先説結論：在菲律賓買房不給居留身份，「買房綠卡」是誤讀
在菲律賓買房，不會讓你獲得任何簽證或居留身份；菲律賓現行的簽證類別裏，沒有一種是以「購買房產」為條件簽發的。房產和簽證是兩條各自獨立的線：前者回答「這套房歸誰」，後者回答「這個人能不能合法長住」。
原因在於，菲律賓的長期簽證都綁在某種「關係」上，而不是綁在資產上：
- 9G 工作簽綁的是僱主；
- 婚姻類簽證綁的是菲律賓籍配偶；
- SRRV 退休簽綁的是按退休署（PRA）規定存入的那筆存款；
- 菲律賓投資移民 SIRV 投資者居留簽綁的是經投資局（BOI）認可的投資。
一套公寓不屬於上面任何一種。所以就算你名下有房，旅遊簽到期該續簽還是要續簽，該離境還是要離境，名下的房產不會替你延長任何一天的合法停留。
反過來也一樣：外國人能不能買房，不取決於你有沒有長期簽證。按現行規則，外國人可以購買公寓單位，但同一棟公寓整體的外資持有比例不能超過 40%；土地則受憲法限制，外國人不能直接持有。能買什麼、不能買什麼、合法持有有哪幾條路，本文不展開，見 外國人在菲律賓買房全解。
至於「菲律賓綠卡」這個説法，它是中文圈對各類長期居留身份卡的俗稱，並不對應法律上某一種特定身份。聽到「買房送綠卡」時，先問清楚對方説的到底是哪一種簽證、由哪個機關簽發、憑什麼條件——多數情況下，答案都會回到下文那幾條簽證路上。永久居留、長期簽證與國籍到底差在哪，見 菲律賓永久居留簽證怎麼拿。
投資簽 SIRV 能不能靠買房辦：公寓已不再是合格投資
不能。投資局（BOI）公佈的 SIRV 問答寫明，申請 SIRV 只接受對公司的投資作為合格形式，投資公寓單位已不再被接受。
按 BOI 現行問答，可以用來申請 SIRV 的投資形式是：
- 上市公司的股份；
- 從事投資局優先投資計劃所列領域的公司的股份；
- 從事製造業或服務業的公司的股份（服務業按聯合國產品分類的若干大類認定，例如商務服務、建築與工程服務、分銷、教育、金融、醫療、旅遊等）；
- 政府債券（有最短持有期要求）。
同一段問答還寫明：持有從事批發貿易公司的股份、投資公寓單位，均已不再被允許；餐廳屬於零售業，也不在合格投資之列。投資額門檻等具體條件以 BOI 當期公佈為準，本文不引用數字。
那為什麼網上還有人説「買公寓能辦投資簽」？因為舊規則下確實有以公寓作為投資的 SIRV 持有人，BOI 的問答裏至今仍保留了針對這批舊規則持有人的身份卡續期與年度申報安排。但這是存量安排，不是新申請人能走的路。如果有人拿「以前有人這樣辦過」來推銷，問題正出在這裏。
SIRV 本身適合什麼人、和 SRRV 怎麼選，見 SIRV 投資簽與 SRRV 退休簽怎麼選；拿到 SIRV 之後撤資、換項目對身份有什麼影響，見 SIRV 撤資後簽證會失效嗎。簡單説，想靠投資拿身份，錢要投進符合條件的公司，而不是投進一套房子；而公司本身要持續經營、按期向 BOI 申報，這也和「買一套房放着」是完全不同的投入方式。
想長住菲律賓，實際能走的是這幾條簽證路
想長住，先按自己的處境選簽證。常見的是旅遊簽延期、9G 工作簽、婚姻類簽證、SRRV 退休簽、SIRV 投資簽這幾條，另有名額很少的配額移民簽。
- 旅遊簽延期（9A）：適合還在觀察、沒下決定的人。它是「跑道」而不是居留，能延多久、每次怎麼續，見 菲律賓旅遊簽延期全指南。持旅遊簽不能在菲律賓工作。
- 9G 工作簽：由菲律賓的僱主申請（包括你自己合法設立的公司），通常還要辦勞工部的外國人就業許可 AEP，兩者的先後見 AEP 和 9G 先辦哪個。身份跟着僱主走，離職時要處理。
- 與菲律賓公民結婚：國籍國與菲律賓有互惠安排的，走 13A 非配額移民簽；沒有互惠安排的，走臨時居民簽證 TRV。中國大陸護照走的是 TRV（業內常稱 MCL 簽證），不是很多人口頭説的「13A 結婚簽」，怎麼判斷見 13A 還是 TRV。
- SRRV 退休簽：由退休署 PRA 主管，以按規定存入存款為條件。年齡門檻、存款檔位、年費等條件以 PRA 當期公佈為準，本文不列具體説法。
- SIRV 投資簽：以經 BOI 認可的公司投資為條件，見上一節。
- 配額移民簽（第 13 條）：名額少、審核嚴，只適合條件特殊的人，見 菲律賓配額移民簽證。
這幾條路在成本、時間、能不能工作、能不能帶家屬上差別很大，橫向對比見 菲律賓長住與移民五條路徑全對比。年齡或條件暫時不符合退休簽的人，另有專文梳理替代路徑，見 暫時辦不了退休簽時的替代路徑。
選路之前，建議先把三件事寫下來：你來菲律賓主要做什麼（工作、陪伴家人、退休、經營）、打算住多久、家屬要不要一起來。這三件事基本決定了走哪條路，買不買房反而是之後的事。簽證方案可以找易行的 簽證與人力服務 一起梳理，按你的處境對比幾條路的前提條件和辦理順序。
相關閲讀：菲律賓駕照。
房產和簽證怎麼搭配：先定身份，再決定買不買、買在哪
穩妥的順序是先定簽證、再定住處、最後才考慮買房。先買房再找簽證，最常見的結果是房子買在了和你的身份、工作、生活都不匹配的地方。
- 先確定簽證路徑和時間線。知道自己走哪條路、大概多久能辦下來、以後要定期去哪個機關辦事，才知道自己會在哪個城市長期生活。
- 先租再買。剛到的前幾個月先租房，把通勤、學校、醫院、治安都實地住一遍再決定，租房要點見 外國人在菲律賓租房全攻略。
- 按「沒有長期簽證也能買」的標準準備文件。外國人購買公寓不以持有長期簽證為前提，但交易和過户環節要用到護照、税號等文件；資金從境外匯入的憑證也要留好，將來出售、匯出時可能用到，具體以銀行和主管機關的要求為準。從簽約到拿到產權證的流程，見 買公寓從交房到過户全流程。
- 算清持有成本。房子每年有管理費、房產税等固定支出，長住計劃有變時還有出售或託管的成本，全景見 菲律賓買房後每年要交什麼。
常被問到的一種搭配是 SRRV 存款轉買房：按易行主站公開的説法，允許轉投資的類別在簽證簽發後可向 PRA 申請把存款轉為已建成、可交付過户的公寓單位，這是先有簽證再談轉換，不是買房換簽證，細節見 SRRV 存款能不能轉成買房。
另一種常見情形是配偶為菲律賓公民的家庭。土地可以登記在菲律賓籍配偶名下，但外籍一方並不因此取得土地所有權；婚姻狀況一旦變化，房產處理會很複雜。所以即便走的是婚姻類簽證，房產登記在誰名下、雙方有沒有書面的財產約定，也要在買之前想清楚，而不是交完房款再補。涉及具體產權安排的，個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
一句話總結這一節：簽證決定你「能不能住、住多久」，房產決定你「住在哪、錢放在哪」。前者沒定，後者就是在猜。
簽證到期、被取消或離開菲律賓：房子會怎樣
簽證狀態變了，已經合法登記在你名下的公寓一般不會因此被收回；真正要處理的，是人不在菲律賓時房子怎麼管、怎麼賣、錢怎麼走。
原因前面説過：外國人持有公寓單位的資格來自公寓外資比例的規則，並不以持有居留簽證為前提。所以簽證到期離境、更換簽證類別、甚至暫時沒有長期身份，都不會直接改變產權登記。但下面幾種情況要單獨判斷：
- 房子是用 SRRV 存款轉換來的。這時房產和簽證是掛鈎的，註銷 SRRV、出售這套房都要按 PRA 的程序辦理，不要自行處置，見 SRRV 存款轉買房之後怎麼辦。
- 土地或房產登記在菲律賓籍配偶或他人名下。法律上它屬於登記人，外籍一方的權益取決於婚姻財產製度和雙方的書面安排，婚姻或關係變化時最容易出糾紛。
- 通過本地公司持有。公司本身是否合規、股權結構是否合法，都會影響資產安全；外資比例和「代持」的風險，見 外國人合法持有不動產的幾條路。
準備較長時間離開菲律賓的，建議提前安排三件事：
- 託管。找人代管出租、收租、繳費和維修，簽書面委託，注意對方有沒有相應資質，見 菲律賓房產託管怎麼找。
- 授權。需要他人代辦出售或過户的，授權書若在菲律賓境外簽署，要按規定辦理相應的認證手續，否則在菲律賓可能不被接受。
- 出售與資金。賣房的流程、税費由誰承擔、外國人賣房大概要經歷哪些環節，見 菲律賓的房子怎麼賣出去。
還有一點常被忽略：簽證註銷或離境前，先把房產相關的賬單、管理費和税款結清，避免以後遠程處理時被欠費卡住。涉及產權糾紛、婚姻財產或繼承的，個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。
「買房送身份」類話術怎麼辨：五句常見説法與下定金前的自查清單
凡是把「買房」和「拿身份」綁在一起賣的説法，都要先拆開核實：房子歸開發商或賣家管，簽證歸移民局、退休署或投資局管，任何賣房的人都不能替政府機關承諾簽證結果。
五句常見説法，對照着看：
- 「買房送綠卡」：菲律賓沒有以購房為條件的居留簽證。所謂「送」，通常是把某種簽證的代辦服務打包進房價，簽證本身仍要按原條件申請，仍然可能被拒。
- 「買夠一定金額就能辦投資簽」：按 BOI 現行問答，公寓已不再是 SIRV 的合格投資。
- 「退休簽存款可以隨便買樓」：SRRV 存款轉投資有類別和標的限制，要按 PRA 規定申請，不是任選樓盤。
- 「名下有房，續旅遊簽更容易」：旅遊簽延期看的是移民局的規定和你的停留記錄，名下有房不是延期條件。
- 「開發商有關係，身份包辦」：簽證由政府機關審批，承諾「包辦」「保證下簽」的，本身就是風險信號。
下定金前的自查清單：
- 我要走的是哪一種簽證？主管機關是誰？條件我是否真的符合？
- 對方承諾的簽證服務，是否寫進了獨立的書面合同，寫明辦不下來怎麼處理？
- 購房合同裏，有沒有把「拿到簽證」寫成付款前提？沒有的話，簽證辦不成，房款照樣要付。
- 開發商有沒有賣房許可？核實方法見 怎麼查開發商有沒有賣房許可。
- 我有沒有先租住一段時間，確認真的要在這裏長住？
易行是私營諮詢公司，與政府部門沒有隸屬關係，持有 SEC 註冊（CS202009551）、移民局認證（BI Accreditation No. CA-202624381-1）與退休署 PRA 認證。我們能做的是幫你判斷適合哪條簽證路、準備材料、按規定遞交，審批結果由主管機關決定。想把身份和置業一起規劃的，可以聯繫 易行簽證顧問。長住以後開車、將來回國換駕照的問題，見 菲律賓駕照回台港陸怎麼換；落地第一天去哪個機場、哪座航站樓，見 菲律賓機場與 NAIA 航站樓一覽。