想在 SM 商場租鋪位怎麼談？押金、抽成、裝修期怎麼算

SM 商場租鋪位怎麼談：入口在招商部，不在中介

大型連鎖商場的鋪位由商場自有的招商團隊統一配置，你要做的是向招商部提交申請並通過評估，而不是去談一個「現成的位子」。SM、Ayala 這類體系的商場，通常在官網設有租賃諮詢入口或招商郵箱，也接受到商場行政辦公室（Admin Office）遞交紙質申請。

招商部一般會要你準備一份完整的申請包：

• 公司資料。公司登記（登記）證明、税務登記、股東與法人信息。還沒成立公司的，這一步就是硬門檻，路徑見 在菲律賓註冊公司完整流程；個體經營的登記方式見 菲律賓個體工商登記。
• 品牌與業態説明。你賣什麼、目標客羣、價位帶、門店視覺、已有門店照片。商場最關心的不是你出多少租金，而是你的業態跟這層樓的組合搭不搭、能不能帶客流。
• 財務能力證明。銀行資信、財務報表、母公司背書。新品牌沒有歷史業績的，這一欄尤其要花力氣。
• 店鋪概念圖與所需面積、層高、水電負荷需求。餐飲還要説明排煙、隔油、燃氣需求。
• 擬經營時間與開業計劃。

評估通過後的流程通常是：招商部配位並給出報價（term sheet／offer）→ 雙方就租金結構與期限磋商 → 簽訂意向書並付定金 → 簽正式租約 → 遞交裝修圖紙審批 → 進場裝修 → 驗收開業。整個週期以月計，不是以周計。

三個新手最常見的誤判：

• 以為可以先租後辦證。多數商場在簽約階段就要求公司主體齊備，開業前還要看營業相關許可。
• 以為好位置靠加錢能拿到。主力鋪位與黃金動線通常留給能帶客流的品牌，價高者不一定得。
• 以為一家談不成可以橫向比價。不同商場的報價結構不同、客羣不同，比的應該是「這個位置對我這個業態能帶來多少營業額」，不是單價。

菲律賓商場租金怎麼算：固定最低租金與營業額抽成兩者取高

菲律賓大型商場的主流計租方式是「固定最低租金（minimum guaranteed rent）」與「營業額抽成（percentage rent）」兩者取高，而不是二選一。換句話説：生意差的月份你按固定租金付；生意好的月份，抽成超過固定租金的部分要補齊。理解這一條，是看懂商場租約的前提。

固定租金部分通常按每平方米每月的費率 × 你的鋪位面積（菲幣計價），影響費率高低的因素依次是：

• 商場本身的等級與客流。旗艦級商場與社區型商場差距極大。
• 樓層與位置。一層臨主入口、扶梯口、主力店旁的動線位最貴；高樓層、盡端、消防通道旁最便宜。
• 業態。珠寶、通訊、快時尚等高坪效業態的費率通常高於餐飲與服務類。
• 鋪位面積與形狀。面積大通常單價略低，但異形鋪、柱子多的鋪實際可用面積會打折。
• 租期長短與你的品牌力。

除固定租金外，幾乎所有商場租約還會另收：

• CUSA（Common Use Service Area charge，公共區域服務費）。用於商場公共區域的保潔、保安、照明、維護與管理，通常也按面積每月計收，是獨立於租金的一筆固定支出，很多人算成本時把它漏掉。
• 空調費。菲律賓商場中央空調的電耗巨大，常單獨計費或包含在 CUSA 內，簽約時必須問清是哪一種。
• 推廣／營銷基金（marketing or promotions fund）。用於商場整體推廣活動，按月或按年收取。
• 自用水電。鋪內水電按表另計。

所以對比不同商場時，正確的算法是：固定租金 ＋ CUSA ＋ 空調 ＋ 推廣基金 ＋ 自用水電，再疊加抽成的潛在補差，算出「每月保底總支出」和「達到某個營業額時的總支出」兩個數。只比每平米租金，會低估三成以上。

菲律賓商場抽成怎麼算：percentage rent 的常見結構

抽成（percentage rent）是按你的月營業額乘以一個約定比例計算，再與固定租金比較取高者。比例由業態決定：毛利高、坪效高的業態比例通常更高；毛利薄、客單低的業態比例更低。具體數字各商場、各品牌一事一議，本文不給數值，以你拿到的 term sheet 為準。

談這一條時，真正要摳清楚的是這六個定義：

• 「營業額」怎麼定義。含不含增值税？含不含外送平台訂單、線上下單店內自提、員工內購、禮品卡銷售？這幾項寫不清，日後每月都要吵一次。做線上線下一體的品牌尤其要提前界定，跨境與電商的相關處理見 菲律賓跨境電商落地要點。
• 退貨與折扣怎麼扣減。營業額是否按淨額計算。
• 申報與核對機制。多數商場要求門店 POS 系統與商場系統對接或每日報數，並保留稽核權。接受稽核是常態，但要約定稽核範圍與頻次。
• 補差的結算週期。按月結、按季結還是按年彙總，直接影響現金流。
• 是否設「分段抽成」。即營業額到某個門檻以上適用不同比例。
• 是否有「保底調升」條款。不少租約約定固定租金逐年遞增，或按 CPI 調整——遞增幅度與調整機制往往比首年費率更影響三年總成本。

一個容易被忽略的戰略問題：抽成制對你是好是壞，取決於你的業態波動性。季節性強、爬坡期長的品牌，抽成結構其實是一種保護——差月份只付保底；而一開業就跑量的品牌，抽成會讓商場分走相當一部分增量。談判時優先爭取的通常不是把比例壓低一點點，而是把「保底」壓低、把「營業額定義」寫清、把「遞增機制」談穩。

在做這套測算之前，先老實評估自己的業態在菲律賓市場的真實需求與競爭，別用國內的坪效經驗套。選品與業態判斷可參考 在菲律賓做什麼小生意，前人踩過的坑見 中資企業在菲律賓失敗的教訓。

押金與前期費用：進場前那一串一次性支出

簽約到開業之間，商場會收取多筆一次性費用，加總起來常常是一筆不小的現金佔用——這是資金計劃中最容易被低估的一塊。常見科目如下（名稱各商場略有差異，務必逐條對照租約）：

• 保證金／押金（security deposit）。通常相當於若干個月的租金及相關費用，租期結束、結清所有賬款並完成復原後退還。要問清：退還條件、退還期限、是否計息、能否用於抵扣最後幾個月租金（多數不允許）。
• 預付租金（advance rent）。預先支付若干個月租金，通常用於抵扣租期首月或末月。它和押金是兩筆錢，別混淆。
• 裝修保證金（construction bond／fit-out deposit）。用於擔保裝修期間不損壞商場公共設施、不違規施工，驗收合格後退還。
• 圖紙審批與工程管理費。商場對進場施工有審圖、報建、監管流程，通常收取相應費用。
• 水電接駁費與用電容量申請費。餐飲、烘焙等大功率業態尤其要早算這一項。
• 水電押金。另有獨立押金。
• 推廣基金首期。部分商場在開業前一次性收取一筆開業推廣費。

四條現金流紀律：

• 把「開店總投入」拆成三塊單獨預算：一次性押金與費用、裝修與設備、開業後至少 6 個月的運營週轉（含人力）。人力成本的完整構成見 在菲律賓僱一個人的真實總成本。
• 所有押金務必拿正式收據（official receipt），寫明科目。退還時按科目對賬。
• 問清復原義務（restoration）。退場時通常要求恢復原狀，這筆拆除費用要提前計入退出成本。
• 設備進口的時間與關税單獨規劃。專用設備從境外採購的，報關週期會直接影響開業日，見 菲律賓進口清關全流程。

裝修期（fit-out period）怎麼算：免租不等於免費

裝修期是商場給你的一段進場施工時間，期間通常免收固定租金，但 CUSA、空調費、臨時用電等費用照收——免租不等於免費。這是新商家最常算錯的一項。

裝修期的長度由業態複雜度和商場政策決定：零售鋪位通常較短，餐飲因涉及排煙、隔油池、燃氣與消防，往往需要更長時間。關鍵在於裝修期從哪天起算——是從交鋪（turnover）當天起算，還是從圖紙批准起算？兩者可能差出好幾周。務必寫進租約。

進場裝修的標準流程：

• ① 交鋪驗收。確認鋪位現狀（毛坯還是帶基礎設施）、實際可用面積、水電點位、層高與結構限制，逐項拍照存檔。
• ② 設計與出圖。按商場的設計導則（design guidelines）做圖，導則會規定門頭、招牌、材料、消防、無障礙等要求。
• ③ 圖紙報審。提交商場工程部審批，可能來回修改數輪，這一步最容易拖期。
• ④ 施工單位報備。多數商場要求使用其認可的承包商名錄，或至少要求承包商提供保險與資質。
• ⑤ 施工。遵守施工時段（常限營業結束後的夜間）、噪音、動火、廢料清運規定。
• ⑥ 竣工驗收與開業許可。商場驗收＋相關部門檢查通過後方可開業。

三條實操建議：第一，把「圖紙審批通過」而不是「簽約」作為倒排工期的起點；第二，預留緩衝——夜間施工效率低於日間，且商場大促期間可能全面禁止施工；第三，把開業日與租金起算日在租約裏綁定清楚，避免裝修還沒完就開始計租。餐飲業態的額外工程與許可要求更復雜，詳見 在馬尼拉開餐廳完整指南。

Ayala mall 租鋪跟 SM 有什麼不同：定位、客羣與談判空間

兩大體系的核心差別不在租金高低，而在客羣定位與商場組合邏輯——選錯體系，比談貴幾個點損失大得多。

• 網絡覆蓋與客羣廣度。SM 體系的商場數量多、覆蓋廣，從一線核心到二三線城市都有佈局，客羣更大眾、更貼近日常消費；對做規模、做剛需品類的品牌，覆蓋面本身就是價值。
• 定位與調性。Ayala 體系的商場整體偏中高端與生活方式導向，部分項目與寫字樓、住宅、酒店構成綜合體，客羣消費力較高，對門店設計與品牌調性的要求也更高。
• 對新品牌的容納度。兩個體系都有從旗艦到社區的分層項目。新品牌想進主力商場往往很難，但進同體系的社區型或次級項目門檻低得多，而且日後在體系內擴張會容易很多——這是被嚴重低估的一條路徑。
• 談判空間在哪。兩邊的標準租約文本都比較強勢，真正有空間的通常不是「基礎費率打折」，而是：裝修期長短、租金起算日、首年遞增幅度、抽成中營業額的定義、退出與轉讓條款、以及能不能拿到更好的位置。

還有第三類選擇常被忽略：不是所有生意都必須進主力商場。社區商場、交通樞紐商業、寫字樓裙樓、菜市場周邊街鋪，各自的成本結構和客流邏輯完全不同。先把菲律賓商業地產的整體格局看一遍再定，見 菲律賓商場與商圈全解；純倉儲或後端需求見 馬尼拉倉庫租賃指南；只需要註冊地址而暫不開店的，見 虛擬辦公室與註冊地址。

一個務實的順序建議：先用一到兩個臨時點位（pop-up、快閃櫃、寄售專櫃）驗證你的產品在菲律賓市場的真實接受度，再簽長約進主力商場。長租約在菲律賓很難中途退出，前期驗證的成本遠低於一份簽死的三年租約。

馬尼拉商場開店的完整時間線與前置證照

從決定開店到正式營業，通常需要數月，其中真正的瓶頸是公司主體、圖紙審批和營業許可這三段，而不是裝修施工本身。把時間線倒排出來：

• 第 1 階段 · 主體與資質。確定投資架構（本地公司、分公司還是代表處，區別見 分公司與子公司怎麼選），完成公司登記與税務登記。外資持股比例、最低資本要求等取決於你的業態與投資形式，零售業在菲律賓另有專門的准入規定，必須在選址之前就確認自己符合條件，具體要求以主管部門最新規定為準。
• 第 2 階段 · 招商申請與配位。提交申請包、接受評估、收到 term sheet、磋商條款。這一段的長短取決於你的品牌力和鋪位供給。
• 第 3 階段 · 簽約與付款。簽意向書付定金、簽正式租約、繳納押金與預付租金。
• 第 4 階段 · 設計報審與裝修。出圖、報審、修改、施工、驗收。這是最容易失控的一段，務必留緩衝。
• 第 5 階段 · 營業許可與開業前檢查。市／鎮政府的營業許可、消防、衞生（餐飲與食品類）、以及所在地區要求的其他證照。許可每年要續，續期節奏見 菲律賓營業執照年檢與續期。特定品類還有產品准入要求，例如化妝品與部分健康類產品需向主管機關登記，見 化妝品在菲律賓的註冊要求。
• 第 6 階段 · 招人、備貨、試營業。員工招聘、培訓與法定用工手續要與裝修並行推進，不要等到驗收完才開始。

三個會讓工期整體延後的經典錯誤：公司登記還沒下來就簽租約（導致簽約主體不對）；設備與貨品的到港時間沒和裝修並行安排（人等貨）；營業許可留到最後才辦（裝修好了卻不能開門）。

談判要點、常見坑與免責説明

把有限的談判籌碼用在真正影響三年總成本的條款上，而不是糾結首年每平米便宜幾塊菲幣。按優先級排：

• ① 租金起算日與裝修期長度。直接省下真金白銀，也是商場相對願意讓步的一項。
• ② 逐年遞增機制。固定百分比還是按指數調整、上限是多少。三年下來的影響遠超首年折扣。
• ③ 抽成中「營業額」的定義。外送、線上、禮品卡、內購、退貨折扣，逐項寫清。
• ④ 退出與轉讓條款。能不能提前終止、違約金怎麼算、能否轉讓給關聯方或受讓方。這是最容易被忽略、也最可能致命的一條——菲律賓的商場長租約通常很難單方面退出。
• ⑤ 復原義務的範圍。退場時要拆到什麼程度，是否可以留給下一家。
• ⑥ 排他與業態保護。同層是否會引進直接競品，通常很難拿到，但值得一問。
• ⑦ 不可抗力與停業條款。商場整改、公共衞生事件、施工封閉期間租金如何處理。

五個常見坑：只看每平米租金忽略 CUSA 與空調（實際成本被低估三成以上）；用建築面積當可用面積（柱子與異形損耗真實存在）；輕信非官方渠道的「內部有位子」（轉租與二房東風險極高）；口頭承諾不入合同（談定的免租期、裝修期一律要寫進租約）；以及合同只有英文版而沒人逐條讀——發生爭議時，寫在紙上的才算數，中資企業常見的合同糾紛類型見 中資企業在菲律賓的合同糾紛處理。

本文為一般性介紹。各商場的租金結構、費率、抽成比例、押金與裝修政策由商場自行制定，差別極大且逐年調整；公司設立、外資准入、營業許可與行業准入要求以菲律賓主管部門發佈的最新規定為準。本文不提供任何具體金額或比例數字，也不構成法律或投資意見，重大決定請諮詢專業人士並以租約文本為準。如果你正準備進入菲律賓商場渠道，需要有人幫你搭好公司主體、對接招商部、逐條讀租約、把工期和證照排到一張表上，歡迎聯繫 易行公司設立與商務落地團隊，我們從你的業態和預算出發，先把結構算清楚再談選址。