馬卡蒂 CBD 分四圈：主軸、兩個 village 與外圍，各租給誰
馬卡蒂 CBD 不是均質的一塊，實際交易時分成四個圈層，租客結構、可選面積和通勤條件都不同。
第一圈是 Ayala Avenue 主軸，連帶 Paseo de Roxas 與 Makati Avenue 的交匯段。這裏是銀行、保險、大型律所、上市公司與跨國總部的地址，樓宇之間有連廊與地下通道，軌道與 EDSA 巴士站點就在旁邊。代價是可選面積多以整層或大面積為主，想要一兩百平方米的小面積，在主軸的好樓層裏很難等到。
第二圈是 Salcedo Village，辦公與住宅混合，中小型專業服務公司密度最高——會計師事務所、獵頭、諮詢、外資代表處大量落在這裏。它的特點是樓齡跨度極大，幾十年的老樓和新塔隔街相望，小面積供給最多，也最容易談條件。第一次進菲律賓、團隊十幾個人的公司，實際成交多半發生在這一圈。
第三圈是 Legaspi Village，與 Salcedo 結構類似但更安靜、住宅比重更高，機構辦事處與非營利組織不少，停車更緊張。
第四圈是 CBD 外圍：Chino Roces 沿線、Gil Puyat（Buendia）兩側、Magallanes 與 Pio del Pilar 一帶。老商業樓、展廳、車行、印刷與後勤型辦公集中在這裏，性價比明顯，但樓宇標準、電梯、備電和門面觀感的差距非常大，適合後台部門、樣品間、帶輕倉儲的辦公。
另外要提醒一句：馬卡蒂市的行政轄區遠大於 CBD。Poblacion、Guadalupe、Cembo 一帶同樣是馬卡蒂地址，但產品形態、租客和治安觀感和 CBD 內完全不同，報價便宜不等於同一個市場。選圈層之前，先把員工從哪來、客户會不會上門這兩件事想清楚，住宅側的分層邏輯可以參考 馬卡蒂長租房的四個圈層。
樓齡斷層：同一條街上，老樓給你面積，新塔給你係統
馬卡蒂最容易踩的坑是把樓齡當成風格問題，它其實是成本結構問題。作為全菲最早開發的 CBD，馬卡蒂的老樓比例明顯高於其他商務區，而老樓與新塔的差別會一路影響你三年內的每一筆開銷。
老樓（大致是上世紀七十到九十年代那一批）：層高偏低，吊頂做完之後淨高會更緊；柱網密，實際能擺的工位數往往比按面積算出來的少；電梯數量與速度不足，早高峯在大堂等電梯的時間要自己去實地站着計時；停車配比低，管理層的車位可能要另外找；機電與消防系統按舊標準建成，租户常要自費補強。它的好處也真實：報價低、小面積多、業主是本地家族或老牌機構的比例高，願意逐條談。
新塔：空調分區控制、雙路供電與全樓發電機、地板線槽或架空地板預留、電梯分區運行、門禁與訪客系統完整、單層面積更大更方正。代價是牌價高、CUSA 也高，而且業主多用標準合同，條款幾乎不接受改動。
看樓當天要自己核的東西：吊頂完成後的實際淨高；柱子位置與可佈置工位數（按工位數比，不要按平方米比）；高峯時段的電梯等候時間；每層洗手間數量與男女配比；備用發電機覆蓋到租户插座還是隻到公共區域與電梯；空調是全樓集中還是分層控制；有幾家寬帶運營商已經進樓（老樓常常只有一家，談判空間為零，且斷網沒有備線）。
面積怎麼計、公攤怎麼攤，是另一個獨立話題，直接看 CUSA 與可租面積怎麼算；進場之後的報批流程見 辦公室裝修許可怎麼辦。
甲級、乙級與 PEZA 認證樓層：馬卡蒂供給緊在哪一檔
馬卡蒂不是整體供給緊張，而是好整層緊張、乙級和老樓相對寬鬆。先説清一件事：菲律賓沒有法定的寫字樓分級，甲級、乙級是經紀與業主的行業習慣説法，同一棟樓在兩家中介口中可能一個説 A、一個説 B。所以要按硬指標核對，不要按標籤下單。
供給的實際形狀是這樣的：近些年新落成的大體量寫字樓主要出現在其他商務區，馬卡蒂 CBD 可開發的地塊有限，新增供給不多；同時馬卡蒂的租客結構以金融、專業服務和跨國公司總部為主，粘性強、退租週期長，好樓的整層一旦空出來，通常很快被同區搬遷的租户接走。因此在馬卡蒂常見的情形是：業主寧可用更長的免租裝修期、裝修補貼、遞增讓步來成交，也不輕易調低牌價。這一點和空置壓力更大的區域正好相反，談判時要把力氣花在對的地方——你能拿到的往往是時間和條件，不是牌價。
PEZA 認證樓層是另一道容易被忽略的篩子。如果你做的是 IT-BPM 類出口服務，打算申請園區型税務待遇，辦公地點必須落在經認證的 IT building 或 IT park 樓層裏。關鍵在於：認證是按樓、甚至按樓層走的，不是按城市走的，馬卡蒂有若干這類認證樓，但同一棟樓裏未必每一層都在認證範圍內。簽約前要業主出示當期有效的認證證明，並書面確認你要的那一層、那個面積在範圍內。這一層做錯，後面所有優惠都無從談起，制度背景見 PEZA 經濟區與認證樓，和 BOI 路線的取捨見 園區與 BOI 優惠怎麼選。
如果你還在比較城市而不是比較樓，先把成本口徑拉平：四城經商成本對比，或者直接讓顧問按你的業務模型出一版落地方案 市場進入與選址支持。
馬卡蒂租約裏最花錢的幾行字：免租裝修期、加班空調與恢復原狀
馬卡蒂是全菲最制度化的寫字樓市場，能談的空間小，但沒談到的條款會長期扣你錢。下面幾條是馬卡蒂本地反覆出問題的地方，通用的押金月數、遞增慣例、税與發票請直接看 商業租約與住宅租約的差別，這裏只講馬卡蒂的實際做法。
起租年限：CBD 內的裸租樓層普遍要求多年期起租，業主會用裝修與招租成本回收來解釋。如果你的業務還沒定型，硬簽長約的代價通常大於省下來的單價。
免租裝修期：以月計，長短按面積與工程複雜度談。要特別問清楚免的是什麼——多數馬卡蒂業主免的只是基礎租金，CUSA、加班空調和用電從你進場施工的第一天就開始計，不少公司的第一張賬單就是在這裏超預算的。
加班空調（after-hours aircon）：馬卡蒂相當一部分樓宇的中央空調只在辦公時段運行，晚間和週末要按小時另付，費率與最小計費時長由業主定。做夜班、跨時區客服或者需要週末趕項目的公司，必須在簽約前把費率、申請方式和最小時長寫進合同，否則運營成本會和測算差出一大截。
恢復原狀（restoration）：退租時要把樓層恢復到交付狀態，拆隔斷、拆地板、還原機電。這筆錢要在裝修預算裏就預留，否則押金被扣光甚至倒貼。提前退租的代價見 提前退租要賠多少。
付款方式：不少業主要求用遠期支票覆蓋整個租期，簽之前先弄清跳票的後果，見 遠期支票付租金的風險。
續租：優先續租權通常綁着一個通知期限，錯過就按新牌價重談，談法見 續租怎麼談。以上屬於一般性説明，個案條款請交由執業律師審閲，本文不構成法律意見。
用馬卡蒂地址做註冊地：市政這一關與地方税負擔
馬卡蒂地址在 SEC 登記和銀行開户環節幾乎沒有阻力，代價是市政環節要求細、地方税負擔在大馬尼拉屬於較高的一檔。外資公司租辦公室時，必須同時滿足三個部門的要求，而不只是簽一份租約。
SEC 要求註冊地址具體到樓層與單元，不能只寫一個城市；BIR 最看重「真有其所」，實地核查是常規動作；馬卡蒂市政廳 在辦營業執照時會要租約、房東同意書、分區與消防相關文件。這三關要什麼、房東該給你哪些文件，已經有專篇寫透，直接看 房東要給你的註冊地址文件。
馬卡蒂的具體特點有三個。一是 CBD 內絕大多數樓宇本身就是商業分區，分區不符的情況比在混合用途區域少得多，這是馬卡蒂地址的實質優勢。二是物業管理處普遍規範，配合出具文件的流程清楚，但對招牌、施工報批、訪客與貨梯使用的要求也更嚴，凡事要按流程走。三是部分高端住宅或綜合體樓宇明確不接受公司註冊，看房時就要問，不要等簽完約才發現地址用不了。
虛擬辦公室能不能用作註冊地址，要分情況，牌照類、需要實地檢查的行業與普通諮詢公司的答案不一樣，這一題讓給專篇：註冊地址與虛擬辦公室的合規邊界。
地方營業税是選址時最常被漏算的一項。菲律賓的地方營業税由各市政府自訂税率與規費、按毛收入分檔、按行業區分，馬卡蒂在大馬尼拉屬於較高的一檔。對收入體量大、毛利薄的貿易型公司，這一項可能比每平方米租金差價更影響年度成本，測算口徑見 各城市經商成本怎麼比。如果你還沒定用哪種主體去簽租約，先看 代表處、分公司與子公司怎麼選，主體類型會直接影響你能不能簽、以誰的名義簽。
招人半徑與替代方案：服務式辦公室、聯合辦公各適合哪一階段
在馬卡蒂，你能招到誰很大程度上由通勤線決定，而不是由辦公室好不好看決定。這條經驗對基層與輪班崗位尤其成立。
通勤現實：CBD 沿 EDSA 一側有軌道與快速巴士通道，主軸和兩個 village 之間基本可以步行；一旦落到外圍圈層，員工就得換乘或自己開車。車牌尾號限行會影響開車的員工和客户來訪日的安排，規則見 車牌限行規則，高峯時段的真實耗時見 馬尼拉塞車時段。住得起馬卡蒂 CBD 的員工是少數，多數基層員工從南邊的甲美地、東邊的黎剎省或北邊通勤過來，安排夜班時要考慮末班車與安全，班車預算不能等開工才算。
人才結構：馬卡蒂在財務、審計、法務、銀行、外語客服與高級行政這幾類崗位上的人才池是全菲最深的，跨國公司多年積累下來的人才流動就在這幾條街之間。反過來説，招聘競爭也最激烈，薪資參照系被跨國公司拉高。不想一開始就自建僱主實體，可以看 名義僱主 EOR 怎麼用 或 人力派遣怎麼合規。
按階段選形態。剛落地、只有一兩個人在跑手續：先解決合法註冊地址，不要急着簽裸租。二到十人、身份和業務都還沒定：服務式辦公室最省事，月費通常含 CUSA、清潔、網絡與前台，可隨時加位，缺點是人均成本高、不能按自己的動線改造，人一多就不划算。十到三十人、業務已經跑通：聯合辦公里的獨立套間，或者乙級樓的小面積裸租，是性價比拐點所在。三十人以上或者要跑夜班：裸租加自建裝修，把加班空調、備電和電梯這些條件一次性談進合同；如果是 BPO 類的坐席型運營，還可以比較 座席租賃與自建的取捨。
如果你同時在看別的城市，可以對照 大馬尼拉其他商務區、宿務 與 克拉克 的供給結構。落地方案與選址陪同可交給 易行的市場進入團隊 一起做。