菲律賓買房條件：外國人能買什麼、不能買什麼
先説結論：外國人不能以個人名義取得菲律賓的土地，能買的主要是公寓。1987 年菲律賓憲法第 12 條第 7 節規定，除繼承外，私人土地只能轉讓給有資格取得或持有公有土地的個人、公司或團體，這就是外國人不能以個人名義買地的依據。
公寓另有一套規則。《公寓法》（RA 4726）第 5 條規定：公共部分由業主按份共有的，單位不得轉讓給菲律賓公民或菲律賓公民持股至少 60% 的公司以外的人（繼承除外）；公共部分由公寓公司持有的，只要轉讓後該公司的外國人權益不超過法律上限，轉讓即有效。落到實務上是 1 句話：單個公寓項目的外資持有比例上限為 40%，簽約前要確認這棟樓還有外資額度，熱門項目可能提前售罄。
除買公寓外，常見的合法路徑還有 3 條：擁有房屋建築物本身（不含其下土地）、長期租賃土地（通常最長約 50 年、可再續約約 25 年）、與菲籍配偶結婚後把土地登記在配偶名下（外國配偶不因婚姻取得所有權）。想用本地公司間接持地的，公司須是菲方持股不低於 60%、外資不超過 40% 的 60/40 架構；找人掛名代持會觸犯反 Dummy 法。四條路的完整拆解見 外國人在菲律賓買房全解。
還有 1 個預期要擺正：買房本身不給居留身份，能不能長住是簽證的事，兩條線各自合規，見 在菲律賓買房能拿身份嗎。
看中的這棟樓還有沒有外資額度、產權結構裏含不含土地？→ 讓易行先幫你核清能不能買，再談簽不簽
菲律賓買房流程：外國人從核驗到過户的六步
順序是固定的，哪一站漏了，下一站就辦不了，常見結果是錢付了、證過不來。
- 第 1 步，核驗。付任何錢之前，自己到登記局調產權證核證副本（CTC），核 3 處：所有人姓名與賣方證件是否一致、面積與單位號是否與合同一致、批註欄有沒有抵押、查封或已登記的買賣合同。買期房還要查開發商的銷售許可（PD 957 第 5 條）與中介執照（RA 9646 第 29 條）。
- 第 2 步，預訂。預訂只鎖定房源與價格條件，不轉移產權。這筆錢能不能退，看協議怎麼寫，付款前先把條款讀完。
- 第 3 步，簽約並公證。期房與分期多簽 Contract to Sell（CTS），付清後簽 Deed of Absolute Sale（DOAS）。經公證的買賣契約才是 BIR 和登記局認的過户依據，未公證的兩處都辦不了。區別與安全的簽署順序見 CTS 和 DOAS 先簽哪個。
- 第 4 步，付款或貸款。每一筆付款都要對應一個能核驗的文件節點，具體怎麼對見第 6 節。
- 第 5 步，到房產所在地的 BIR 税區辦公室（RDO）完税，取得 eCAR。先取得核定的 ONETT 計税單（OCS），完税後憑申報表與繳款憑證申領 eCAR。依據是税法典第 58 條 E 款：BIR 未證明交易已申報、相關税款已繳納之前，登記局不得登記任何轉讓不動產的文件。
- 第 6 步，過户三站。先到地方政府財政處繳轉讓税並取得房產税清税證明——RA 7160 第 209 條 b 款規定，登記局要求附上房產税已全部繳清的證明，缺少即可拒絕登記；再到登記局（Registry of Deeds）註銷舊證、簽發新證；最後到評估處憑新證換髮税單，RA 7160 第 208 條要求轉讓人在轉讓之日起 60 天內通知評估官。
六步走完才叫過户完成，交房只是佔有。各站材料與官方原文出處見 菲律賓買房需要什麼手續。
菲律賓買房費用有哪幾塊：一次性、持有、出售三段
按發生時間切成 3 段最不容易漏：一次性發生的、每年持有的、將來出售時的。這一節只講每一塊由什麼構成、誰承擔、在哪一步交，不寫任何數額，也不列税率——税率與計税基礎以 BIR、地方政府與當期税法為準。
第 1 段，一次性費用（從預訂到拿到新產權證），大致 7 項：① 房款本身，含預訂款與首付；② 國税，買賣不動產涉及的所得類税種與印花税，在 BIR 那一站交；③ 地方税，地方政府徵收的不動產轉讓税，在財政處那一站交；④ 登記費，在登記局那一站交，LRA 有估算工具可先試算；⑤ 公證費；⑥ 中介佣金；⑦ 雜項：核證副本、清税證明、境外文件認證、翻譯、授權書。
誰承擔要單獨説。法律規定了誰是納税義務人，例如轉讓税的繳納義務在賣方、須在契約簽署之日起 60 天內繳納；但實際由誰負擔常在合同裏另行約定。所以簽約前要把每一項税費的承擔方逐條寫進合同，別默認「行規」。
第 2 段，持有成本，主要 4 項：每年的房產税、公寓管理費與車位費、保險、以及人在境外時的託管。有 1 點要記：PD 957 第 26 條規定，產權未轉到買方名下之前，房產税由開發商繳納、不得向買方追索；買方已實際佔有的，自佔有的次年起對開發商承擔該税。逐項見 菲律賓買房後每年要交什麼。
第 3 段，出售時的費用：賣方要承擔的國税與地方税、中介佣金、結清欠繳的房產税與管理費。
為什麼沒人能報一個通用數？因為計税基礎本身是浮動的。RA 12001 第 18 條 (a)(3) 規定以市價表（SMV）與實際成交價孰高計税；第 29 條規定市價表尚未更新到位時，採用現行市價表、zonal value 或實際成交價中最高者。再疊加地方政府自定的税率上限、標的是資本性資產還是普通資產、以及合同裏的承擔約定，任何「通用報價」都不成立。要數就按你看中的那套房，讓客服按當期税法與地方條例核算逐項清單。
菲律賓買房要多久：預售和現房是兩種時間表
官方沒有公佈從簽約到拿證的統一時長，但有 2 類時間抓得住：法定期限，以及預售與現房兩套完全不同的節奏。
先排法定期限，這些是硬的，逾期會連帶卡住 eCAR、登記與税單：所得類税種在出售後 30 天內繳納；印花税在契約簽署當月結束後 5 天內申報繳納；地方轉讓税在契約簽署之日起 60 天內繳納；公證人須在公證後 30 天內把契約副本送交財政官；轉讓後 60 天內通知評估官。把這 5 個日期排成一張表，比問「要幾個月」有用。
再看登記局那一端的取件時間。LRA 公佈：在本地登記局申請的電子產權證（PHILARIS）1 個工作日後可領，手工產權證 3 個工作日後可領；通過 eSerbisyo 門户線上申請送件到門的，馬尼拉大都會區 3–5 個工作日、其他地區 5–7 個工作日，手工產權證可能再多 5–7 個工作日。
現房與二手房：核驗、簽約公證、完税、過户三站，卡點幾乎全在材料齊不齊——TIN 沒辦、契約沒公證、境外簽署的文件沒做認證，任何 1 項都會退件重來。
預售房完全是另一條時間軸：簽 CTS 後按付款表分期，交房與過户是兩件事。PD 957 第 25 條規定，買方付清後開發商應交付產權證，除登記契約所需費用外不得另收費用；交付時單位仍有抵押的，開發商須在交付後 6 個月內贖回。預售的「要多久」取決於付款表與開發商的交證進度——鑰匙到手而產權證仍在開發商名下並不少見，別把交房當成過户。
材料清單：簽約前、完税時、過户時各要什麼
材料按 3 個時間點準備。
簽約前（核驗用）：① 產權證核證副本（CTC）——可向房產所在地登記局申請，也可通過 Anywhere-to-Anywhere 或 LRA eSerbisyo 門户線上申請；材料是申請信或 TAF、產權證複印件和身份證件；② 評估處出具的最新税單核證副本；③ 賣方的房產税完税收據；④ 開發商的銷售許可與中介執照；⑤ 你自己的 TIN——BIR 辦理清單的第 1 項就是買賣雙方的 TIN，沒有 TIN，計税單開不出來。
完税時（BIR 那一站）：買賣雙方 TIN、經公證的買賣契約、税單核證副本、產權證核證副本、賣方開具的發票或正式收據；由代理人辦理的附特別授權書（SPA）；轉讓人已婚的，附 PSA 核證的結婚證；賣方是公司的，附秘書證明或董事會決議。
人在國外簽字的多 1 道手續。BIR 清單寫明，買賣契約和 SPA 在國外簽署的，要附菲律賓使領館的證明或海牙認證（Apostille）；LRA 常見問答的表述則是由最近的菲律賓領事館出具認證證明。兩處表述不一致，遞交前分別向 RDO 和登記局確認各自接受哪一種。
過户時（登記局那一站）：契約原件、最新税單核證副本、業主所持產權證，加上 BIR 的 CAR、房產税清税證明與轉讓税繳款憑證；公寓產權證（CCT）的後續轉讓還要 Certificate of Management。PD 1529 第 53 條規定，自願文書登記必須同時提交業主所持產權證。
最容易踩空的三處：產權核驗、合同類型、付款路徑
踩空的 3 處都發生在付款前後，而且都能靠自查避開。
第 1 處，產權核驗只看了賣方給的複印件。複印件説明不了問題，必須自己調登記局的核證副本並讀批註欄。依據是《不動產登記法》（PD 1529）第 51 條：對第三人而言，登記才是發生轉讓效力的行為；第 52 條規定，登記後的文書自登記時起對所有人構成推定通知。另有 2 件常漏的：房子裏有沒有人佔住，以及項目的外資額度還剩多少。
第 2 處，合同類型搞錯。CTS 是附條件的合同，付清價款前產權不轉移；DOAS 簽署並交付後產權轉移。分期買住宅的買家另受 RA 6552（Maceda Law）保護。還有 1 條常被忽略：PD 957 第 17 條規定，無論價款是否付清，買賣合同都由賣方在物業所在地的登記局登記——付款一段時間後自己調 1 次 CTC 看批註，是最便宜的自查動作。
第 3 處，付款路徑沒對上文件節點。付款前每次問 3 件事：收款方是不是產權證上的所有人或持證開發商；這筆款的正式收據或發票由誰開；合同裏這一項税費由誰承擔。一次付清的，尾款支付、DOAS 簽署公證、業主所持產權證交付三件事要同步進行，不要在拿到經公證的契約和產權證正本之前付清。期房項目已抵押的，PD 957 第 18 條允許買方把分期款直接付給抵押權人，由其抵扣該單位的抵押債務。
本文是一般性説明，各站材料、税率與時限以 BIR、LRA 與地方政府當期公佈為準，不構成法律或税務意見，個案請諮詢執業律師與税務專業人士。易行做的是事務性的部分：對照清單核驗房源、把各站材料與法定期限排成一張時間表，不承諾任何結果。
批註欄看不懂、合同是 CTS 還是 DOAS 分不清、錢該在哪一步付？→ 讓易行陪你把核驗、簽約與過户排成一張帶日期的清單