。賣方是開發商，房產按普通資產處理。BIR 清單對普通資產、價款分期支付的，要求提交 Contract to Sell 和付款計劃表（一份原件、一份複印件），所以你手裏的 CTS、付款計劃表和每期收據要成套保存，不要只留最後那份 DOAS。期房的產權證往往還沒有單獨簽發：LRA 常見問答寫明，公寓產權證（CCT）首次簽發需要 Master Deed、Declaration of Restriction、平面圖、項目登記證、開發許可和銷售許可等一整套材料，這些都在開發商手裏，節奏也由開發商掌握。簽約前就問清「CCT 什麼時候簽發、誰負責遞件、過户相關費用由誰承擔」，並寫進合同。定金與斷供見 定金能不能退 與 斷供能退回多少，交房和產權證的先後見 從交房到拿到 CCT 的全流程。
- 如果你買的是二手公寓，賣方是個人→ 走「個人賣方路線」。按 BIR 頁面，資本利得税申報表由賣方（轉讓人）填報，BIR 清單在資本性資產的交易裏還要求提交賣方開具的發票或正式收據。你的主動權在兩頭：一頭是付款前自己去調產權證核證副本，另一頭是問清公寓管理處有沒有欠費，前業主的欠費怎麼算見 前業主欠的管理費要不要你還；樓齡偏大的項目，還要多看一眼 老公寓還能不能買。
- 如果賣方是公司，或這套房是銀行法拍房→ 走「公司或法拍路線」。賣方或買方是公司的，BIR 清單要求提交秘書證明或董事會決議，寫明批准出售、房產詳情，以及簽字人的姓名與職務（一份原件、一份複印件）。法拍的交易，BIR 清單同樣要求賣方開具的發票或正式收據。銀行法拍取得的房產在 BIR 的分類裏和開發商的項目同屬普通資產，個案細節請諮詢執業律師。
- 如果你人在國外（含中國內地、香港買家）→ 走「境外代辦路線」。TIN、授權書和認證是這條路的關鍵點：BIR 主要登記頁面對非居民外國人辦 TIN 列的是 BIR Form 1904（兩份原件）加護照資料頁（含入境與離境章，如適用），經代理人辦理的，授權書要海牙認證或經菲律賓大使館、總領事館認證；BIR 資本利得税清單寫明，買賣契約和授權書在國外簽署的，要附菲律賓領事館證明或海牙認證；LRA 的寫法是「最近的菲律賓領事館出具的認證證明」。兩處措辭不同，「對買方不利的一面」一節會專門講怎麼避免白跑。整條路怎麼走完見 中國買家怎麼把手續辦完，香港買家的口徑見 香港人買樓直答。
- 如果賣方已婚，或這套房來自繼承→ 走「身份文件補充路線」。BIR 清單把 PSA 核證的結婚證列為轉讓人已婚時的附加材料；繼承取得的房產，BIR 的 TIN 辦理頁面對本地人與居民外國人另列了死亡證明，或遺產分割協議、單獨繼承宣誓書。配偶要不要共同簽署、繼承手續有沒有走完，都是個案判斷，請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
- 如果你想買的是帶地的房子，或者指望靠買房換身份→ 不走本頁流程，先回到標的和身份的問題：外國人能持有哪一類標的見 買房要求：外國人能買哪一類，買房與居留是兩條線見 買房不能順帶拿身份。
拿不準自己屬於哪條路的，把合同、產權證複印件和賣方的身份文件擺在一起，交給 易行落地生活團隊 先判斷路線，再排材料清單。易行是私營諮詢公司，我們協助材料合規與全程跟進，審批與核定權屬於主管部門。
材料對照表：按出具方分類，每份文件用在哪一站
過户的材料看着多，其實是「幾個機關各出幾張紙，再交給下一個機關」的接力。把文件按出具方拆開，就能看出哪些要你自己去領、哪些在賣方手裏、哪些必須等前一站辦完才能領。下表依據 BIR 資本利得税頁面、BIR 主要登記頁面和 LRA 常見問答整理；份數與備註取自官方頁面原文，各窗口的現場要求以受理部門為準。
| 出具方 | 文件 | 主要用在哪一站 | 官方頁面寫明的份數或備註 |
|---|---|---|---|
| BIR | 買賣雙方的 TIN，填寫在 TIN Verification Slip 上 | BIR 申請 OCS | BIR 清單的第一項必備材料 |
| 公證人 | 經公證的買賣契約（DOAS） | BIR、登記局 | BIR 要一份原件、兩份複印件；登記局要契約原件 |
| 地方評估處 | 税單（Tax Declaration）核證副本 | BIR、登記局 | BIR 要交易當時或最接近交易日期的版本，一份原件、一份複印件；登記局要最新税單核證副本 |
| 登記局 | 產權證核證副本（CTC，即 CCT 或 TCT 的核證副本） | BIR | 一份原件、一份複印件 |
| 業主本人 | 業主所持產權證；有共有人的，共有人副本一併提交 | 登記局 | 登記局基本要求；自願文書登記必須同時提交業主所持產權證 |
| 賣方 | 發票或正式收據 | BIR | 資本性資產交易、法拍交易的清單項，一份原件、一份複印件 |
| 賣方（開發商） | Contract to Sell 與付款計劃表 | BIR | 普通資產、價款分期支付時，一份原件、一份複印件 |
| PSA | 核證結婚證 | BIR | 轉讓人已婚時，一份原件、一份複印件 |
| 公司 | 秘書證明或董事會決議 | BIR | 賣方或買方是公司時，寫明批准出售、房產詳情和簽字人姓名職務 |
| 菲律賓使領館或海牙認證 | 境外簽署的 DOAS、授權書的認證 | BIR、登記局 | BIR：領事館證明或 Apostille，一份原件、一份複印件；LRA：最近的菲律賓領事館出具的認證證明 |
| BIR | 已核定的 OCS，以及之後的 eCAR | OCS 用於申領 eCAR，eCAR 交登記局 | OCS 須由授權的税務官員核定 |
| 地方政府財政處 | 房產税清税證明、轉讓税繳款憑證 | 登記局 | LRA 列為簽發新證的附加材料 |
| 公寓項目管理方 | Certificate of Management | 登記局 | LRA 列為 CCT 後續轉讓的材料，頁面未寫出具方，向登記局確認 |
| DAR | 清關文件 | 登記局 | 僅標的受農地改革計劃（CARP）覆蓋時 |
幾組最容易混的詞
「核證副本」不是「複印件」。CTC 是登記局或評估處蓋章出具的核證文件，BIR 清單裏寫的「Certified True Copy」指的就是這一類；它和你自己複印的一份是兩回事。BIR 每一項文件後面寫的「原件幾份、複印件幾份」，要按字面備齊，而不是拿一份複印件去換。
「業主所持產權證」和「產權證核證副本」是兩樣東西。前者是產權持有人手裏的那本，登記局辦理轉移時要收；後者是你向登記局申請的核證副本，BIR 核税時看。依《不動產登記法》第 53 條，自願文書的登記必須同時提交業主所持產權證，所以付款前要先問清楚：這一本現在在賣方手裏，還是在抵押權人手裏。
「OCS」和「eCAR」不是同一張紙。OCS 是税款的核定計算表，在繳税之前取得；eCAR 是繳税之後由 BIR 出具的電子授權登記證明，登記局要憑它辦理。兩者由 BIR 依次出具，缺了前一張就沒有後一張。
「TIN」和「TIN Verification Slip」也要分開。TIN 是税號，TIN Verification Slip 是 BIR 清單要求交的那張核驗單。外國買家的 TIN 怎麼辦，見前文第一節和下一節引用的 BIR 主要登記頁面口徑；買房前要備的證件全景見 買房要準備哪些證件。
文件之間的先後依賴
這張表還藏着一個時間問題：BIR 要的税單核證副本和產權證核證副本，都得先從別的機關領。LRA 常見問答寫明，產權證核證副本在本地登記局申請，電子產權證 1 個工作日後可領，手工產權證 3 個工作日後可領；通過 LRA eSerbisyo 門户申請並送件的，馬尼拉大都會區為 3–5 個工作日，其他地區為 5–7 個工作日，手工產權證可能再多 5–7 個工作日。所以合理的順序是：先領這些「上游文件」，再去 BIR；LRA 也提供 Anywhere-to-Anywhere 服務，可以在任一已電子化的登記局申請核證副本，人不在房產所在地時省一趟。
BIR 這一站拆開看：OCS、繳税申報和 eCAR 是先後不同的動作
很多人把「去 BIR 完税」當成一趟事，實際上 BIR 頁面把它分列成先後相連的幾項：先拿核定的 OCS，再申報繳税，最後申領 eCAR。每一項的辦理地點、辦理人和文件都不一樣，拆開看才不會白跑。
- 拿核定的 OCS。BIR 頁面把核定 ONETT 計税單（OCS）的辦理與簽發列為一個獨立事項，必備材料包括買賣雙方 TIN、經公證的契約、税單核證副本、產權證核證副本等。頁面寫明：需要 BIR 協助計税的，建議到對該筆一次性交易有管轄權的 RDO 領取核定的 OCS。
- 申報並繳税。資本利得税申報表（BIR Form 1706）由賣方（轉讓人）填報，可以通過 eBIR Forms 等電子平台線上申報，通過電子支付渠道繳款，也可以到授權代理銀行或收款官員處辦理，不論房產歸哪個 RDO 管轄，期限是出售、交換或處置後 30 天內。銀行受理的，申報表會蓋「Received」章，繳款憑證會有機器驗證，這些都是後面申領 eCAR 的繳税證明。
- 申領 eCAR。eCAR 的辦理地點固定在房產所在地有管轄權的 RDO，不管申報和繳款是在哪裏完成的。申領時要交繳税證明（如繳款收據、銀行驗證的存款單，或電子支付的確認號）、已核定的 OCS、轉讓文件（一份原件、兩份複印件）；簽字人不是交易當事人的，還要附經公證的授權書，或公司的秘書證明、董事會決議；在國外簽署的，還要附菲律賓領事館證明或海牙認證。
這裏有兩個反直覺的點。第一，繳税可以在任何地方辦，eCAR 只能在房產所在地辦，所以人在外地時，繳税那步可以線上完成，但領 eCAR 那一趟要麼本人去，要麼由代理人去。第二，申報人是賣方，買方在這一站的角色是提供 TIN、配合文件，並盯住賣方按期完成。因此合同裏把「賣方交付 eCAR 的期限」和「尾款」掛在一起，是買方最實用的保護，具體怎麼寫請讓執業律師看，可參考 買房要不要請律師。
特殊情形會多出哪些文件
BIR 清單在主線材料之外，列了一組「視情況」的附加材料。對買方最相關的有下面幾項：
- 税單沒寫清楚實際位置：税單不能顯示房產實際位置、無法據以確定地段價值時，要附位置圖或方位圖。
- 之前交的契約被取消或終止：要附經公證的解除函，説明前一份契約已作廢。
- 補簽日期的買賣（antedated sale）：BIR 頁面單列了佐證材料，包括公證人登記所在地的法院書記官辦公室、區域審判法院或執行法官辦公室出具的契約核證副本，或國家檔案館出具的公證證明。什麼情形算「補簽日期」由 BIR 認定，遇到日期對不上的契約，先向受理窗口問清。
- 賣方主張税務豁免：要附 BIR 局長或其授權代表出具的免税證明或裁定；這是賣方要備的材料，買方知道有這一項即可。
線上辦理不等於免文件
BIR 頁面提到，為方便納税人，可以使用 eONETT 系統線上申請 OCS 和 eCAR；BIR 的電子服務頁面把 eONETT 描述為辦理不動產與動產應税買賣、贈與的一次性交易的網絡系統。但頁面沒有寫線上辦理可以省去哪些文件，所以材料清單仍以 BIR 頁面為準，也不要把「線上」理解成「不用到場」，eCAR 的管轄 RDO 規則沒有變。簽字人不是交易當事人的，清單要求交經公證的授權書或秘書證明，一份原件、兩份複印件，並附交易各方與代理人的政府證件複印件，證件上要有照片、出生日期，複印件上要有樣本簽名。
TIN 要在這一站之前辦好
BIR 主要登記頁面把為辦理一次性交易（ONETT）而領取 TIN，與 E.O. 98 登記列在同一類別下，本地人與居民外國人手工申請交 BIR Form 1904（兩份原件）和一份帶姓名、地址、出生日期的政府證件複印件，線上申請要上傳手持證件的自拍；非居民外國人的一欄列的是 BIR Form 1904（兩份原件）和護照資料頁（含入境與離境章，如適用）。經代理人辦理的，本地人與居民外國人要交授權書與雙方證件，非居民外國人要交海牙認證或經菲律賓使領館認證的授權書。沒有 TIN，OCS 這一步就進不去，因此它是整條過户鏈的第一塊骨牌。買房總流程與費用構成見 買房流程與費用怎麼構成。
為什麼會卡：四站各自的退件與拖延原因
買房過户很少是「被拒」，更多是「被退件」或「被拖住」：某個機關認為材料不合格，整包退回，你補齊了才能進下一站。為什麼會卡，幾乎都能回到「文件不齊」「文件版本不對」「文件在別人手裏」這三類。買房失敗在貸款、產權、税務與登記各環的分佈，見 買房失敗最常見的幾種；這裏按辦理的先後，逐站寫「症狀、原因、事前自查」。
BIR：卡在 OCS 之前
症狀：遞件後窗口要求補件，OCS 遲遲出不來。常見原因：
- 買賣雙方的 TIN 沒到位。BIR 清單的第一項必備材料就是雙方 TIN 與核驗單，缺一方，後面的文件再全也沒用。外國買家尤其要提前辦，因為 BIR 對居民與非居民外國人的申請材料不同。
- 契約沒有公證，或份數不足。清單要的是經公證的契約，原件一份、複印件兩份。份數按字面備齊，少一份複印件也可能被要求補齊後再來，白跑一趟。
- 税單核證副本的版本不對。清單要的是交易當時或最接近交易日期的版本，若手上拿的是很早以前領的舊版，窗口可能要求重領，以現場要求為準。
- 產權證核證副本和契約對不上。所有人姓名、面積、單位號只要有一處與契約不一致，就沒有辦法據以核定，需要先在契約或產權證側解決，而不是在 BIR 窗口解決。
- 簽字人不是契約當事人，又沒帶足授權文件。清單要求經公證的授權書或公司的秘書證明，並附帶照片、出生日期和留樣簽名的證件複印件。授權書在國外簽的，還要有領事館證明或海牙認證，少了這層，整份授權書等於沒有。
- 錯過 30 天的申報期限。逾期的後果以 BIR 當期規定為準，但從流程上看，申報晚了，eCAR 也跟着晚，登記局那一站只能空等。
地方政府財政處：卡在清税證明
症狀：登記局要求補房產税清税證明。依《地方政府法典》第 209 條 (b) 款，登記局要求附上房產税已全部繳清的證明，缺少即可拒絕登記。常見原因：房產税欠繳，或最近一期完税收據找不到。奎松城財政處的清税證明指南可以作為參考：申請要附最新税單、最近一期房產税完税收據和業主的政府證件複印件；房產已出售的，附買賣契約和買方的證件複印件；業主人在海外的，要授權書；代理人辦理的，要授權書，公司或非登記業主的，要秘書證明。其他城市與省份的表格和材料以當地財政處為準。
事前自查：付款前就向賣方要最近一期的房產税收據，欠税和收據缺失放到付款前解決，代價比放到過户時再解決小得多；欠税不是「以後再説」，它隨房子走，見 買房後每年要交什麼。
登記局：卡在原件和 eCAR
症狀：登記局收件後退回，理由一欄寫材料不全。LRA 常見問答列出的基本要求是契約原件（原件遺失的，可以提交核證副本並附宣誓書）、税單核證副本、業主所持產權證及共有人副本；辦理新證簽發，還要加上 BIR 的 CAR、房產税清税證明、轉讓税繳款憑證；標的受農地改革計劃覆蓋的，要 DAR 清關；公寓產權證的後續轉讓，要 Certificate of Management；境外簽署的文件，要最近的菲律賓領事館出具的認證證明。
常見原因：業主所持產權證正本還在賣方或抵押權人手裏；eCAR 還沒出；轉讓税的繳款憑證沒有隨件附上；境外文件沒有按 LRA 的口徑認證。事前自查：把上面的清單打印出來，逐項打鈎，而不是憑印象帶；遞件後可以用 LRA 的 LOTS 在線追蹤系統，或 eSerbisyo 賬户查看進度。
評估處：卡在換税單
症狀：新證已經下來，税單遲遲沒有換到你名下。以奎松城評估處為例，「依新產權證辦理所有權轉移」是税單簽發事項之一，申請要通過電子郵件提交填好的表格和全部要求文件，評估處會用電子郵件通知受理或不受理，並附理由。常見原因：申請表與文件不全；新證與舊税單的資料對不上。事前自查：不受理時理由會寫明，先讀懂理由再補，不要重複遞交同一份文件。
四站之間的「死結」
更麻煩的是跨站的循環依賴：登記局要 eCAR，eCAR 要繳税證明，繳税證明要賣方去繳，賣方卻遲遲不動；或者業主所持產權證在抵押權人手裏，抵押沒塗銷，登記局那一站無法進行。這類死結不是靠多跑幾趟窗口能解決的，而是靠交易結構預先設計：付款節點與文件節點一一對應，尾款掛在 eCAR 與新證的交付上，抵押塗銷安排在付款之前。這些安排屬於個案，請讓執業律師審合同，本文不構成法律意見。
對買方不利的一面：哪裏更慢、哪裏容易白跑、哪些人不適合
買房過户對買方並不友好：你出錢最多，卻在多數環節是「等別人辦」的一方。把不利的地方講在前面，比只講流程更接近真實。
官方沒有公佈從簽約到拿證的統一時長
LRA 常見問答公佈的是產權證核證副本的取件時間，BIR 頁面公佈的是申報期限；本次核對的官方頁面裏，沒有哪一個公佈「從簽約到拿到新證」總共多久。整條時間線取決於最慢的那一站，而最慢的往往是你控制不了的：賣方交文件的速度、抵押權人的配合、開發商遞件的節奏。想估算時間，見 從看房到過户要走多久，但要把它當作「參考」，不是「承諾」。
兩個機關對境外文件的口徑不一樣，最容易白跑
BIR 清單寫的是「菲律賓領事館證明，或 Apostille」；LRA 常見問答寫的是「最近的菲律賓領事館出具的認證證明」。按兩處官方頁面的字面，經菲律賓領事館認證的文件，兩邊都點到了；只做海牙認證的文件，BIR 點到了，LRA 頁面沒有寫。這不表示海牙認證在登記局必然被拒，而是説明兩個窗口的口徑可能不同，境外辦完才發現登記局不收，要重來一遍，代價最大。做法是境外辦認證之前，分別向受理的 RDO 和登記局問清各自接受哪一種，把答覆留檔。海牙認證與領事認證的辦理細節，請以外交主管部門當期公告為準。
你不是税款的申報人
按 BIR 頁面，資本利得税申報表由賣方填報。買方在這一站沒有「自己去交」的選項，賣方不動，鏈條就停。這不表示買方無能為力：合同裏寫明賣方的申報義務與期限、把尾款與 eCAR 掛鈎、約定誰承擔每一項税費，都是買方能預先做的事。見 CTS 和 DOAS 先簽哪個 與 買房中介費誰出 裏關於「誰出錢要在合同裏寫清」的部分。
期房與交房：拿到鑰匙不等於拿到產權
期房的 CCT 首次簽發，要開發商先備齊 Master Deed、平面圖、項目登記證、開發許可和銷售許可等一整套材料，節奏在開發商手裏。你在其中能做的，是簽約前問清 CCT 的簽發安排，並保存全部付款與交房文件。沒有這層認識，容易把交房當成過户，對產權證的跟進就被拖後了。
材料要求會因窗口而異
本文以 BIR 與 LRA 全國性頁面為主，地方政府部分以奎松城為例。其他城市與省份的財政處、評估處，表格、提交方式、材料細則都可能不同；官方頁面也會更新。遞件前打電話或到窗口確認一次，比事後補件便宜。登記局的登記費估算工具（ERCF）頁面在本次核對時顯示維護中，登記費請以登記局窗口為準。
哪些人不適合走「自己盯」的路
- 想以個人名義買土地的人。這條路在法律上走不通，別在手續上浪費時間，見 外國人在菲律賓買房全解。
- 想靠買房換居留身份的人。買房與居留是兩條線，各自合規，見 買房不能順帶拿身份。
- 時間很緊、又不能到場也沒有可信代理人的人。BIR 與登記局都要文件正本與認證，遠程辦理的每一環都要提前留出時間。
- 預算裏只算了房款、沒留時間緩衝的人。過户涉及多個機關，任何一站退件都會拉長時間線；費用各段的構成見 買房價格由哪幾塊構成，本文不寫任何數額。
以上是流程層面的提示，不是對你個案的判斷。個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
新證到手之後：核對、換税單與歸檔
拿到寫着你名字的新產權證，只是過户完成，不是買房手續的終點：還要核對、換税單、歸檔，為將來的轉售和每年的持有成本留好底。
第一件事：讀新證的三處
新證到手當天，先讀三處：所有人姓名的拼寫是否與你的護照一致；面積、地號或單位號是否與契約一致；批註欄裏有沒有你不認識的批註。發現問題，越早向登記局提出越好。之後想核對登記局的記錄，可以再申請一次核證副本：LRA 常見問答列出的申請方式有本地登記局、Anywhere-to-Anywhere 服務和 eSerbisyo 門户，進度可用 LOTS 在線追蹤系統查看。產權證的類別（CCT 還是 TCT）決定了你的權利範圍，見 CCT 與 TCT 的區別。
第二件事：評估處換税單
依新產權證辦理所有權轉移，是評估處簽發税單的事項之一。奎松城評估處的做法是下載並填寫轉移申請表，把表格與全部要求文件通過電子郵件提交，受理或不受理都會收到郵件通知。其他地方的表格與方式以當地評估處為準。税單換到你名下，之後每年的房產税才會按你的名字開單。
第三件事：把一整套文件歸檔
建議至少留存下面這一套，紙質原件和掃描件各一份：
- 經公證的 DOAS，以及之前的 CTS、付款計劃表和每期收據；
- 核定的 OCS、繳税證明和 eCAR；
- 轉讓税繳款憑證和房產税清税證明；
- 新產權證，以及一份新的核證副本；
- 新税單；
- 賣方開具的發票或正式收據；
- 公寓項目的管理規約、交房驗收記錄。
歸檔不是形式：將來你轉手時，要用到這些文件向下一位買家證明產權鏈條完整；LRA 也寫明公寓產權證的後續轉讓要 Certificate of Management，這份文件由誰出具，請向登記局確認，再向對應方索取並留好記錄。
第四件事：入住與持有成本
交房之後搬家入住，要先向物業申請許可，見 公寓搬家要辦什麼手續；管理費、房產税等每年的固定支出，見 買房後每年要交什麼。如果你人在國外，房子由誰看管、賬單誰收，也要在入住前安排好。
如果你想把「核驗、簽約、完税、過户、換税單、入住」整條線交給團隊跟進，可以聯繫 易行落地生活團隊。我們是私營諮詢公司，協助的是材料合規與全程跟進，登記與核定權屬於主管部門。
官方來源與最後核對
本文追加部分依據下列官方頁面整理，核對時逐頁讀取了正文。房產手續、税務口徑與窗口要求會隨法規與公告調整，辦理前請再看一遍原頁面。
- BIR：資本利得税（Capital Gains Tax）頁面：OCS 與 eCAR 的必備材料、申報人、申報期限、辦理地點、eONETT 與資產分類常見問答。
- BIR：主要登記（Primary Registration）頁面：為一次性交易辦理 TIN 的材料，本地人、居民外國人與非居民外國人分列。
- BIR：電子服務（eServices）頁面：eONETT 系統的説明。
- LRA：常見問答：產權證核證副本的申請方式與取件時間、登記基本要求、新證簽發的附加材料、CCT 相關材料。
- LRA：Anywhere-to-Anywhere（A2A）服務：在任一已電子化的登記局申請產權證核證副本。
- 奎松城財政處：房產税清税證明指南：地方政府一站的示例。
- 奎松城評估處：服務説明：依新產權證辦理所有權轉移與税單核證副本的示例。
需要説明的兩點：一是外交主管部門關於海牙認證的辦理頁面，以及住房與城市發展主管部門的開發商銷售許可查詢頁面，本次核對時無法讀取，這兩塊的辦理細節請以官方當期公告為準；二是奎松城只是地方政府一站的例子，其他城市與省份的財政處、評估處要求各不相同，具體以當地窗口為準。
最後核對：2026 年 9 月。本文是一般性的流程説明，不構成法律或税務意見，個案請諮詢執業律師與税務專業人士；易行是私營諮詢公司，不代表任何政府機關。
外國人在菲律賓買房手續：先分清你問的是資格、手續還是居留
外國人在菲律賓買房，「手續」這個詞其實裝着三個不同的問題，先分開才不會白跑：第一是資格問題，也就是這套房外國人能不能買；第二是程序問題，也就是核驗、簽約、完税、過户怎麼走；第三是身份問題，也就是買了房能不能長住。三個問題歸三套規則，答案互不替代。
資格問題的依據在憲法和公寓法。1987 年菲律賓憲法第 12 條第 7 節規定，除繼承外，私人土地只能轉讓給有資格取得或持有公有土地的個人、公司或團體，這就是外國人不能以個人名義買地的依據。公寓另有規則：《公寓法》（RA 4726）第 5 條對公寓單位的轉讓對象設了限制，落到實務上，單個公寓項目的外資持有比例上限為 40%。所以買之前要先問兩句：這套房的產權結構裏含不含土地？這棟樓的外資額度還有沒有餘量？這兩個答案要向開發商或物業問清，再用登記局的核證副本印證。四條合法持有的路徑，見 外國人在菲律賓買房全解；想先分清土地與公寓，見 菲律賓買房要求外國人能買哪一類。
程序問題才是本文和已有正文的主線：沒有任何一個機關給你的購房下批文，它是一連串民事交易加行政登記。你和賣方簽合同，税務機關就這筆交易計税收税，登記局按法律要求的材料完成登記。所以買房「被拒」只有兩種真實含義：私人主體拒絕你（賣方不賣、開發商不接受方案、銀行不批貸款），或者行政機關退件（税務或登記那一站材料不合格）。前者痛在錢能不能拿回來，後者痛在時間。失敗時先定位在哪一環，再決定要不要繼續付錢，見 菲律賓買房失敗最常見的六種。
身份問題要單獨擺正預期：買房本身不給居留身份，能不能長住是簽證的事，兩條線各自合規。房子過户失敗不會影響你的簽證狀態，簽證被拒也不會自動讓房子的交易作廢。想長住該走哪條路，見 買房能不能順帶拿身份。居留類的深入條件本文不展開，另見專文。
把三個問題分開之後，再去看自己卡在哪：資格沒核清就開始付預訂款，是最貴的一種白跑；程序順序做反，是最耗時間的一種；把買房當成換身份的捷徑，是最容易讓後面的計劃落空的一種。
菲律賓買房流程按憑證鏈讀：每一站交進去什麼、拿出來什麼
菲律賓買房流程可以讀成一條憑證鏈：前一站拿到的文件，是後一站的入場券。順序不能調，原因寫在法律裏。依税法典第 58 條 E 款，税務局（BIR）未證明交易已申報、相關税款已繳納之前，登記局不得登記任何轉讓不動產的文件。沒有電子税務清算證明（eCAR），登記局不辦；沒有房產税清税證明，登記局可以拒絕登記；沒有新證，評估處換不了税單。四站之間不是能在同一天並行的四件事。
下表按站點列出交進去什麼、拿出來什麼、最常見的退件原因。表裏的法條均來自本站已核實材料，具體表格編號、辦理細則以各機關當期公告為準。
| 站點 | 交進去 | 拿出來 | 最常見的卡點 |
|---|---|---|---|
| 登記局（付款前） | 產權證核證副本申請 | 核證副本（CTC） | 所有人姓名、面積單位號、批註欄沒有逐行核對 |
| 公證人 | 買賣契約 | 經公證的買賣契約 | 沒有公證，税務和登記兩處都辦不了 |
| BIR 税區辦公室 | 買賣雙方 TIN、經公證契約、申報表與繳款憑證 | 計税單（OCS），完税後取得 eCAR | 沒有 TIN；計税基礎高於預期，合同沒寫清誰承擔 |
| 地方政府財政處 | eCAR 等材料 | 轉讓税繳款與房產税清税證明 | 各城市材料要求不同，清税證明沒辦 |
| 登記局（過户） | 業主所持產權證正本、eCAR、清税證明 | 新產權證 | 產權證正本沒到場、境外簽署的文書沒完成認證 |
| 評估處 | 新產權證 | 換髮後的税單 | 新證沒到手就來換 |
讀這張表有三個要點。其一，登記局的退件原因高度集中：PD 1529 第 53 條規定，自願文書的登記必須同時提交業主所持產權證，而正本常常還在賣方或抵押權人手裏；RA 7160 第 209 條 b 款規定，登記局要求附上房產税已全部繳清的證明，缺少即可拒絕登記。其二，計税基礎並不自動等於你和賣方談定的價格：RA 12001 第 18 條 (a)(3) 規定以市價表（SMV）與實際成交價孰高計税，市價表尚未到位時可用現行市價表、地段價值或實際成交價中最高者。其三，每一站的受理機關跟着房子走，不跟着你的居住地走，地址和材料要求要到各機關官網現查。
各城市財政處和評估處的做法可以不一樣，不要拿一個城市的經驗套另一個城市。想看每份文件具體由誰出具，見 菲律賓買房手續要哪些文件；想看先後順序的另一種寫法，見 菲律賓買房手續先辦哪一步後辦哪一步。
菲律賓買房手續要多久：法定期限、機關處理時間和你自己的準備時間
沒有任何機構公佈買房手續的總時長，凡是給你一個固定月數的説法，都是把別人的經驗當成了承諾。更有用的做法是把時間拆成三種，分別排。
第一種，法定期限。這一種最硬，起算日各不相同：資本利得税從出售之日起 30 天，印花税從契約簽署當月結束起 5 天，轉讓税從契約簽署之日起 60 天，通知評估官從轉讓之日起 60 天。法定期限裏的税種多數落在賣方，但實際由誰負擔常在合同裏另行約定，所以簽約前要把每一項税費的承擔方逐條寫進合同，別默認「行規」。逾期的後果以主管機關當期規定為準，本文不寫數額。
第二種，機關處理時間。這一種以受理機關當期公佈為準，地區差別大，新證簽發時長以當地登記局為準。你能做的是提前問清各站的預約方式和材料要求，而不是自己估一個數。
第三種，你自己的準備時間。辦 TIN、調核證副本、約公證、境外文件認證、資金到位，往往佔掉整條時間線的一半以上，但這一段可以提前做。買房手續裏唯一「提前一天就省一天」的部分，就是付錢之前那三步：確認標的外國人能買、辦好買賣雙方的 TIN、自己到登記局調核證副本。
正確的排法是倒排：先定必須完成的目標日期，往前扣掉登記與税務兩段不可壓縮的處理時間，剩下的才是你自己這一段。倒排時留一次被退件的餘量，因為多數拖延不是卡在窗口，而是材料版本不對重新來過。具體時間安排見 菲律賓買房時間、地點與登記機關，六步版本的概覽見 菲律賓買房流程的六步。
要按具體房源排一份帶日期的表，可以交給 易行落地生活團隊；具體期限以官方當期公告為準，辦理權屬主管部門，我們協助材料合規與全程跟進。
菲律賓買房手續能不能委託別人辦：哪些可以代辦，哪些繞不過本人
菲律賓買房手續大部分可以委託他人代辦，但授權文件本身要做對，而且有幾樣東西繞不過去。判斷的邏輯是：誰在文件上簽字，誰就要對這份文件的真實性負責，所以越靠近簽字、宣誓、認證的環節，越需要把授權鏈條做完整。
可以提前自己動手或委託他人做的有：調取產權證核證副本（還可以通過跨局申請 Anywhere-to-Anywhere 或線上門户申請）、辦理 TIN、跑腿遞件、領取回執。這些動作不涉及你本人作出新的意思表示，授權範圍寫清楚即可。授權範圍不夠，是遞件時被退回的常見原因，代理人的授權書範圍不夠或沒做認證，往往在遞件時才被發現，而這時首付已經付了。
繞不過本人的是意思表示本身：買賣契約要由買方簽署並公證。人在國外的，常見做法是在所在地辦理授權或直接在當地簽署文書，再按目的使用的要求完成認證，才能在菲律賓被採信。境外簽署的契約或授權書沒完成認證，是登記局退件的原因之一。認證怎麼做，見 中國人在菲律賓買房：人在國內怎麼把手續辦完。
請律師是另一回事。買房要不要請律師、哪幾步律師非在場不可、中介替不了什麼，見 買房要不要請律師。中介佣金由誰出，見 買房中介費誰出。選中介之前，先按 自己核驗的三張證 查：期房要查開發商的銷售許可（PD 957 第 5 條）與中介執照（RA 9646 第 29 條）。
授權別給得太寬。一份泛泛的全權委託，等於把簽約、收款、過户都交了出去；更合理的做法是一事一授權，寫明房源、動作和期限。涉及法律糾紛的個案，請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。需要有人幫你把授權書和跑腿步驟排清楚，可以找 易行落地生活團隊。
買房手續之外：合同條款、掛名代持與付款節點這三類坑
手續走得對，不等於交易安全。下面三類坑不屬於任何一個機關的審批，卻是買房最常見的損失來源。
坑一：合同沒寫清誰承擔税費。法律規定了誰是納税義務人，實際由誰負擔常在合同裏另行約定。核定結果高於預期時，如果合同沒寫清每一項税費由誰承擔，這一步就變成重新談判，很多所謂「買房失敗」，實質是雙方在這裏談崩了。預防只有一條：簽約前把承擔方逐條寫進合同。費用由哪幾段構成，見 買房價格由哪幾塊構成。
坑二：付款沒有對應的文件節點。每一筆付款都要對應一個能核驗的文件節點：預訂款對應預訂協議，分期款對應合同，尾款對應過户材料。預訂只鎖定房源與價格條件，不轉移產權，這筆錢能不能退，看協議怎麼寫，見 定金能退嗎。期房還有一類特殊的卡住：交房了、證沒來。PD 957 第 25 條規定買方付清後開發商應交付產權證，除登記契約所需費用外不得另收費用。分期付款中斷的後果，見 斷供能退回多少錢。
坑三：掛名代持。外國人不能以個人名義買地，所以有人想找本地朋友或伴侶掛名。本站材料明確指出，找人掛名代持會觸犯反 Dummy 法；想用本地公司間接持地的，公司須是菲方持股不低於 60%、外資不超過 40% 的 60/40 架構。更現實的風險是：房子掛在別人名下，對方翻臉不認時，你手裏沒有一張能證明產權的紙，見 掛名買房出事後能怎麼辦。
還有一類是產權本身的風險：雙重買賣。PD 1529 第 51 條規定，對第三人而言，登記才是發生轉讓效力的行為；第 52 條規定，登記後的文書自登記時起對所有人構成推定通知。現實含義是先簽的不一定贏，先登記的位置更有利，而且你沒去看登記簿也不能作為抗辯。成交後才發現假地契或一房二賣怎麼辦，見 買到假地契、一房二賣怎麼辦。
以上均為一般性介紹，個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
官方頁面核對説明：本次讀到了什麼，沒讀到什麼
本文追加部分的事實依據，是本站已核實的材料與下列官方頁面。核對情況如實如下，不把沒有打開的頁面寫成已核對。
- 土地登記局（LRA）：首頁於 2026 年 10 月讀到，頁面列出跨局申請（Anywhere to Anywhere）、公民土地登記門户、登記局名錄等入口，頁面正文沒有給出具體登記要求，登記細則以該局當期公告為準。
- 税務局（BIR）：首頁於 2026 年 10 月嘗試核對，只讀到機構名稱，未讀到辦理要求，相關規定以主管部門當期公告為準。
- 人居與城市發展部（DHSUD）：頁面於 2026 年 10 月嘗試核對未能讀取，相關規定以主管部門當期公告為準。
因此，本文引用的法條與税務流程來自本站已核實文章，辦理前請到各機關官網再核一次當期要求。易行是私營諮詢公司，與上述機關沒有隸屬關係，我們協助材料合規與全程跟進，審批與登記權屬主管部門。
第六步：交房與物業，以及外國人買房最常見的 8 個坑
交房給的是佔有，過户給的是產權，兩件事要分別盯；交房之後還要辦入住手續，開始繳管理費和房產税。
交房：驗房、書面列出瑕疵、簽接收文件、領鑰匙，步驟見 公寓交房與過户全流程；搬家入住要向物業申請許可，見 菲律賓公寓搬家要辦什麼手續。《公寓法》第 5 條規定，單位的轉讓同時包括公共部分的按份權益，或在適當情形下包括公寓公司的會員資格或股份。所以你買到的是「單位加公共部分權益」，管理規約和管理費隨之而來，收費方式見 公寓管理費與車位費。
最常見的 8 個坑：
- 沒調 CTC 就付款：只看賣方給的產權證複印件，不看登記局的核證副本和批註欄。
- 找人掛名買地：憲法第 12 條第 7 節不允許外國人以個人名義取得私人土地，掛名安排的法律風險見 外資持股與 60/40 規則。
- 以為交房就是過户：鑰匙到手、產權證仍在開發商名下的情況並不少見；PD 957 第 25 條要求開發商在買方付清後交付產權證，要主動跟進。
- CTS 沒登記：PD 957 第 17 條要求賣方登記，付款一段時間後自己調 CTC 核實。
- 錯過法定期限：資本利得税在出售後 30 天內、印花税在簽署當月結束後 5 天內、轉讓税在簽署後 60 天內、通知評估官在轉讓後 60 天內。逾期後果以 BIR 與地方政府規定為準，而且 eCAR、登記、税單會一起卡住。
- 境外文件不合格：SPA 和契約在國外簽署，卻沒辦海牙認證或領事認證，BIR 和登記局都會退件。
- 接手特殊房源不看清：法拍房、轉讓供款中的房子各有額外手續，見 法拍房怎麼買 與 assume balance 是什麼。
- 把買房當成拿身份：買房不給居留身份，想長住另走簽證路線，見 在菲律賓買房能拿綠卡嗎。
將來轉手的流程見 菲律賓的房子怎麼賣出去；人不在菲律賓、需要有人代管的，見 菲律賓房產託管怎麼找。
本文是一般性的流程説明，各站材料與税率以 BIR、LRA、地方政府當期公佈為準，不構成法律或税務意見；個案請諮詢執業律師與税務專業人士。
從核驗到拿到寫着你名字的產權證，中間有十個環節，任何一環都不該靠口頭承諾。 讓易行陪你把買房手續從核驗一路跟到換税單 →