先分清：这项维修到底该谁出钱
房东该修的是让房子能正常住的那部分，你自己用坏的和日常小修一般归租客。
通行的划分是这样的。房东负责：结构性问题和房屋自带设施的自然老化，例如屋顶和外墙渗漏、主水管和排水管故障、电路老化、房东提供的空调、热水器、冰箱等设备的非人为损坏。租客负责：使用不当造成的损坏、日常消耗品和小修小补，例如换灯泡、空调滤网清洗、自己堵塞的下水道。物业负责：公共区域和公共管线，例如来自楼上或管井的漏水，要找管理处而不是只盯着房东。
以合同为准。很多租约会写明「小额维修由租客承担」并给一个限额，也有的把空调保养明确划给租客。先把合同里的维修条款找出来，对照你的问题属于哪一类。归属怎么判断、找谁报修，见 菲律宾家里维修全攻略。
如果漏水来自楼上，那是另一条线，责任方是楼上业主或物业，处理方式见 楼上漏水把我家泡了怎么办。
分清归属的意义在于：只有属于房东责任的维修，你才有立场催告、谈抵扣甚至谈解约。
把问题固定下来：照片、报修记录和第三方意见
催告之前先把问题本身留证，否则日后很容易变成各说各话。
拍照录像：故障部位、影响范围、被泡坏或受影响的物品，带上日期。漏水要拍到水渍的扩大过程，空调要录下不制冷或报错的状态。首次报修时间：你第一次告诉房东是哪天、怎么说的，后面每次催促的时间和对方的回复，全部截图。这条时间线是整件事的骨架。
第三方意见很有分量。请物业工程部上门看一眼并出一张检查记录，或者请正规维修师傅出具书面诊断和报价，写明故障原因是老化还是人为。有了这张纸，房东很难再说「是你弄坏的」。
损失记录：因为没修而多花的钱，例如临时住酒店、买风扇除湿机、被泡坏的家具电器，凭证留好。这些未必都能要回来，但谈判时是筹码。
如果故障涉及安全，例如电线打火、燃气味、天花板鼓包，先断电断气、人离开危险区域并通知物业，这类情况不属于「等房东回复」的范畴。
书面催告：给期限，也给选项
口头催了几次都没用，就发一份正式的书面催告，它是后面所有动作的前提。
催告函写清五点。一，故障是什么、何时首次报修、至今未修。二，依据合同或一般规则，这属于房东应负责的维修。三，请在一个明确的合理期限内安排修好，期限按紧急程度定，漏水漏电应当比空调更短。四，给出选项：房东自己派人修；或者书面同意由你代为找人修，费用凭票从下月租金中抵扣。五，逾期未处理你将采取的下一步，例如申请调解或主张相应权利。
把物业的检查记录或师傅的诊断附在后面，用邮件或能留痕的方式发出，并要求对方确认收到。
实践中，「请你书面同意我代修抵扣」这一句最管用。不少房东不是不想修，而是人不在本地或嫌麻烦，你把方案和报价摆在面前，他回一句同意，事情就解决了，而你也拿到了抵扣的书面依据。
如果你想用更正式的方式施压，可以请律师出函，作用和写法见 菲律宾律师函是什么。
自己修了从房租里扣：什么时候可以，什么时候是坑
有房东书面同意的代修抵扣是安全的，没有同意就自行扣租是高风险动作。
法律上，房东不履行必要维修义务时，租客并非没有救济，包括主张减少租金、暂停支付、代为进行紧急维修或解除租约等。但这些权利的行使有条件、有争议空间，而房东的反击很简单：你少付了租金，就是欠租，可以据此催告、解约甚至起诉要求你搬离。到那时你要在程序里证明自己扣得有理，成本远高于那笔维修费。
所以实操建议分三档。有书面同意：照做，保留发票、付款凭证和维修前后照片，抵扣时附上明细。没有回复但情况紧急（持续漏水、漏电等会扩大损失的）：书面告知你将进行必要的紧急处理以防损失扩大，只做止损范围内的最小维修，费用单独记账、事后主张，先不要自行从租金里扣。没有回复且不紧急：不要自己修了就扣，继续走催告和调解。
不管哪一档，维修不要超出必要范围，更不要趁机升级设备然后让房东买单。被房东以欠租为由起诉时怎么看文书，见 租房被起诉怎么办。
还是不修：降租、调解、解约三条路
催告期限过了仍没有动静，可以走的路有三条，按代价从小到大排。
谈降租或补偿。设备长期不能用，房子的使用价值打了折扣，要求相应减少租金是合理的。把它写成具体方案：在修好之前每月减多少，或者修好后一次性补偿。谈成了写进补充协议。
Barangay 调解。你和房东在同一市镇的，可以向所在 Barangay 提出，把催告函、照片、检查记录带上。调解员通常会当场促成一个修理期限或抵扣方案，并写成和解书，流程见 Barangay 调解制度详解。金额明确的损失追讨，还可以考虑小额法庭，见 小额法庭怎么用。
有据解约。房子已经到了无法正常居住的程度，房东经催告仍不修，你有理由主张对方违约并要求无责退租、退还押金。但「无法正常居住」的门槛不低，空调坏了一般够不上，持续漏水发霉、断水断电才比较接近。发解约通知前最好让律师看一遍。提前退租通常的代价，见 提前退租要赔几个月房租。
如果问题出在开发商交付的房屋质量上，那是业主和开发商之间的事，租客无法直接主张，可以提醒房东去处理，相关情形见 收房后开发商拖着不修。
别让维修纠纷变成押金纠纷
维修争议最后往往在退押金时算总账，所以现在留下的每一份记录，都是在保护你的押金。
退租时房东可能把没修的问题说成你造成的损坏，从押金里扣。能对抗这一点的，就是你当初的报修记录、催告函和第三方诊断：它们证明问题早已存在、原因不在你、你已及时通知。入住时的交接清单和照片同样关键，没有的话现在补拍也比没有强。押金扣款的界限见 房东不退押金怎么办。
下一份合同，把维修写具体：哪些设备由房东负责维修更换，报修后多久必须响应，逾期租客可以代修并从租金抵扣，小额维修的限额是多少。写了这几行，本文前面的大部分麻烦都不会发生。条款怎么写见 签租房合同要写死的条款。
还有一个相关的问题：房东以检查维修为名不打招呼进屋，这同样需要立规矩，见 房东擅自进屋怎么办。
如果语言不通、书面通知不知道怎么写、和房东或物业沟通吃力，可以把合同和聊天记录发给 易行落地生活顾问，我们帮你梳理时间线、起草书面通知、对接物业，必要时陪同调解。易行是马卡蒂的中文咨询公司（SEC 注册号 CS202009551，移民局认证 BI Accreditation No. CA-202624381-1，有效至 2027-06-30，DOLE 与 PRA 认证），与政府部门无隶属关系，不承诺任何结果。本文不构成法律意见，个案请咨询执业律师。