马卡蒂 CBD 分四圈：主轴、两个 village 与外围，各租给谁
马卡蒂 CBD 不是均质的一块，实际交易时分成四个圈层，租客结构、可选面积和通勤条件都不同。
第一圈是 Ayala Avenue 主轴，连带 Paseo de Roxas 与 Makati Avenue 的交汇段。这里是银行、保险、大型律所、上市公司与跨国总部的地址，楼宇之间有连廊与地下通道，轨道与 EDSA 巴士站点就在旁边。代价是可选面积多以整层或大面积为主，想要一两百平方米的小面积，在主轴的好楼层里很难等到。
第二圈是 Salcedo Village，办公与住宅混合，中小型专业服务公司密度最高——会计师事务所、猎头、咨询、外资代表处大量落在这里。它的特点是楼龄跨度极大，几十年的老楼和新塔隔街相望，小面积供给最多，也最容易谈条件。第一次进菲律宾、团队十几个人的公司，实际成交多半发生在这一圈。
第三圈是 Legaspi Village，与 Salcedo 结构类似但更安静、住宅比重更高，机构办事处与非营利组织不少，停车更紧张。
第四圈是 CBD 外围：Chino Roces 沿线、Gil Puyat（Buendia）两侧、Magallanes 与 Pio del Pilar 一带。老商业楼、展厅、车行、印刷与后勤型办公集中在这里，性价比明显，但楼宇标准、电梯、备电和门面观感的差距非常大，适合后台部门、样品间、带轻仓储的办公。
另外要提醒一句：马卡蒂市的行政辖区远大于 CBD。Poblacion、Guadalupe、Cembo 一带同样是马卡蒂地址，但产品形态、租客和治安观感和 CBD 内完全不同，报价便宜不等于同一个市场。选圈层之前，先把员工从哪来、客户会不会上门这两件事想清楚，住宅侧的分层逻辑可以参考 马卡蒂长租房的四个圈层。
楼龄断层：同一条街上，老楼给你面积，新塔给你系统
马卡蒂最容易踩的坑是把楼龄当成风格问题，它其实是成本结构问题。作为全菲最早开发的 CBD，马卡蒂的老楼比例明显高于其他商务区，而老楼与新塔的差别会一路影响你三年内的每一笔开销。
老楼（大致是上世纪七十到九十年代那一批）：层高偏低，吊顶做完之后净高会更紧；柱网密，实际能摆的工位数往往比按面积算出来的少；电梯数量与速度不足，早高峰在大堂等电梯的时间要自己去实地站着计时；停车配比低，管理层的车位可能要另外找；机电与消防系统按旧标准建成，租户常要自费补强。它的好处也真实：报价低、小面积多、业主是本地家族或老牌机构的比例高，愿意逐条谈。
新塔：空调分区控制、双路供电与全楼发电机、地板线槽或架空地板预留、电梯分区运行、门禁与访客系统完整、单层面积更大更方正。代价是牌价高、CUSA 也高，而且业主多用标准合同，条款几乎不接受改动。
看楼当天要自己核的东西：吊顶完成后的实际净高；柱子位置与可布置工位数（按工位数比，不要按平方米比）；高峰时段的电梯等候时间；每层洗手间数量与男女配比；备用发电机覆盖到租户插座还是只到公共区域与电梯；空调是全楼集中还是分层控制；有几家宽带运营商已经进楼（老楼常常只有一家，谈判空间为零，且断网没有备线）。
面积怎么计、公摊怎么摊，是另一个独立话题，直接看 CUSA 与可租面积怎么算；进场之后的报批流程见 办公室装修许可怎么办。
甲级、乙级与 PEZA 认证楼层：马卡蒂供给紧在哪一档
马卡蒂不是整体供给紧张，而是好整层紧张、乙级和老楼相对宽松。先说清一件事：菲律宾没有法定的写字楼分级，甲级、乙级是经纪与业主的行业习惯说法，同一栋楼在两家中介口中可能一个说 A、一个说 B。所以要按硬指标核对，不要按标签下单。
供给的实际形状是这样的：近些年新落成的大体量写字楼主要出现在其他商务区，马卡蒂 CBD 可开发的地块有限，新增供给不多；同时马卡蒂的租客结构以金融、专业服务和跨国公司总部为主，粘性强、退租周期长，好楼的整层一旦空出来，通常很快被同区搬迁的租户接走。因此在马卡蒂常见的情形是：业主宁可用更长的免租装修期、装修补贴、递增让步来成交，也不轻易调低牌价。这一点和空置压力更大的区域正好相反，谈判时要把力气花在对的地方——你能拿到的往往是时间和条件，不是牌价。
PEZA 认证楼层是另一道容易被忽略的筛子。如果你做的是 IT-BPM 类出口服务，打算申请园区型税务待遇，办公地点必须落在经认证的 IT building 或 IT park 楼层里。关键在于：认证是按楼、甚至按楼层走的，不是按城市走的，马卡蒂有若干这类认证楼，但同一栋楼里未必每一层都在认证范围内。签约前要业主出示当期有效的认证证明，并书面确认你要的那一层、那个面积在范围内。这一层做错，后面所有优惠都无从谈起，制度背景见 PEZA 经济区与认证楼，和 BOI 路线的取舍见 园区与 BOI 优惠怎么选。
如果你还在比较城市而不是比较楼，先把成本口径拉平：四城经商成本对比，或者直接让顾问按你的业务模型出一版落地方案 市场进入与选址支持。
马卡蒂租约里最花钱的几行字：免租装修期、加班空调与恢复原状
马卡蒂是全菲最制度化的写字楼市场，能谈的空间小，但没谈到的条款会长期扣你钱。下面几条是马卡蒂本地反复出问题的地方，通用的押金月数、递增惯例、税与发票请直接看 商业租约与住宅租约的差别，这里只讲马卡蒂的实际做法。
起租年限：CBD 内的裸租楼层普遍要求多年期起租，业主会用装修与招租成本回收来解释。如果你的业务还没定型，硬签长约的代价通常大于省下来的单价。
免租装修期：以月计，长短按面积与工程复杂度谈。要特别问清楚免的是什么——多数马卡蒂业主免的只是基础租金，CUSA、加班空调和用电从你进场施工的第一天就开始计，不少公司的第一张账单就是在这里超预算的。
加班空调（after-hours aircon）：马卡蒂相当一部分楼宇的中央空调只在办公时段运行，晚间和周末要按小时另付，费率与最小计费时长由业主定。做夜班、跨时区客服或者需要周末赶项目的公司，必须在签约前把费率、申请方式和最小时长写进合同，否则运营成本会和测算差出一大截。
恢复原状（restoration）：退租时要把楼层恢复到交付状态，拆隔断、拆地板、还原机电。这笔钱要在装修预算里就预留，否则押金被扣光甚至倒贴。提前退租的代价见 提前退租要赔多少。
付款方式：不少业主要求用远期支票覆盖整个租期，签之前先弄清跳票的后果，见 远期支票付租金的风险。
续租：优先续租权通常绑着一个通知期限，错过就按新牌价重谈，谈法见 续租怎么谈。以上属于一般性说明，个案条款请交由执业律师审阅，本文不构成法律意见。
用马卡蒂地址做注册地：市政这一关与地方税负担
马卡蒂地址在 SEC 登记和银行开户环节几乎没有阻力，代价是市政环节要求细、地方税负担在大马尼拉属于较高的一档。外资公司租办公室时，必须同时满足三个部门的要求，而不只是签一份租约。
SEC 要求注册地址具体到楼层与单元，不能只写一个城市；BIR 最看重「真有其所」，实地核查是常规动作；马卡蒂市政厅 在办营业执照时会要租约、房东同意书、分区与消防相关文件。这三关要什么、房东该给你哪些文件，已经有专篇写透，直接看 房东要给你的注册地址文件。
马卡蒂的具体特点有三个。一是 CBD 内绝大多数楼宇本身就是商业分区，分区不符的情况比在混合用途区域少得多，这是马卡蒂地址的实质优势。二是物业管理处普遍规范，配合出具文件的流程清楚，但对招牌、施工报批、访客与货梯使用的要求也更严，凡事要按流程走。三是部分高端住宅或综合体楼宇明确不接受公司注册，看房时就要问，不要等签完约才发现地址用不了。
虚拟办公室能不能用作注册地址，要分情况，牌照类、需要实地检查的行业与普通咨询公司的答案不一样，这一题让给专篇：注册地址与虚拟办公室的合规边界。
地方营业税是选址时最常被漏算的一项。菲律宾的地方营业税由各市政府自订税率与规费、按毛收入分档、按行业区分，马卡蒂在大马尼拉属于较高的一档。对收入体量大、毛利薄的贸易型公司，这一项可能比每平方米租金差价更影响年度成本，测算口径见 各城市经商成本怎么比。如果你还没定用哪种主体去签租约，先看 代表处、分公司与子公司怎么选，主体类型会直接影响你能不能签、以谁的名义签。
招人半径与替代方案：服务式办公室、联合办公各适合哪一阶段
在马卡蒂，你能招到谁很大程度上由通勤线决定，而不是由办公室好不好看决定。这条经验对基层与轮班岗位尤其成立。
通勤现实：CBD 沿 EDSA 一侧有轨道与快速巴士通道，主轴和两个 village 之间基本可以步行；一旦落到外围圈层，员工就得换乘或自己开车。车牌尾号限行会影响开车的员工和客户来访日的安排，规则见 车牌限行规则，高峰时段的真实耗时见 马尼拉塞车时段。住得起马卡蒂 CBD 的员工是少数，多数基层员工从南边的甲美地、东边的黎刹省或北边通勤过来，安排夜班时要考虑末班车与安全，班车预算不能等开工才算。
人才结构：马卡蒂在财务、审计、法务、银行、外语客服与高级行政这几类岗位上的人才池是全菲最深的，跨国公司多年积累下来的人才流动就在这几条街之间。反过来说，招聘竞争也最激烈，薪资参照系被跨国公司拉高。不想一开始就自建雇主实体，可以看 名义雇主 EOR 怎么用 或 人力派遣怎么合规。
按阶段选形态。刚落地、只有一两个人在跑手续：先解决合法注册地址，不要急着签裸租。二到十人、身份和业务都还没定：服务式办公室最省事，月费通常含 CUSA、清洁、网络与前台，可随时加位，缺点是人均成本高、不能按自己的动线改造，人一多就不划算。十到三十人、业务已经跑通：联合办公里的独立套间，或者乙级楼的小面积裸租，是性价比拐点所在。三十人以上或者要跑夜班：裸租加自建装修，把加班空调、备电和电梯这些条件一次性谈进合同；如果是 BPO 类的坐席型运营，还可以比较 座席租赁与自建的取舍。
如果你同时在看别的城市，可以对照 大马尼拉其他商务区、宿务 与 克拉克 的供给结构。落地方案与选址陪同可交给 易行的市场进入团队 一起做。