先分清：這項維修到底該誰出錢
房東該修的是讓房子能正常住的那部分，你自己用壞的和日常小修一般歸租客。
通行的劃分是這樣的。房東負責：結構性問題和房屋自帶設施的自然老化，例如屋頂和外牆滲漏、主水管和排水管故障、電路老化、房東提供的空調、熱水器、冰箱等設備的非人為損壞。租客負責：使用不當造成的損壞、日常消耗品和小修小補，例如換燈泡、空調濾網清洗、自己堵塞的下水道。物業負責：公共區域和公共管線，例如來自樓上或管井的漏水，要找管理處而不是隻盯着房東。
以合同為準。很多租約會寫明「小額維修由租客承擔」並給一個限額，也有的把空調保養明確劃給租客。先把合同裏的維修條款找出來，對照你的問題屬於哪一類。歸屬怎麼判斷、找誰報修，見 菲律賓家裏維修全攻略。
如果漏水來自樓上，那是另一條線，責任方是樓上業主或物業，處理方式見 樓上漏水把我家泡了怎麼辦。
分清歸屬的意義在於：只有屬於房東責任的維修，你才有立場催告、談抵扣甚至談解約。
把問題固定下來：照片、報修記錄和第三方意見
催告之前先把問題本身留證，否則日後很容易變成各説各話。
拍照錄像：故障部位、影響範圍、被泡壞或受影響的物品，帶上日期。漏水要拍到水漬的擴大過程，空調要錄下不製冷或報錯的狀態。首次報修時間：你第一次告訴房東是哪天、怎麼説的，後面每次催促的時間和對方的回覆，全部截圖。這條時間線是整件事的骨架。
第三方意見很有分量。請物業工程部上門看一眼並出一張檢查記錄，或者請正規維修師傅出具書面診斷和報價，寫明故障原因是老化還是人為。有了這張紙，房東很難再説「是你弄壞的」。
損失記錄：因為沒修而多花的錢，例如臨時住酒店、買風扇除濕機、被泡壞的傢俱電器，憑證留好。這些未必都能要回來，但談判時是籌碼。
如果故障涉及安全，例如電線打火、燃氣味、天花板鼓包，先斷電斷氣、人離開危險區域並通知物業，這類情況不屬於「等房東回覆」的範疇。
書面催告：給期限，也給選項
口頭催了幾次都沒用，就發一份正式的書面催告，它是後面所有動作的前提。
催告函寫清五點。一，故障是什麼、何時首次報修、至今未修。二，依據合同或一般規則，這屬於房東應負責的維修。三，請在一個明確的合理期限內安排修好，期限按緊急程度定，漏水漏電應當比空調更短。四，給出選項：房東自己派人修；或者書面同意由你代為找人修，費用憑票從下月租金中抵扣。五，逾期未處理你將採取的下一步，例如申請調解或主張相應權利。
把物業的檢查記錄或師傅的診斷附在後面，用郵件或能留痕的方式發出，並要求對方確認收到。
實踐中，「請你書面同意我代修抵扣」這一句最管用。不少房東不是不想修，而是人不在本地或嫌麻煩，你把方案和報價擺在面前，他回一句同意，事情就解決了，而你也拿到了抵扣的書面依據。
如果你想用更正式的方式施壓，可以請律師出函，作用和寫法見 菲律賓律師函是什麼。
自己修了從房租里扣：什麼時候可以，什麼時候是坑
有房東書面同意的代修抵扣是安全的，沒有同意就自行扣租是高風險動作。
法律上，房東不履行必要維修義務時，租客並非沒有救濟，包括主張減少租金、暫停支付、代為進行緊急維修或解除租約等。但這些權利的行使有條件、有爭議空間，而房東的反擊很簡單：你少付了租金，就是欠租，可以據此催告、解約甚至起訴要求你搬離。到那時你要在程序裏證明自己扣得有理，成本遠高於那筆維修費。
所以實操建議分三檔。有書面同意：照做，保留髮票、付款憑證和維修前後照片，抵扣時附上明細。沒有回覆但情況緊急（持續漏水、漏電等會擴大損失的）：書面告知你將進行必要的緊急處理以防損失擴大，只做止損範圍內的最小維修，費用單獨記賬、事後主張，先不要自行從租金里扣。沒有回覆且不緊急：不要自己修了就扣，繼續走催告和調解。
不管哪一檔，維修不要超出必要範圍，更不要趁機升級設備然後讓房東買單。被房東以欠租為由起訴時怎麼看文書，見 租房被起訴怎麼辦。
還是不修：降租、調解、解約三條路
催告期限過了仍沒有動靜，可以走的路有三條，按代價從小到大排。
談降租或補償。設備長期不能用，房子的使用價值打了折扣，要求相應減少租金是合理的。把它寫成具體方案：在修好之前每月減多少，或者修好後一次性補償。談成了寫進補充協議。
Barangay 調解。你和房東在同一市鎮的，可以向所在 Barangay 提出，把催告函、照片、檢查記錄帶上。調解員通常會當場促成一個修理期限或抵扣方案，並寫成和解書，流程見 Barangay 調解制度詳解。金額明確的損失追討，還可以考慮小額法庭，見 小額法庭怎麼用。
有據解約。房子已經到了無法正常居住的程度，房東經催告仍不修，你有理由主張對方違約並要求無責退租、退還押金。但「無法正常居住」的門檻不低，空調壞了一般夠不上，持續漏水發黴、斷水斷電才比較接近。發解約通知前最好讓律師看一遍。提前退租通常的代價，見 提前退租要賠幾個月房租。
如果問題出在開發商交付的房屋質量上，那是業主和開發商之間的事，租客無法直接主張，可以提醒房東去處理，相關情形見 收房後開發商拖着不修。
別讓維修糾紛變成押金糾紛
維修爭議最後往往在退押金時算總賬，所以現在留下的每一份記錄，都是在保護你的押金。
退租時房東可能把沒修的問題説成你造成的損壞，從押金里扣。能對抗這一點的，就是你當初的報修記錄、催告函和第三方診斷：它們證明問題早已存在、原因不在你、你已及時通知。入住時的交接清單和照片同樣關鍵，沒有的話現在補拍也比沒有強。押金扣款的界限見 房東不退押金怎麼辦。
下一份合同，把維修寫具體：哪些設備由房東負責維修更換，報修後多久必須響應，逾期租客可以代修並從租金抵扣，小額維修的限額是多少。寫了這幾行，本文前面的大部分麻煩都不會發生。條款怎麼寫見 簽租房合同要寫死的條款。
還有一個相關的問題：房東以檢查維修為名不打招呼進屋，這同樣需要立規矩，見 房東擅自進屋怎麼辦。
如果語言不通、書面通知不知道怎麼寫、和房東或物業溝通吃力，可以把合同和聊天記錄發給 易行落地生活顧問，我們幫你梳理時間線、起草書面通知、對接物業，必要時陪同調解。易行是馬卡蒂的中文諮詢公司（SEC 註冊號 CS202009551，移民局認證 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30，DOLE 與 PRA 認證），與政府部門無隸屬關係，不承諾任何結果。本文不構成法律意見，個案請諮詢執業律師。