入住當天：先記錄，別急着搬東西進去
結論先説：簽了租約、拿到鑰匙，一開門發現沒通水電、沒網、傢俱不齊，或者和看房時不是一個樣子，第一件事是在搬入大件行李之前，把現狀完整記錄下來，並當天書面通知房東或中介。入住時的記錄，就是之後談減租、維修、退押金時最有力的證據。
為什麼要在搬入前記錄。東西一搬進去，房間狀況就和你的使用混在一起，到時候房東説"是你弄壞的""你住進來時就是好的"，你很難説清。空房狀態下拍下來，最清楚。
先判斷能不能住。沒有水、沒有電、門鎖壞了、有明顯漏水漏電，這些屬於影響基本居住和安全的問題，不要勉強住進去，當晚先另找酒店。只是傢俱少了幾件、牆面有污漬、網絡還沒裝好，可以先住，同時書面要求房東限期解決。
別當場簽"已驗收"。有的房東或物業會讓你簽一張入住確認單。簽之前逐項核對，有問題的地方當場寫在單子上，或者拍照後在單子上註明"見附照片"。不要為了儘快拿鑰匙就在一張寫着"狀況良好"的紙上簽字。
簽約前就該避開的坑，比如中介收錢失聯、房源是假的，見 菲律賓租房常見的坑 和 看房交了訂金中介失聯怎麼辦；本篇只講已經簽約、入住當天發現房子不達標的情況。
怎麼記錄：一張清單加一組照片
記錄要做到別人一看就懂，不需要專業格式，但要完整、有時間、能對上合同。
按房間拍。從門口開始，每個房間拍一圈全景，再拍細節：牆面、天花板、地面、門窗、空調、熱水器、馬桶和水龍頭、廚房設備、電器。打開水龍頭、開關燈和空調，拍下"打不開、不出水、不製冷"的樣子，最好用視頻。
對照合同和看房時的資料。租約或附件裏如果寫了傢俱家電清單，逐項核對，缺的、壞的、型號不符的單獨列出來。看房時拍過照片或視頻、中介發過房源圖的，也找出來放在一起，用來證明"和看房時不一樣"。
寫一份入住清單。按"項目、現狀、照片編號"列一張表，比如"主卧空調：開機不製冷，見照片 12"。一式兩份，請房東或物業簽收；對方不在場的，用郵件或聊天軟件發過去，保留髮送記錄。
記下水電錶讀數。拍下電錶、水錶的讀數和表號，以免之後為入住前的用量發生爭議。前任租客欠的費用不應該由你承擔，這一點也要在通知裏寫清楚。
是租帶傢俱的還是空房，影響你能要求什麼，區別見 租帶傢俱的還是空房。
沒水沒電沒網：分清是房東的事還是開户的事
同樣是"沒水沒電"，原因不同，找的人也不同。先弄清楚是哪一種，再去催對的人。
欠費被停。前任租客或房東欠了水電費，供應商停了供應。這是房東的責任，應由房東結清欠費、恢復供應。你可以請物業或供應商幫忙確認這個户號是否因欠費停供，供應商停供與復供的一般流程見 在菲律賓水電被停了怎麼辦。
根本沒開户或已銷户。新房或長時間空置的房子，水電户頭可能已經註銷，需要用業主名義或按供應商要求重新開户。開户一般要業主的文件，所以仍然要房東出面配合，你作為租客通常辦不了。
公寓總閘或設備故障。公寓整棟的水電問題、電箱跳閘、水泵故障，找物業處理；單元內部的線路和水管問題，按租約約定由房東維修，自請師傅前先看 報修找物業還是自請師傅。
網絡。寬帶通常要另外申請安裝，很多房東不負責。如果租約或廣告裏寫了"含網絡"，那就是房東承諾的設施，可以要求兑現；沒寫的，自己申請，怎麼選、怎麼裝見 菲律賓寬帶怎麼選、怎麼裝。
搬入手續。公寓搬家要物業的搬入許可和貨梯預約，手續沒辦好會被保安攔住，做法見 公寓搬家要辦什麼手續。
書面通知房東：説清問題、給出期限
記錄做完，當天就書面通知房東或中介。口頭説過的不算數，書面的才是證據。
通知裏寫什麼。你哪天入住、發現了哪些問題（引用清單和照片編號）、這些問題和租約或看房時的約定有什麼不同、你要求怎麼處理、希望在什麼時間內處理完。語氣平和，事實具體，不要情緒化。
期限給得合理。水電這類影響居住的，要求儘快恢復；傢俱補齊、設備維修這類，給一個房東能安排的期限。期限寫清楚，之後對方不處理，你採取下一步就有依據。
同時提出過渡期的安排。如果你因為不能入住只好另住酒店，或者有幾天沒水沒電沒法正常使用，可以在通知裏提出：這段時間的租金怎麼算、酒店費用怎麼處理。能否得到補償看租約和雙方協商，但先提出來、留下記錄。
通過中介租的。同時抄送中介，請中介協調。中介收了佣金，協調交房問題通常也在其服務範圍內，中介費的慣例見 在菲律賓租房要給中介費嗎。
保留所有往來。郵件、聊天記錄、房東的答覆，都截圖存好；房東派人來修，記下來訪時間和修了什麼。
房東拖着不處理：減租、修理抵扣還是解約
期限到了房東還是不處理，你有幾個方向可以談。具體能怎麼做，要看租約條款，個案最好先問律師。
協商減租。設施不齊或部分不能使用，可以要求按影響程度減免租金，或者延後起租日。達成一致就寫進補充協議或書面確認裏。
先修理、再抵扣。有些問題你可以請師傅先修好，費用從房租里扣，但前提是事先取得房東書面同意，並保留報價單、收據和修前修後照片。沒有同意就自己扣房租，可能被房東當作欠租，反而讓自己陷入被動。更完整的思路見 房東一直拖着不修，租客能做什麼。
解約退押。問題嚴重到房子不能正常居住，房東又不處理，可以考慮要求解除租約、退還押金和預付租金。先書面提出，説明理由和依據，儘量協商解決。對方不同意的，不要擅自停付房租或扣下鑰匙，先走調解。
調解。在菲律賓，同一城市裏的租賃糾紛通常要先經過社區層級的調解，這是常見的第一步，做法見 菲律賓 barangay 調解制度。帶上租約、入住清單、照片和書面往來去。
個案請諮詢執業律師，尤其是押金金額較大、租期較長或房東威脅趕人的情況。
之後要注意的事，以及易行能做什麼
問題解決以後，還有幾件事做好，退租時就不會被動。
把入住清單存好。整個租期都留着，退租時用同一張清單對照現狀，自然損耗和入住前就有的問題不應由你負責。
維修都走書面。以後住着有任何問題，同樣書面通知、保留記錄。押金能不能順利拿回，往往取決於你在整個租期裏留下的記錄。
如果這是剛到菲律賓的第一套房。同一周還在處理其他落地問題的，比如剛落地住的民宿出問題，見同批的 訂的民宿到了不存在或貨不對板怎麼辦。
易行國際旅行社是在菲律賓註冊的持牌機構（SEC 註冊號 CS202009551，菲律賓移民局認可代理編號 CA-202624381-1），協助在菲華人處理落地安頓、租房溝通、證件與簽證事務。我們可以協助你逐項核對房屋狀況、起草給房東的書面通知、陪同和房東或物業溝通，以及在需要時陪同參加社區調解；涉及法律判斷的，轉介執業律師。相關服務見 易行落地生活服務。
我們不承諾協商結果，能否減租、退押以租約、雙方協商和調解結果為準。
個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。