先分清：這是開發商的事、物業的事，還是你自己的事
單位內的施工與原裝設備缺陷找開發商；公共管線、外牆、屋面等公共部位找物業或業主法人；入住後自己裝修、使用造成的問題歸自己。找錯對象，會白白耗掉保修期。
開發商責任。交付時就存在、只是後來才顯現的缺陷：衞生間和陽台防水層滲漏、牆地磚空鼓脱落、牆面非正常開裂、門窗密封不嚴、原裝的空調銅管預埋、配電箱、熱水器、櫥櫃五金等出故障。判斷標準是「不是你弄壞的，是它本來就沒做好」。
物業或業主法人（condo corporation）責任。水從外牆、屋面、公共立管、樓上的公共區域進來的，或者是整棟樓的電梯、消防、供水加壓系統出問題。項目交付早期，物業通常還是開發商的關聯公司，但它是另一個主體、另一個預算，報修要分開報。和物業打交道的門道見 和公寓管理處鬧矛盾怎麼辦。
樓上住户責任。水是從樓上單位的使用或裝修漏下來的，不是建築缺陷，走鄰里索賠，見 樓上漏水把我家泡了怎麼辦。
你自己的責任。入住後請的裝修隊打穿了防水層、改了水電、封了陽台；或者屬於正常損耗和日常保養，比如密封膠老化、空調濾網不洗。
分不清的時候，同時書面報給開發商和物業，請雙方派人聯合查看並出具書面意見。不要接受口頭的「這不歸我們」，要讓説這句話的人寫下來——這張紙後面有用。日常報修該找誰，另見 菲律賓家裏維修全攻略。
保修保什麼：別隻聽銷售説，看這三份紙
保修範圍和期限以你的合同文件為準，通常裝修面層和設備的保修期較短，防水和結構類更長；而結構安全問題，法律另有更長的責任期。具體年限不要憑印象，翻文件。
第一份：買賣合同（Contract to Sell 或 Deed of Absolute Sale）。找關於缺陷責任、保修、交付標準的條款，看保修從哪一天起算——是你簽收之日、還是「視為交付」之日。很多業主人在國外，沒來驗房，合同裏的「視為接收」條款會讓保修期在你不知情時就開始計算。
第二份：交房文件。收房時簽的驗收單、缺陷清單（punch list）、鑰匙交接單。當時寫進清單、開發商承諾整改的項目，是最硬的證據；當時沒發現的，也不代表就不能提，只是要證明它屬於潛在缺陷。交房當天該怎麼記，見 收房那天要驗什麼。
第三份：設備保修卡與用户手冊。空調、熱水器、抽油煙機、智能門鎖這類設備，往往由設備廠商單獨保修，開發商只負責安裝。廠商保修有自己的登記和報修渠道。
隱蔽缺陷與結構問題。即使合同約定的保修期已過，對於交付時就存在但無法通過正常檢查發現的缺陷，以及危及建築安全的結構性問題，法律上另有規定，責任期更長。這類主張舉證要求高，通常需要工程師出具意見，再由律師判斷。
保修不保的。正常損耗、使用不當、自行改動造成的損壞、不可抗力。開發商拒修時最愛引用這幾條，所以你的證據要能説明：我沒動過、我正常使用、這個問題不是新造成的。
讀完這三份文件，把保修到期日寫在日曆上，所有動作都要搶在這個日期之前留下書面記錄。
正確的報修姿勢：讓每一次溝通都留痕
用開發商指定的渠道提交書面工單，附照片和視頻，拿到工單號；之後每一次上門、每一次答覆，都要有文字記錄。
取證。拍全景加近景，裂縫旁邊放一把尺，漏水點錄連續視頻，照片打開時間戳。滲漏類問題，在下雨天、樓上用水時各拍一次，證明它反覆出現。被泡壞的地板、傢俱、電器一併拍下型號和購買憑證。
提交。開發商一般有售後或保修部門（常叫 customer care、warranty、property management 的 turnover 組）。走他們的系統、郵箱或紙質表格，寫明：單位號、業主姓名、交付日期、問題位置和現象、首次發現日期、已造成的損失、你要求的處理和期限。電話和聊天軟件只能作為補充，不能作為唯一記錄。
上門查看。對方派人來時，自己或委託人在場，請對方在檢查單上寫下看到的現象和判斷，並簽名、寫日期。對方不肯寫的，你事後發一封郵件複述「今天貴司某某到場查看，口頭表示某某」，這同樣構成記錄。
維修。約定開工和完工日期；修完後不要當場簽「已修復、無異議」，寫「已施工，待觀察」並保留再次報修的權利——滲漏類問題至少要經過一次大雨才知道是否修好。同一問題修了又壞，每一次都另開工單，累計次數本身就是證據。
人不在菲律賓。用授權書委託親友、物業或中介代為報修和在場，授權書怎麼寫見 菲律賓授權書怎麼寫。
別做的事。在對方查看前自己拆開弔頂或地板；停繳物業費或按揭來「施壓」——那會讓你先違約。
沒人理怎麼辦：三級升級路徑
工單石沉大海就升級：第一級找到開發商內部更高層併發正式催告函，第二級向住房主管部門投訴，第三級才是訴訟或仲裁。大多數問題在前兩級解決。
第一級：正式催告。給開發商的註冊地址和售後負責人發一封正式的書面催告（掛號信加郵件），列明合同依據、歷次報修的工單號和日期、未解決的問題清單、要求的整改期限，以及逾期後你將向主管部門投訴並追償自行維修費用。由律師署名的催告函分量更重，作用與寫法見 菲律賓律師函是什麼。同時抄送項目的業主法人或業主協會——同一棟樓往往不止你一家有同樣的問題，聯合起來效果明顯更好。
第二級：住房主管部門投訴。菲律賓的房地產開發受住房與城市發展主管部門監管，買家與開發商之間關於交付質量、不履行整改的糾紛，可以向其及其裁決機構提起。程序一般先調解、後裁決，可以要求整改、賠償或在嚴重情況下的其他救濟。怎麼立案、要準備什麼，見 菲律賓房產投訴去哪辦。
第三級：訴訟或仲裁。先看合同裏有沒有爭議解決條款。涉及結構安全或金額較大的，需要律師和獨立工程師。
並行的壓力點。如果問題涉及消防、電氣、結構等安全隱患，可以向所在市政府的建築主管部門反映；如果開發商在銷售資料中承諾的交付標準與實際不符，也是投訴內容之一。
別走的彎路。在社交媒體上點名曝光之前先問律師：菲律賓的誹謗和網絡誹謗可以追究刑事責任，陳述事實和情緒化指控之間的界線，比你以為的要窄。
每升一級，都把前面所有記錄按時間順序裝訂成一份附件。裁決人員最看重的，就是「業主反覆書面報修、開發商有記錄地不作為」。
能不能先自己修、再找開發商報銷
可以，但只在兩種情況下穩妥：一是緊急止損，二是已經書面催告並給了合理期限而對方不作為。兩種情況都要先完整取證、再動工。
緊急止損。水正在漏、電有危險、門鎖壞了關不上，你有責任也有權利先採取必要措施防止損失擴大：關閥、斷電、臨時封堵、挪開物品。這類「止損」措施範圍要剋制，做到阻止惡化即可，不要趁機全面翻修。
催告後自行維修。正式催告函裏寫明：若在某日期前未安排維修，業主將自行委託第三方維修並向開發商追償。期限過後，先請獨立的工程師或有資質的承包商出具書面的缺陷原因判斷，再取得兩到三份報價，然後動工。施工前、中、後全程拍照，保留合同、發票、付款憑證。
風險要想清楚。一是開發商會主張你的施工破壞了原狀，拒絕承擔之後同一部位的任何保修；二是自己修的費用能否全額追回並不確定，取決於證據和裁決；三是涉及公共管線、外牆、結構的部位，你無權自行施工，必須經物業或業主法人批准。
保險。如果你買了家財險或業主險，水損造成的室內財產損失可能可以先向保險公司理賠，由保險公司再去向責任方追償。這類保險保什麼見 菲律賓的房子要不要買保險。
間接損失。因為漏水沒法出租的租金損失、臨時搬出去住的費用，可以提出主張，但需要證據證明因果關係，而且合同裏常有限制責任的條款。
總的原則：自行維修是最後手段，不是談判開場。先把書面催告這一步走紮實。
房子租出去了怎麼辦，以及易行能幫的部分
房子已經出租的，你對租客的維修義務不因開發商拖延而免除——先把租客的居住問題解決，再回頭向開發商追償。
對租客。租客面對的是你，不是開發商。漏水、斷電影響居住時，及時回應、安排臨時措施、必要時協商減租，比讓租客等開發商更能保住租約，也能避免租客自行維修後從租金里扣款引發的另一場糾紛。租客那一側的權利見 房東拖着不修租客能怎麼辦。
對開發商。減掉的租金、給租客的補償、臨時維修的費用，都留好憑證，作為日後追償的組成部分。
準備轉賣的。已知的缺陷和未結的糾紛，在出售時如實披露。隱瞞會把今天你對開發商的索賠，變成明天買家對你的索賠。
產權證還沒辦下來的。缺陷糾紛不應該成為停付尾款或拒絕辦理過户的理由，除非律師明確建議這樣做。過户流程見 從交房到過户全流程。
整棟樓的問題。如果是項目層面的質量問題或遲遲不完工，性質更接近 樓盤爛尾怎麼辦 裏講的情形，應通過業主集體行動處理。
易行不是工程檢測機構，也不是律師事務所。我們能做的是：人不在菲律賓的業主，代為到場報修、陪同開發商查看並留存記錄；把歷次工單整理成時間線，起草中英文的書面催告；協助準備向住房主管部門投訴的材料；在需要時對接獨立工程師和執業律師。
如果報修了幾次都沒有下文、或者你人不在菲律賓沒法盯着，可以把手上的文件和時間線發給易行落地生活顧問，我們協助整理書面材料、對接窗口，並在需要時轉介執業律師。易行國際是馬卡蒂的中文諮詢公司（SEC 註冊號 CS202009551；移民局認證 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30；勞工部 DOLE 與退休署 PRA 認證），與任何政府部門無隸屬關係，也不承諾任何追償或裁決結果。個案請諮詢執業律師，本文不構成法律意見。