CUSA 是什么费：定义与计价方式
CUSA（Common Use Service Area charge）是写字楼向租户收取的公共区域服务费，按你所租的可租面积每平方米每月计算，与基础租金分开收取。换句话说，你每个月至少要付两笔：租金一笔、CUSA 一笔。
CUSA 通常覆盖这些成本：大堂与走廊的保洁、公共区域保安、公共照明与电梯运行、公共区域空调、消防与机电系统的例行维护、垃圾清运、物业管理团队的人力成本，以及楼宇公共设施的保险与小修。它的性质是分摊，不是服务加价——大楼把公共部分的运营成本按面积摊到每个租户头上。
要注意三点。第一，CUSA 是按可租面积算的，不是按你实际用的面积。这一条后面单独讲，是最容易被低估的部分。第二，CUSA 一般每年会调，很多合同写明可随物业成本变动调整，有的甚至没有封顶条款。第三，甲级楼与老楼的 CUSA 差距很大，BGC、马卡蒂 CBD 的新甲级楼明显高于外围老楼，因为公共设施与人力配置不同。
还有一点常被忽略：CUSA 通常也要按现行规定加计增值税，看报价时要问清楚是含税价还是不含税价，税率与开票规则以 BIR 现行规定与官方最新公告为准。
菲律宾写字楼费用清单：租金之外的每一项
把一个办公室的月度支出拆开，通常有八到十项。谈判前先把这张表列出来，房东报的哪一项没提，当场问。
- 基础租金（base rent）：按可租面积每平方米每月计价，通常合同期内按约定比例逐年递增（escalation）。
- CUSA：如上，独立计价、独立调整。
- 单元内用电：你自己那部分的电费，通常有独立子表，按大楼转供或直接接 Meralco。
- 加班空调费（after-office-hours aircon）：这是最容易漏算的一项。写字楼中央空调只在办公时段供应，晚上、周末与假日要用得按小时另付。做 BPO、客服、跨时区团队的公司，这一项可能是仅次于租金的第二大支出。
- 停车位：按位按月单独计费，甲级楼通常还要排队，和租约分开谈。
- 增值税与代扣税：租赁一般按现行规定计增值税；同时承租方通常需就租金按规定代扣扩大预提税（EWT），并向房东出具税单。具体税率以 BIR 现行规定为准，相关申报见 菲律宾扩大预提税怎么处理。
- 装修保证金与施工押金：进场装修前交，完工验收后退，另有电梯使用、垃圾清运、施工许可等杂费。
- 一次性接入费：网络专线、电话线、门禁卡、名牌与指示牌，多数按实际发生收取，宽带开通见 菲律宾办公室宽带怎么开通。
正确的比价方式是把上面所有项加起来除以你的实际可用面积，得到一个「每平方米全成本」再去比。只比 base rent，几乎一定会选错楼。
CUSA 和「管理费」是一回事吗：几个术语的区别
在菲律宾写字楼语境里，CUSA 就是通常所说的办公室管理费；但在住宅公寓语境里，同类费用叫 association dues 或 condo dues，两者性质相近、名称不同。如果你租的是公寓单位（港澳粤语称「單位」）当办公室，账单上写的多半是 association dues 而不是 CUSA。
需要区分的还有几个：
- Association dues（协会费）：住宅公寓或混合用途楼的业主协会收取，涵盖内容与 CUSA 类似，具体见 菲律宾公寓管理费与车位费。
- Real property tax（不动产税）：房产税，法定由业主承担，但部分合同会约定由租户分摊，签约时要看清楚。
- Insurance（保险）：大楼公共部分的保险通常在 CUSA 内；你自己单元内的财产与责任保险要自己买，不在其中。
- Utilities（水电）：单元内水电一般不在 CUSA 内，另计。
一个实务提醒：拿到报价单后，直接问房东要一份「费用构成表」（schedule of charges），让对方逐项写明哪些含在 CUSA 里、哪些另计、调整机制是什么。口头承诺不算数，账单出来才发现另计已经晚了。如果你租的是商场铺位，计费逻辑又完全不同（含营业额抽成、推广基金等），见 菲律宾商场铺位怎么租。
菲律宾办公室押金几个月？预付租金与保证金的惯例
菲律宾写字楼的市场惯例通常是「几个月押金 + 一到两个月预付租金」，合计相当于三到五个月租金的一次性现金支出，具体月数由合同约定，没有法定统一标准。写字楼比住宅要得更多，长租约、财务背景强的租户有机会谈低。
要分清两笔钱的性质。押金（security deposit，港澳粤语称「按金」）是履约保证，租期结束、结清水电与损坏赔偿后退还，通常不能拿来抵最后几个月的租金——很多纠纷就出在租户单方面「用押金抵租」上。预付租金（advance rent）则是提前支付的租金，一般用于抵扣租期开头或结尾的月份，合同里会写明抵哪几个月。
除此之外还有两笔常被忽略的现金：装修保证金（施工期间押在物业，完工验收后退）和公用事业押金（部分大楼要求为电力、水或空调另押一笔）。把这些加起来，进场之前要准备的现金往往是月租的五到七倍，这是做现金流预算时最容易低估的一项。
谈判上有三条实用做法：用较长租期换较低押金；要求押金退还的期限与条件写进合同（多久退、扣什么、扣多少要有依据）；如果押金金额很大，谈能否用银行保函替代。押金退还纠纷在菲律宾很常见，处理逻辑与住宅类似，见 押金不退怎么办。
面积陷阱：你租的是可租面积，不是可用面积
菲律宾写字楼按可租面积（leasable area）计租与计 CUSA，这个面积包含了分摊给你的公共区域，因此永远大于你实际能摆桌子的可用面积。两者的比值行内叫 efficiency factor，不同楼差别不小。
这意味着两件事。第一，报价里的每平方米单价不能直接比。A 楼单价低但公摊大，B 楼单价高但公摊小，按实际可用面积折算后可能 B 更划算。第二，你的工位规划要按可用面积做，不是按合同面积做。按合同面积排工位，进场后会发现坐不下。
看房时把这三件事问清楚并写进意向书：合同计租的可租面积是多少、单元内的净可用面积是多少、柱子、机房、管井、楼层内的独立卫生间算在哪一边。有条件的话在签约前实地量一次，或者请设计公司做一版工位排布验证。
另外还有一个层高与设施的隐性成本：老楼的层高、电力容量、空调冷量可能不足以支撑高密度办公或机房，进场后要自己加设备，这笔改造费在比价时经常被完全忽略。租金便宜的楼，装修与运行成本往往更高。如果只是为了注册地址而不是真的办公，成本结构完全不同，见 虚拟办公室与注册地址。
签约前最该谈的六条
菲律宾写字楼租约有相当大的谈判空间，尤其是在空置率上升的时期。按重要性排序，这六条最值得花时间：
- 免租期（rent-free / fit-out period）：装修期间不计租金，通常按租期长短给一到数个月。这是最容易拿到的让步，直接减少你的现金支出。
- 递增率封顶（escalation cap）：约定每年租金递增的上限，不要接受「按市场调整」这类开放式条款。
- CUSA 调整机制：要求写明调整频率、依据与上限。没有上限的 CUSA 条款是长租约里的隐形炸弹。
- 加班空调计费方式：按小时还是按次、最低起算时长多少、周末与假日怎么算。跨时区办公的公司必须在签约前算清这一项的年度总额。
- 提前退租与转租条款：能否提前终止、违约金怎么算、能否转租或分租给关联公司。市场变化快，这一条决定你被套牢的程度，转租规则见 菲律宾转租与租约转让。
- 恢复原状义务（restoration）：退租时要不要拆掉装修、恢复到交付状态。这是一笔可能很大的期末支出，谈的时候尽量约定「按现状交还」或明确恢复范围。
还有两个技术细节别忘：租约要能支撑营业执照（Mayor's Permit）的地址登记要求，具体见 营业执照对租约地址的要求；以及房东要能开具合规的正式发票，否则你的租金支出在税务上抵不了，规则见 菲律宾正式发票与收据规则。
CUSA 没有封顶、加班空调怎么算，不敢自己签？ → 注册地址与办公落地
怎么估一个可信的办公室年度预算
做预算别用「租金 × 12」，用下面这个顺序算一遍，误差通常能控制在一成以内。
第一步，算一次性支出：押金 + 预付租金 + 装修保证金 + 公用事业押金 + 装修工程款 + 家具设备 + 网络与门禁接入。这笔钱在开业前就要付掉，是现金流压力最大的部分。
第二步，算月度固定支出：租金 + CUSA + 停车位 + 单元电费 + 网络 + 保洁与前台（如果不含在 CUSA 内）+ 保险。乘 12 得到年度基数。
第三步，加上变动项：加班空调（按你的实际工作时间表估算，别按标准工时）、加班用电、临时施工与维修。跨时区团队这一项占比会明显偏高。
第四步，加上税与递增：按现行规定计入增值税与代扣税影响，并按合同递增率推算第二、第三年的数字。只算第一年的预算，在三年租约里一定会超支。
最后一句经验：在菲律宾，办公场地的决策成本主要不在租金高低，而在「后面能不能改」。公司规模在变、政策在变、团队作息在变，一份灵活度高的租约比便宜几个百分点的单价值钱得多。整体落地顺序与其他前置工作的关系，见 菲律宾公司注册（港台多写「登记／成立公司」）流程。