想在 SM 商场租铺位怎么谈？押金、抽成、装修期怎么算

SM 商场租铺位怎么谈：入口在招商部，不在中介

大型连锁商场的铺位由商场自有的招商团队统一配置，你要做的是向招商部提交申请并通过评估，而不是去谈一个「现成的位子」。SM、Ayala 这类体系的商场，通常在官网设有租赁咨询入口或招商邮箱，也接受到商场行政办公室（Admin Office）递交纸质申请。

招商部一般会要你准备一份完整的申请包：

• 公司资料。公司登记（登記）证明、税务登记、股东与法人信息。还没成立公司的，这一步就是硬门槛，路径见 在菲律宾注册公司完整流程；个体经营的登记方式见 菲律宾个体工商登记。
• 品牌与业态说明。你卖什么、目标客群、价位带、门店视觉、已有门店照片。商场最关心的不是你出多少租金，而是你的业态跟这层楼的组合搭不搭、能不能带客流。
• 财务能力证明。银行资信、财务报表、母公司背书。新品牌没有历史业绩的，这一栏尤其要花力气。
• 店铺概念图与所需面积、层高、水电负荷需求。餐饮还要说明排烟、隔油、燃气需求。
• 拟经营时间与开业计划。

评估通过后的流程通常是：招商部配位并给出报价（term sheet／offer）→ 双方就租金结构与期限磋商 → 签订意向书并付定金 → 签正式租约 → 递交装修图纸审批 → 进场装修 → 验收开业。整个周期以月计，不是以周计。

三个新手最常见的误判：

• 以为可以先租后办证。多数商场在签约阶段就要求公司主体齐备，开业前还要看营业相关许可。
• 以为好位置靠加钱能拿到。主力铺位与黄金动线通常留给能带客流的品牌，价高者不一定得。
• 以为一家谈不成可以横向比价。不同商场的报价结构不同、客群不同，比的应该是「这个位置对我这个业态能带来多少营业额」，不是单价。

菲律宾商场租金怎么算：固定最低租金与营业额抽成两者取高

菲律宾大型商场的主流计租方式是「固定最低租金（minimum guaranteed rent）」与「营业额抽成（percentage rent）」两者取高，而不是二选一。换句话说：生意差的月份你按固定租金付；生意好的月份，抽成超过固定租金的部分要补齐。理解这一条，是看懂商场租约的前提。

固定租金部分通常按每平方米每月的费率 × 你的铺位面积（菲币计价），影响费率高低的因素依次是：

• 商场本身的等级与客流。旗舰级商场与社区型商场差距极大。
• 楼层与位置。一层临主入口、扶梯口、主力店旁的动线位最贵；高楼层、尽端、消防通道旁最便宜。
• 业态。珠宝、通讯、快时尚等高坪效业态的费率通常高于餐饮与服务类。
• 铺位面积与形状。面积大通常单价略低，但异形铺、柱子多的铺实际可用面积会打折。
• 租期长短与你的品牌力。

除固定租金外，几乎所有商场租约还会另收：

• CUSA（Common Use Service Area charge，公共区域服务费）。用于商场公共区域的保洁、保安、照明、维护与管理，通常也按面积每月计收，是独立于租金的一笔固定支出，很多人算成本时把它漏掉。
• 空调费。菲律宾商场中央空调的电耗巨大，常单独计费或包含在 CUSA 内，签约时必须问清是哪一种。
• 推广／营销基金（marketing or promotions fund）。用于商场整体推广活动，按月或按年收取。
• 自用水电。铺内水电按表另计。

所以对比不同商场时，正确的算法是：固定租金 ＋ CUSA ＋ 空调 ＋ 推广基金 ＋ 自用水电，再叠加抽成的潜在补差，算出「每月保底总支出」和「达到某个营业额时的总支出」两个数。只比每平米租金，会低估三成以上。

菲律宾商场抽成怎么算：percentage rent 的常见结构

抽成（percentage rent）是按你的月营业额乘以一个约定比例计算，再与固定租金比较取高者。比例由业态决定：毛利高、坪效高的业态比例通常更高；毛利薄、客单低的业态比例更低。具体数字各商场、各品牌一事一议，本文不给数值，以你拿到的 term sheet 为准。

谈这一条时，真正要抠清楚的是这六个定义：

• 「营业额」怎么定义。含不含增值税？含不含外送平台订单、线上下单店内自提、员工内购、礼品卡销售？这几项写不清，日后每月都要吵一次。做线上线下一体的品牌尤其要提前界定，跨境与电商的相关处理见 菲律宾跨境电商落地要点。
• 退货与折扣怎么扣减。营业额是否按净额计算。
• 申报与核对机制。多数商场要求门店 POS 系统与商场系统对接或每日报数，并保留稽核权。接受稽核是常态，但要约定稽核范围与频次。
• 补差的结算周期。按月结、按季结还是按年汇总，直接影响现金流。
• 是否设「分段抽成」。即营业额到某个门槛以上适用不同比例。
• 是否有「保底调升」条款。不少租约约定固定租金逐年递增，或按 CPI 调整——递增幅度与调整机制往往比首年费率更影响三年总成本。

一个容易被忽略的战略问题：抽成制对你是好是坏，取决于你的业态波动性。季节性强、爬坡期长的品牌，抽成结构其实是一种保护——差月份只付保底；而一开业就跑量的品牌，抽成会让商场分走相当一部分增量。谈判时优先争取的通常不是把比例压低一点点，而是把「保底」压低、把「营业额定义」写清、把「递增机制」谈稳。

在做这套测算之前，先老实评估自己的业态在菲律宾市场的真实需求与竞争，别用国内的坪效经验套。选品与业态判断可参考 在菲律宾做什么小生意，前人踩过的坑见 中资企业在菲律宾失败的教训。

押金与前期费用：进场前那一串一次性支出

签约到开业之间，商场会收取多笔一次性费用，加总起来常常是一笔不小的现金占用——这是资金计划中最容易被低估的一块。常见科目如下（名称各商场略有差异，务必逐条对照租约）：

• 保证金／押金（security deposit）。通常相当于若干个月的租金及相关费用，租期结束、结清所有账款并完成复原后退还。要问清：退还条件、退还期限、是否计息、能否用于抵扣最后几个月租金（多数不允许）。
• 预付租金（advance rent）。预先支付若干个月租金，通常用于抵扣租期首月或末月。它和押金是两笔钱，别混淆。
• 装修保证金（construction bond／fit-out deposit）。用于担保装修期间不损坏商场公共设施、不违规施工，验收合格后退还。
• 图纸审批与工程管理费。商场对进场施工有审图、报建、监管流程，通常收取相应费用。
• 水电接驳费与用电容量申请费。餐饮、烘焙等大功率业态尤其要早算这一项。
• 水电押金。另有独立押金。
• 推广基金首期。部分商场在开业前一次性收取一笔开业推广费。

四条现金流纪律：

• 把「开店总投入」拆成三块单独预算：一次性押金与费用、装修与设备、开业后至少 6 个月的运营周转（含人力）。人力成本的完整构成见 在菲律宾雇一个人的真实总成本。
• 所有押金务必拿正式收据（official receipt），写明科目。退还时按科目对账。
• 问清复原义务（restoration）。退场时通常要求恢复原状，这笔拆除费用要提前计入退出成本。
• 设备进口的时间与关税单独规划。专用设备从境外采购的，报关周期会直接影响开业日，见 菲律宾进口清关全流程。

装修期（fit-out period）怎么算：免租不等于免费

装修期是商场给你的一段进场施工时间，期间通常免收固定租金，但 CUSA、空调费、临时用电等费用照收——免租不等于免费。这是新商家最常算错的一项。

装修期的长度由业态复杂度和商场政策决定：零售铺位通常较短，餐饮因涉及排烟、隔油池、燃气与消防，往往需要更长时间。关键在于装修期从哪天起算——是从交铺（turnover）当天起算，还是从图纸批准起算？两者可能差出好几周。务必写进租约。

进场装修的标准流程：

• ① 交铺验收。确认铺位现状（毛坯还是带基础设施）、实际可用面积、水电点位、层高与结构限制，逐项拍照存档。
• ② 设计与出图。按商场的设计导则（design guidelines）做图，导则会规定门头、招牌、材料、消防、无障碍等要求。
• ③ 图纸报审。提交商场工程部审批，可能来回修改数轮，这一步最容易拖期。
• ④ 施工单位报备。多数商场要求使用其认可的承包商名录，或至少要求承包商提供保险与资质。
• ⑤ 施工。遵守施工时段（常限营业结束后的夜间）、噪音、动火、废料清运规定。
• ⑥ 竣工验收与开业许可。商场验收＋相关部门检查通过后方可开业。

三条实操建议：第一，把「图纸审批通过」而不是「签约」作为倒排工期的起点；第二，预留缓冲——夜间施工效率低于日间，且商场大促期间可能全面禁止施工；第三，把开业日与租金起算日在租约里绑定清楚，避免装修还没完就开始计租。餐饮业态的额外工程与许可要求更复杂，详见 在马尼拉开餐厅完整指南。

Ayala mall 租铺跟 SM 有什么不同：定位、客群与谈判空间

两大体系的核心差别不在租金高低，而在客群定位与商场组合逻辑——选错体系，比谈贵几个点损失大得多。

• 网络覆盖与客群广度。SM 体系的商场数量多、覆盖广，从一线核心到二三线城市都有布局，客群更大众、更贴近日常消费；对做规模、做刚需品类的品牌，覆盖面本身就是价值。
• 定位与调性。Ayala 体系的商场整体偏中高端与生活方式导向，部分项目与写字楼、住宅、酒店构成综合体，客群消费力较高，对门店设计与品牌调性的要求也更高。
• 对新品牌的容纳度。两个体系都有从旗舰到社区的分层项目。新品牌想进主力商场往往很难，但进同体系的社区型或次级项目门槛低得多，而且日后在体系内扩张会容易很多——这是被严重低估的一条路径。
• 谈判空间在哪。两边的标准租约文本都比较强势，真正有空间的通常不是「基础费率打折」，而是：装修期长短、租金起算日、首年递增幅度、抽成中营业额的定义、退出与转让条款、以及能不能拿到更好的位置。

还有第三类选择常被忽略：不是所有生意都必须进主力商场。社区商场、交通枢纽商业、写字楼裙楼、菜市场周边街铺，各自的成本结构和客流逻辑完全不同。先把菲律宾商业地产的整体格局看一遍再定，见 菲律宾商场与商圈全解；纯仓储或后端需求见 马尼拉仓库租赁指南；只需要注册地址而暂不开店的，见 虚拟办公室与注册地址。

一个务实的顺序建议：先用一到两个临时点位（pop-up、快闪柜、寄售专柜）验证你的产品在菲律宾市场的真实接受度，再签长约进主力商场。长租约在菲律宾很难中途退出，前期验证的成本远低于一份签死的三年租约。

马尼拉商场开店的完整时间线与前置证照

从决定开店到正式营业，通常需要数月，其中真正的瓶颈是公司主体、图纸审批和营业许可这三段，而不是装修施工本身。把时间线倒排出来：

• 第 1 阶段 · 主体与资质。确定投资架构（本地公司、分公司还是代表处，区别见 分公司与子公司怎么选），完成公司登记与税务登记。外资持股比例、最低资本要求等取决于你的业态与投资形式，零售业在菲律宾另有专门的准入规定，必须在选址之前就确认自己符合条件，具体要求以主管部门最新规定为准。
• 第 2 阶段 · 招商申请与配位。提交申请包、接受评估、收到 term sheet、磋商条款。这一段的长短取决于你的品牌力和铺位供给。
• 第 3 阶段 · 签约与付款。签意向书付定金、签正式租约、缴纳押金与预付租金。
• 第 4 阶段 · 设计报审与装修。出图、报审、修改、施工、验收。这是最容易失控的一段，务必留缓冲。
• 第 5 阶段 · 营业许可与开业前检查。市／镇政府的营业许可、消防、卫生（餐饮与食品类）、以及所在地区要求的其他证照。许可每年要续，续期节奏见 菲律宾营业执照年检与续期。特定品类还有产品准入要求，例如化妆品与部分健康类产品需向主管机关登记，见 化妆品在菲律宾的注册要求。
• 第 6 阶段 · 招人、备货、试营业。员工招聘、培训与法定用工手续要与装修并行推进，不要等到验收完才开始。

三个会让工期整体延后的经典错误：公司登记还没下来就签租约（导致签约主体不对）；设备与货品的到港时间没和装修并行安排（人等货）；营业许可留到最后才办（装修好了却不能开门）。

谈判要点、常见坑与免责说明

把有限的谈判筹码用在真正影响三年总成本的条款上，而不是纠结首年每平米便宜几块菲币。按优先级排：

• ① 租金起算日与装修期长度。直接省下真金白银，也是商场相对愿意让步的一项。
• ② 逐年递增机制。固定百分比还是按指数调整、上限是多少。三年下来的影响远超首年折扣。
• ③ 抽成中「营业额」的定义。外送、线上、礼品卡、内购、退货折扣，逐项写清。
• ④ 退出与转让条款。能不能提前终止、违约金怎么算、能否转让给关联方或受让方。这是最容易被忽略、也最可能致命的一条——菲律宾的商场长租约通常很难单方面退出。
• ⑤ 复原义务的范围。退场时要拆到什么程度，是否可以留给下一家。
• ⑥ 排他与业态保护。同层是否会引进直接竞品，通常很难拿到，但值得一问。
• ⑦ 不可抗力与停业条款。商场整改、公共卫生事件、施工封闭期间租金如何处理。

五个常见坑：只看每平米租金忽略 CUSA 与空调（实际成本被低估三成以上）；用建筑面积当可用面积（柱子与异形损耗真实存在）；轻信非官方渠道的「内部有位子」（转租与二房东风险极高）；口头承诺不入合同（谈定的免租期、装修期一律要写进租约）；以及合同只有英文版而没人逐条读——发生争议时，写在纸上的才算数，中资企业常见的合同纠纷类型见 中资企业在菲律宾的合同纠纷处理。

本文为一般性介绍。各商场的租金结构、费率、抽成比例、押金与装修政策由商场自行制定，差别极大且逐年调整；公司设立、外资准入、营业许可与行业准入要求以菲律宾主管部门发布的最新规定为准。本文不提供任何具体金额或比例数字，也不构成法律或投资意见，重大决定请咨询专业人士并以租约文本为准。如果你正准备进入菲律宾商场渠道，需要有人帮你搭好公司主体、对接招商部、逐条读租约、把工期和证照排到一张表上，欢迎联系 易行公司设立与商务落地团队，我们从你的业态和预算出发，先把结构算清楚再谈选址。