收到收回通知或被断水电的头24小时
这一天要做的事按顺序是六件。一，确认通知的形式和内容：是口头、短信、还是书面函件，谁发的，写的理由是什么，给的期限是哪天。只有口头的，当天发一条书面消息复述并请对方确认，把口头变成有记录的。二，找出租约原件和所有补充协议，包括续租邮件、涨租确认、装修许可信。三，现场留证：电表水表读数、被贴的通知、被换的锁、被挡的入口、货物和设备的现状，照片加视频，带时间。
四，书面回复房东：不同意单方终止，请其指明所依据的合同条款，要求立即恢复水电与通行，并保留追究损失的权利。措辞克制，只讲事实和要求，不带情绪。五，保护经营连续性：把易腐货物、重要文件、服务器和收银数据转移或备份；通知员工和关键客户可能的临时安排，口径是「场地正在与业主沟通」，不要在公开渠道指责房东。
六，当天联系律师，带上租约、通知和留证材料。很多租客拖到被锁在门外才找律师，那时货物和设备都在里面，谈判筹码已经少了一半。不要做的事：不要停付租金来「对抗」——拖欠恰恰是房东最有力的终止理由；不要自行剪锁、私接水电；不要让员工与保安或物业发生肢体冲突。如果场面有失控迹象，先到辖区警局做一份记录，做法见 在菲律宾报警怎么报。
合同里决定胜负的五个条款
商业租约的纠纷，结论基本写在合同里。第一看终止条款：房东在什么情形下可以提前终止，是否需要事先书面通知和补救期。很多标准合同只给房东在租客违约时的终止权，没有「无理由收回」的权利，这时所谓「业主要自用」「要卖楼」就未必构成合同依据。第二看违约与补救条款：如果房东指称你违约，合同是否给了你收到通知后改正的期限。
第三看租期与登记：租期是否还在有效期内、是否有续租权条款；合同是否经过公证。第四看装修与改良物归属：你投入的装修、固定装置在租约结束时归谁、是否有补偿、是否要恢复原状。这一条往往是商业租客最大的一笔损失来源，商业租约各项条款的通常写法见 商业租约与住宅租约的差异。第五看争议解决条款：约定的是法院还是仲裁，是否要求先协商或调解。
另外留意两件合同之外的事。一是房东的身份变化：产权是否已经出售或抵押被处置，新业主是否受原租约约束，这需要律师结合登记情况判断。二是你自己这边有没有把柄：迟付租金、未经同意转租或改变用途、未取得装修许可、营业项目与约定不符。如实告诉律师自己的短板，比让对方在谈判桌上抛出来要好。商场类物业的合同通常对业主更有利，条款特点见 商场铺位租约怎么谈。
断水电、换锁、扣货：房东的「自力收回」站不站得住
实践中最常见的不是正式的终止函，而是房东直接动手：停水停电、换门锁、不让员工进入、把货物扣在里面。一般而言，即使房东认为自己有权终止租约，收回场地也应当通过正当程序，而不是自行使用强制手段。未经法院程序把仍在占有中的租客赶出去，房东自己可能要承担民事甚至其他法律责任。房东合法收回占有通常要走的那套程序，可以从反面参考 房东如何合法驱逐欠租租客。
但有两点要清醒。一，有些合同里写了租客违约时业主可以停止供应公共服务或进入场地的条款，这类条款的效力和适用范围要律师逐字看，不能想当然。二，水电如果是物业或楼宇统一供应而不是你直接与公用事业公司签约，物业以欠缴管理费为由断供是另一个争议，公共区域收费的构成见 CUSA与办公室附加费用。
你能做的是把每一个强制动作记录成证据：哪天、谁、做了什么、造成什么后果。货物被扣的，列出清单并书面要求返还；因断电造成货损的，拍照并保留进货凭证；被迫停业的，保留当期和同期的营业记录。律师据此可以评估是否申请法院的临时救济以恢复占有或供应，这类申请讲究时效，所以留证和找律师都要在头几天完成。不要自己雇人「夺回」场地，那会把你从受害方变成另一起纠纷的当事人。
可以主张什么：装修投入、停业损失与押金
损失主张分四块，每一块都要有对应证据。一是押金与预付租金：合同通常约定在扣除欠款和损坏后退还，房东提前终止且你无违约的，返还请求最直接，争议点多在房东主张的各项扣款，押金纠纷的一般路径见 房东不退押金怎么办。二是装修与改良投入：能否要求补偿取决于合同的归属条款和终止原因，要准备装修合同、付款凭证、业主的装修批准文件和现状照片。
三是停业与搬迁损失：包括停业期间的利润损失、员工工资、搬迁费用、新址的重复装修。这部分举证最难，需要财务记录支持，并且合同里若有责任限制条款会直接影响结果。四是货物与设备损害：断电导致的货损、被扣期间的损坏或遗失。
主张的路径从轻到重是：律师函提出要求并给出期限，函件的作用与写法见 菲律宾律师函是什么；合同约定或法律要求的先行协商、调解；再到仲裁或诉讼，三条路怎么选见 合同纠纷的三条解决路径。现实一点说，多数商业租约纠纷以谈判收尾：房东让出一段宽限期和部分补偿，租客按期腾退。所以你的目标要想清楚——是要留下来把租期用完，还是要一个体面的退出条件。两种目标对应的策略完全不同，早点告诉律师。
一边争一边搬：营业许可地址、税务登记与客户通知
即使你决心争到底，也要同步准备备用方案，因为经营不能等判决。找备用场地时先问一句：这个地址能不能办下来营业许可。分区是否允许你的业态、房东是否愿意出具办证所需文件，这两点比租金重要，细节见 用租来的地址办营业执照。
地址一旦变更，牵动的是一串登记：市政府的营业许可、税务登记地址与发票、公司在SEC登记的主要办公地址，如果跨了城市还涉及在新城市重新申请许可，SEC这边的变更见 变更公司地址与SEC章程修改。外籍员工的工作签证上如果写了工作地点，也要评估是否需要报备，通过 签证与人力合规服务 确认。在旧址未完成注销或迁出之前，旧城市的许可义务不会自动消失。
被迫停业期间也有合规动作：如果旧址已经无法经营，要考虑是否需要向相关机关说明暂停营业，以免在停业期间继续累积申报和许可义务的违规。对客户的通知要早：新地址、过渡期联系方式、在办业务如何衔接。对员工，停工期间的工资安排要按劳动法规处理，不能简单地「先回家等通知」。把这些事列成一张迁址清单，和法律争议分开管理，由不同的人负责，才不会两头都耽误。
下一份商业租约怎么签，以及易行能做什么
这次的教训要写进下一份合同。一，终止权写对等：房东只能在列明的违约情形下终止，且必须先书面通知并给补救期；如果房东坚持保留提前收回权，就要写明通知期和补偿方式。二，装修补偿写明白：租期未满被房东终止的，未摊销的装修投入如何计算补偿。三，禁止自力收回：明确房东不得以断水电、换锁方式收回场地。四，产权变动条款：物业出售或抵押权实现时租约继续有效。
五，办证协助义务：房东应配合提供营业许可、消防等所需文件。六，合同公证并保留全部往来书面记录。签约前核实出租人确实是产权人或有权转租，这一步很多人省掉了。长期用地或厂房类租约的续期与改良物条款更复杂，可参考 厂房租约到期与用地续期。
易行国际旅行社（SEC 注册号 CS202009551，菲律宾移民局认证代办 CA-202624381-1）为在菲中资企业提供 合规托管服务：迁址时营业许可、税务登记与SEC地址变更的统筹办理，新租约办证条款的核对清单，以及纠纷期间证据材料的整理和执业律师的对接。我们不是律师事务所，不代理诉讼，也不承诺任何争议结果。如果房东今天刚通知收回，先把租约和通知带来，我们帮你把「法律争议」和「搬迁合规」两张清单分开列出来。个案请咨询执业律师，本文不构成法律意见。