入住当天：先记录，别急着搬东西进去
结论先说：签了租约、拿到钥匙，一开门发现没通水电、没网、家具不齐，或者和看房时不是一个样子，第一件事是在搬入大件行李之前，把现状完整记录下来，并当天书面通知房东或中介。入住时的记录，就是之后谈减租、维修、退押金时最有力的证据。
为什么要在搬入前记录。东西一搬进去，房间状况就和你的使用混在一起，到时候房东说"是你弄坏的""你住进来时就是好的"，你很难说清。空房状态下拍下来，最清楚。
先判断能不能住。没有水、没有电、门锁坏了、有明显漏水漏电，这些属于影响基本居住和安全的问题，不要勉强住进去，当晚先另找酒店。只是家具少了几件、墙面有污渍、网络还没装好，可以先住，同时书面要求房东限期解决。
别当场签"已验收"。有的房东或物业会让你签一张入住确认单。签之前逐项核对，有问题的地方当场写在单子上，或者拍照后在单子上注明"见附照片"。不要为了尽快拿钥匙就在一张写着"状况良好"的纸上签字。
签约前就该避开的坑，比如中介收钱失联、房源是假的，见 菲律宾租房常见的坑 和 看房交了订金中介失联怎么办；本篇只讲已经签约、入住当天发现房子不达标的情况。
怎么记录：一张清单加一组照片
记录要做到别人一看就懂，不需要专业格式，但要完整、有时间、能对上合同。
按房间拍。从门口开始，每个房间拍一圈全景，再拍细节：墙面、天花板、地面、门窗、空调、热水器、马桶和水龙头、厨房设备、电器。打开水龙头、开关灯和空调，拍下"打不开、不出水、不制冷"的样子，最好用视频。
对照合同和看房时的资料。租约或附件里如果写了家具家电清单，逐项核对，缺的、坏的、型号不符的单独列出来。看房时拍过照片或视频、中介发过房源图的，也找出来放在一起，用来证明"和看房时不一样"。
写一份入住清单。按"项目、现状、照片编号"列一张表，比如"主卧空调：开机不制冷，见照片 12"。一式两份，请房东或物业签收；对方不在场的，用邮件或聊天软件发过去，保留发送记录。
记下水电表读数。拍下电表、水表的读数和表号，以免之后为入住前的用量发生争议。前任租客欠的费用不应该由你承担，这一点也要在通知里写清楚。
是租带家具的还是空房，影响你能要求什么，区别见 租带家具的还是空房。
没水没电没网：分清是房东的事还是开户的事
同样是"没水没电"，原因不同，找的人也不同。先弄清楚是哪一种，再去催对的人。
欠费被停。前任租客或房东欠了水电费，供应商停了供应。这是房东的责任，应由房东结清欠费、恢复供应。你可以请物业或供应商帮忙确认这个户号是否因欠费停供，供应商停供与复供的一般流程见 在菲律宾水电被停了怎么办。
根本没开户或已销户。新房或长时间空置的房子，水电户头可能已经注销，需要用业主名义或按供应商要求重新开户。开户一般要业主的文件，所以仍然要房东出面配合，你作为租客通常办不了。
公寓总闸或设备故障。公寓整栋的水电问题、电箱跳闸、水泵故障，找物业处理；单元内部的线路和水管问题，按租约约定由房东维修，自请师傅前先看 报修找物业还是自请师傅。
网络。宽带通常要另外申请安装，很多房东不负责。如果租约或广告里写了"含网络"，那就是房东承诺的设施，可以要求兑现；没写的，自己申请，怎么选、怎么装见 菲律宾宽带怎么选、怎么装。
搬入手续。公寓搬家要物业的搬入许可和货梯预约，手续没办好会被保安拦住，做法见 公寓搬家要办什么手续。
书面通知房东：说清问题、给出期限
记录做完，当天就书面通知房东或中介。口头说过的不算数，书面的才是证据。
通知里写什么。你哪天入住、发现了哪些问题（引用清单和照片编号）、这些问题和租约或看房时的约定有什么不同、你要求怎么处理、希望在什么时间内处理完。语气平和，事实具体，不要情绪化。
期限给得合理。水电这类影响居住的，要求尽快恢复；家具补齐、设备维修这类，给一个房东能安排的期限。期限写清楚，之后对方不处理，你采取下一步就有依据。
同时提出过渡期的安排。如果你因为不能入住只好另住酒店，或者有几天没水没电没法正常使用，可以在通知里提出：这段时间的租金怎么算、酒店费用怎么处理。能否得到补偿看租约和双方协商，但先提出来、留下记录。
通过中介租的。同时抄送中介，请中介协调。中介收了佣金，协调交房问题通常也在其服务范围内，中介费的惯例见 在菲律宾租房要给中介费吗。
保留所有往来。邮件、聊天记录、房东的答复，都截图存好；房东派人来修，记下来访时间和修了什么。
房东拖着不处理：减租、修理抵扣还是解约
期限到了房东还是不处理，你有几个方向可以谈。具体能怎么做，要看租约条款，个案最好先问律师。
协商减租。设施不齐或部分不能使用，可以要求按影响程度减免租金，或者延后起租日。达成一致就写进补充协议或书面确认里。
先修理、再抵扣。有些问题你可以请师傅先修好，费用从房租里扣，但前提是事先取得房东书面同意，并保留报价单、收据和修前修后照片。没有同意就自己扣房租，可能被房东当作欠租，反而让自己陷入被动。更完整的思路见 房东一直拖着不修，租客能做什么。
解约退押。问题严重到房子不能正常居住，房东又不处理，可以考虑要求解除租约、退还押金和预付租金。先书面提出，说明理由和依据，尽量协商解决。对方不同意的，不要擅自停付房租或扣下钥匙，先走调解。
调解。在菲律宾，同一城市里的租赁纠纷通常要先经过社区层级的调解，这是常见的第一步，做法见 菲律宾 barangay 调解制度。带上租约、入住清单、照片和书面往来去。
个案请咨询执业律师，尤其是押金金额较大、租期较长或房东威胁赶人的情况。
之后要注意的事，以及易行能做什么
问题解决以后，还有几件事做好，退租时就不会被动。
把入住清单存好。整个租期都留着，退租时用同一张清单对照现状，自然损耗和入住前就有的问题不应由你负责。
维修都走书面。以后住着有任何问题，同样书面通知、保留记录。押金能不能顺利拿回，往往取决于你在整个租期里留下的记录。
如果这是刚到菲律宾的第一套房。同一周还在处理其他落地问题的，比如刚落地住的民宿出问题，见同批的 订的民宿到了不存在或货不对板怎么办。
易行国际旅行社是在菲律宾注册的持牌机构（SEC 注册号 CS202009551，菲律宾移民局认可代理编号 CA-202624381-1），协助在菲华人处理落地安顿、租房沟通、证件与签证事务。我们可以协助你逐项核对房屋状况、起草给房东的书面通知、陪同和房东或物业沟通，以及在需要时陪同参加社区调解；涉及法律判断的，转介执业律师。相关服务见 易行落地生活服务。
我们不承诺协商结果，能否减租、退押以租约、双方协商和调解结果为准。
个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。