先分清：这是开发商的事、物业的事，还是你自己的事
单位内的施工与原装设备缺陷找开发商；公共管线、外墙、屋面等公共部位找物业或业主法人；入住后自己装修、使用造成的问题归自己。找错对象，会白白耗掉保修期。
开发商责任。交付时就存在、只是后来才显现的缺陷：卫生间和阳台防水层渗漏、墙地砖空鼓脱落、墙面非正常开裂、门窗密封不严、原装的空调铜管预埋、配电箱、热水器、橱柜五金等出故障。判断标准是「不是你弄坏的，是它本来就没做好」。
物业或业主法人（condo corporation）责任。水从外墙、屋面、公共立管、楼上的公共区域进来的，或者是整栋楼的电梯、消防、供水加压系统出问题。项目交付早期，物业通常还是开发商的关联公司，但它是另一个主体、另一个预算，报修要分开报。和物业打交道的门道见 和公寓管理处闹矛盾怎么办。
楼上住户责任。水是从楼上单位的使用或装修漏下来的，不是建筑缺陷，走邻里索赔，见 楼上漏水把我家泡了怎么办。
你自己的责任。入住后请的装修队打穿了防水层、改了水电、封了阳台；或者属于正常损耗和日常保养，比如密封胶老化、空调滤网不洗。
分不清的时候，同时书面报给开发商和物业，请双方派人联合查看并出具书面意见。不要接受口头的「这不归我们」，要让说这句话的人写下来——这张纸后面有用。日常报修该找谁，另见 菲律宾家里维修全攻略。
保修保什么：别只听销售说，看这三份纸
保修范围和期限以你的合同文件为准，通常装修面层和设备的保修期较短，防水和结构类更长；而结构安全问题，法律另有更长的责任期。具体年限不要凭印象，翻文件。
第一份：买卖合同（Contract to Sell 或 Deed of Absolute Sale）。找关于缺陷责任、保修、交付标准的条款，看保修从哪一天起算——是你签收之日、还是「视为交付」之日。很多业主人在国外，没来验房，合同里的「视为接收」条款会让保修期在你不知情时就开始计算。
第二份：交房文件。收房时签的验收单、缺陷清单（punch list）、钥匙交接单。当时写进清单、开发商承诺整改的项目，是最硬的证据；当时没发现的，也不代表就不能提，只是要证明它属于潜在缺陷。交房当天该怎么记，见 收房那天要验什么。
第三份：设备保修卡与用户手册。空调、热水器、抽油烟机、智能门锁这类设备，往往由设备厂商单独保修，开发商只负责安装。厂商保修有自己的登记和报修渠道。
隐蔽缺陷与结构问题。即使合同约定的保修期已过，对于交付时就存在但无法通过正常检查发现的缺陷，以及危及建筑安全的结构性问题，法律上另有规定，责任期更长。这类主张举证要求高，通常需要工程师出具意见，再由律师判断。
保修不保的。正常损耗、使用不当、自行改动造成的损坏、不可抗力。开发商拒修时最爱引用这几条，所以你的证据要能说明：我没动过、我正常使用、这个问题不是新造成的。
读完这三份文件，把保修到期日写在日历上，所有动作都要抢在这个日期之前留下书面记录。
正确的报修姿势：让每一次沟通都留痕
用开发商指定的渠道提交书面工单，附照片和视频，拿到工单号；之后每一次上门、每一次答复，都要有文字记录。
取证。拍全景加近景，裂缝旁边放一把尺，漏水点录连续视频，照片打开时间戳。渗漏类问题，在下雨天、楼上用水时各拍一次，证明它反复出现。被泡坏的地板、家具、电器一并拍下型号和购买凭证。
提交。开发商一般有售后或保修部门（常叫 customer care、warranty、property management 的 turnover 组）。走他们的系统、邮箱或纸质表格，写明：单位号、业主姓名、交付日期、问题位置和现象、首次发现日期、已造成的损失、你要求的处理和期限。电话和聊天软件只能作为补充，不能作为唯一记录。
上门查看。对方派人来时，自己或委托人在场，请对方在检查单上写下看到的现象和判断，并签名、写日期。对方不肯写的，你事后发一封邮件复述「今天贵司某某到场查看，口头表示某某」，这同样构成记录。
维修。约定开工和完工日期；修完后不要当场签「已修复、无异议」，写「已施工，待观察」并保留再次报修的权利——渗漏类问题至少要经过一次大雨才知道是否修好。同一问题修了又坏，每一次都另开工单，累计次数本身就是证据。
人不在菲律宾。用授权书委托亲友、物业或中介代为报修和在场，授权书怎么写见 菲律宾授权书怎么写。
别做的事。在对方查看前自己拆开吊顶或地板；停缴物业费或按揭来「施压」——那会让你先违约。
没人理怎么办：三级升级路径
工单石沉大海就升级：第一级找到开发商内部更高层并发正式催告函，第二级向住房主管部门投诉，第三级才是诉讼或仲裁。大多数问题在前两级解决。
第一级：正式催告。给开发商的注册地址和售后负责人发一封正式的书面催告（挂号信加邮件），列明合同依据、历次报修的工单号和日期、未解决的问题清单、要求的整改期限，以及逾期后你将向主管部门投诉并追偿自行维修费用。由律师署名的催告函分量更重，作用与写法见 菲律宾律师函是什么。同时抄送项目的业主法人或业主协会——同一栋楼往往不止你一家有同样的问题，联合起来效果明显更好。
第二级：住房主管部门投诉。菲律宾的房地产开发受住房与城市发展主管部门监管，买家与开发商之间关于交付质量、不履行整改的纠纷，可以向其及其裁决机构提起。程序一般先调解、后裁决，可以要求整改、赔偿或在严重情况下的其他救济。怎么立案、要准备什么，见 菲律宾房产投诉去哪办。
第三级：诉讼或仲裁。先看合同里有没有争议解决条款。涉及结构安全或金额较大的，需要律师和独立工程师。
并行的压力点。如果问题涉及消防、电气、结构等安全隐患，可以向所在市政府的建筑主管部门反映；如果开发商在销售资料中承诺的交付标准与实际不符，也是投诉内容之一。
别走的弯路。在社交媒体上点名曝光之前先问律师：菲律宾的诽谤和网络诽谤可以追究刑事责任，陈述事实和情绪化指控之间的界线，比你以为的要窄。
每升一级，都把前面所有记录按时间顺序装订成一份附件。裁决人员最看重的，就是「业主反复书面报修、开发商有记录地不作为」。
能不能先自己修、再找开发商报销
可以，但只在两种情况下稳妥：一是紧急止损，二是已经书面催告并给了合理期限而对方不作为。两种情况都要先完整取证、再动工。
紧急止损。水正在漏、电有危险、门锁坏了关不上，你有责任也有权利先采取必要措施防止损失扩大：关阀、断电、临时封堵、挪开物品。这类「止损」措施范围要克制，做到阻止恶化即可，不要趁机全面翻修。
催告后自行维修。正式催告函里写明：若在某日期前未安排维修，业主将自行委托第三方维修并向开发商追偿。期限过后，先请独立的工程师或有资质的承包商出具书面的缺陷原因判断，再取得两到三份报价，然后动工。施工前、中、后全程拍照，保留合同、发票、付款凭证。
风险要想清楚。一是开发商会主张你的施工破坏了原状，拒绝承担之后同一部位的任何保修；二是自己修的费用能否全额追回并不确定，取决于证据和裁决；三是涉及公共管线、外墙、结构的部位，你无权自行施工，必须经物业或业主法人批准。
保险。如果你买了家财险或业主险，水损造成的室内财产损失可能可以先向保险公司理赔，由保险公司再去向责任方追偿。这类保险保什么见 菲律宾的房子要不要买保险。
间接损失。因为漏水没法出租的租金损失、临时搬出去住的费用，可以提出主张，但需要证据证明因果关系，而且合同里常有限制责任的条款。
总的原则：自行维修是最后手段，不是谈判开场。先把书面催告这一步走扎实。
房子租出去了怎么办，以及易行能帮的部分
房子已经出租的，你对租客的维修义务不因开发商拖延而免除——先把租客的居住问题解决，再回头向开发商追偿。
对租客。租客面对的是你，不是开发商。漏水、断电影响居住时，及时回应、安排临时措施、必要时协商减租，比让租客等开发商更能保住租约，也能避免租客自行维修后从租金里扣款引发的另一场纠纷。租客那一侧的权利见 房东拖着不修租客能怎么办。
对开发商。减掉的租金、给租客的补偿、临时维修的费用，都留好凭证，作为日后追偿的组成部分。
准备转卖的。已知的缺陷和未结的纠纷，在出售时如实披露。隐瞒会把今天你对开发商的索赔，变成明天买家对你的索赔。
产权证还没办下来的。缺陷纠纷不应该成为停付尾款或拒绝办理过户的理由，除非律师明确建议这样做。过户流程见 从交房到过户全流程。
整栋楼的问题。如果是项目层面的质量问题或迟迟不完工，性质更接近 楼盘烂尾怎么办 里讲的情形，应通过业主集体行动处理。
易行不是工程检测机构，也不是律师事务所。我们能做的是：人不在菲律宾的业主，代为到场报修、陪同开发商查看并留存记录；把历次工单整理成时间线，起草中英文的书面催告；协助准备向住房主管部门投诉的材料；在需要时对接独立工程师和执业律师。
如果报修了几次都没有下文、或者你人不在菲律宾没法盯着，可以把手上的文件和时间线发给易行落地生活顾问，我们协助整理书面材料、对接窗口，并在需要时转介执业律师。易行国际是马卡蒂的中文咨询公司（SEC 注册号 CS202009551；移民局认证 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30；劳工部 DOLE 与退休署 PRA 认证），与任何政府部门无隶属关系，也不承诺任何追偿或裁决结果。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。