這件事必須在簽約前定
銷售説「先交錢鎖單位，名字以後再説」？ → 讓易行先把持有方式定下來，再讓你簽任何一張紙
產權登記在誰名下，直接決定三件事：誰有權出售或抵押、誰承擔税費與申報義務、發生婚變或身故時這套房怎麼處理。這三件事都不是過户當天能臨時決定的。
更現實的一點：更名不是改個字段，它往往意味着一次新的轉讓，要重走文件、重新完税與登記。所以正確順序是先確定持有方式，再談價格與簽約。
方式一：登記在外國人個人名下
這是最簡單的一種，前提是標的本身允許——也就是你買的是公寓單元這類不含土地所有權的產權，背景見 外國人能買什麼、不能買什麼。
優點：結構最少、決策最快，將來出售、出租、抵押都由你一人決定，不需要徵得他人同意。
要注意的：其一，公寓項目有外資持有比例上限，額度用完時無法登記到外國人名下；其二，產權證上的婚姻狀況表述要與實際一致，寫錯會給將來的處分帶來麻煩；其三，人若長期不在菲律賓，報税、繳費、收取通知都要提前安排好代理或託管。
方式二：登記在本地公司名下
用公司持有主要出現在兩種場景：需要持有土地，或者本來就是以經營為目的的持有。
核心前提是股權結構必須合規：涉及持地的公司，菲方股東須為多數，外方是少數股東，這意味着你在法律上不能單方掌控這塊地。外資持股限制的整體框架見 菲律賓外資持股限制怎麼看。
代價是持續性的：公司要維持登記、記賬、報税與年度申報，成本與管理負擔比個人持有高得多；處分資產要走公司決議；股東變動、股權轉讓本身也會產生手續與税務後果。
所以這條路適合確有經營或結構需求的人，不適合只是想用它繞開對外國人持地的限制。
方式三：登記在菲籍配偶名下
如果配偶是菲律賓公民，土地可以登記在其名下，家庭因此合法持地。但要清醒兩點：外籍一方不會因為婚姻自動取得土地所有權；法律上該資產屬於菲籍一方，處分時也由其決定。
這不等於外籍一方無事可做，恰恰相反，越是家庭內部的安排越要寫清楚：出資來源與比例、使用與收益怎麼分、發生婚變或一方身故時如何處理。涉及跨境繼承時更要提前規劃，見 在菲律賓有資產要不要立遺囑。
順帶澄清一個常見誤解：婚姻改變的是「誰可以持地」，不是「外國人也能持地」。
為什麼掛名這條路不該碰
總有人建議「找個當地人掛名，私下簽個協議就行」。這條路有兩層風險疊加：一層是這類規避安排本身受法律規制，另一層更現實——私下協議在爭議中往往保護不了出錢的人，登記在誰名下，法律上就傾向於認誰。
出問題時你面對的不是一場談判，而是要在別人名下的資產上主張權利，舉證與執行都極其被動。把同樣的精力花在選一條限制之內成立的路徑上，回報高得多。
這裏説的法律規制有明確出處：《反掛名法》（Anti-Dummy Law，Commonwealth Act No. 108）針對的正是以本地人名義掩蓋外資實際持有的安排。它的當期適用範圍與後果，請由執業律師按你的具體結構評估。
怎麼選：先問三個問題
第一，我買的標的含不含土地？ 不含土地的公寓，個人持有通常最省心。
第二，我要不要長期經營或有其他商業目的？ 有，才考慮公司結構；沒有，公司持有隻是增加成本。
第三，家庭情況如何？ 有菲籍配偶時，要把家庭內部安排提前書面化，而不是默認「反正是一家人」。
易行（SEC CS202009551 · BI CA-202624381-1）可以在簽約前把持有方式與登記路徑一次説清，並配合執業律師出具文件框架。
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