决定退之前：先在合同里找这五样
在跟房东开口之前，自己先把合同读一遍，带着五个问题找答案。一，有没有锁定期：很多商业租约约定在一段期间内双方都不得提前终止，锁定期内退和锁定期后退，代价完全不同。二，有没有提前终止条款：是否允许承租方提前通知后解约，通知要提前多久、以什么形式送达。三，违约后果怎么写：是没收押金，还是押金之外还要支付剩余租期的租金或一笔约定的违约金，是否有上限。
四，押金与预付租金的性质：押金能否用来抵最后几个月的租金，多数合同写明不可以；预付租金对应的是哪几个月。五，复原义务：退租时是否要拆除装修、恢复到交付时的状态，固定装修归谁，招牌、隔断、空调、厨房排烟这类设备怎么处理。此外看两条常被忽略的：转租与转让是否需要房东书面同意，以及水电、物业费、税费的分担到哪一天为止。
把这些抄成一页摘要，再算一笔账：继续租到期满要花多少，按合同提前退要付出多少，如果找到接手方能省下多少。数字不用精确，量级清楚就行。商业租约与住宅租约在押金、递增和税费上的差别，见 菲律宾商业租约和住宅租约差在哪；住宅提前退租的规则不同，不要套用，那一类见 菲律宾提前退租要赔多少。这个阶段不要做的事：不要先停付租金「逼房东来谈」，欠租会让你从有理由谈判的一方变成违约的一方，房东也因此有了扣押金甚至收回场地的依据。
三条出路：按合同退、找人接手、谈一个提前解约协议
成本从低到高通常是：找到接手方，谈成协议，按违约条款硬退。第一条，找接手。形式有两种：转让，是把你的租约权利义务整体交给新租客，你退出；转租，是你仍是承租人，再租给第三方，对房东的责任还在你身上。对想彻底离开的公司，转让更干净，但几乎都要房东书面同意，房东也会审查新租客的资质和业态。更常见的做法是由你介绍，新租客直接与房东另签新约，同时与你签一份解约协议。
第二条，谈解约协议。合同没有提前终止条款、或条款代价太高时，直接向房东提一个书面方案：退租日期、押金怎么处理、复原做到什么程度、装修和设备是否留下折抵、是否配合房东带看新租客。房东最在意的是空置期，你的方案只要能缩短空置，就有谈的空间。谈成之后一定落成书面的终止协议，写清双方互不再追究的范围和押金结算方式。
第三条，按合同承担后果退出。实在谈不拢，就按条款发出书面通知，在通知期内照常付租，按期交还场地，把损失锁定在合同写明的范围内。这条路虽然贵，但边界清楚；最糟的是既不谈也不按合同走，搬空失联，那样房东可以主张的范围最大。如果你退租的原因是场地本身出了问题——无法取得许可、长期漏水断电、房东未履行承诺——那就不是单纯的「想退」，而可能是对方违约在先，要另行评估并留证，遇到灾害或政府措施导致无法经营的，通知怎么发见 不可抗力通知怎么发。
怎么谈才少赔：五个筹码和一封信
谈判用书面开头，用方案而不是诉苦。第一封信写三段：公司因经营调整希望在某日前交还场地；公司愿意配合的事项；希望就押金与复原安排协商。不要写「生意做不下去了」「没钱付了」，这只会让房东更急着扣住押金；也不要写「如果不同意我就直接搬」。
手里的筹码大致五个。一，接手租客：已经有意向方的，直接附上其基本情况，这是最强的一张牌。二，装修与设备：留下可用的装修、空调、货架或厨房设备，对下一任租客有价值，可以折抵部分复原义务或违约金。三，交还时间的灵活性：配合房东的招租节奏，允许提前带看。四，付款记录：一直按时付租的租客更容易得到通融。五，分期或一次性结清的选择：有的房东更愿意少收一点换一次结清。
谈的时候逐项落在纸上：退租日、最后一期租金付到哪天、水电物业费结算方式、押金扣哪些项及凭什么单据扣、余额哪天以什么方式退、复原的验收标准、钥匙和门禁交接。每次沟通后发一封邮件确认「今天谈到的内容如下」。房东口头说「到时候再算」的，不要当作已经达成。押金被无故扣留时的处理思路，可参考 房东不退押金怎么办，商业租约金额通常更大，建议让律师审一遍终止协议再签。
复原与交还：最容易在最后一周出纠纷的地方
押金拿不回来，多数不是因为违约金，而是栽在复原和交接上。先弄清复原标准：合同写的是恢复到「交付时的状态」还是「毛坯状态」，入驻时有没有交接清单或照片；没有的，现在就和物业一起做一次现场确认并形成书面。复原范围常见的有拆除隔断和吊顶、修补墙面地面、拆除招牌并修复外立面、封堵加装的水电气管线、清运垃圾。
写字楼和商场通常要求施工前报批、使用指定或经批准的承包商、缴纳施工保证金，并限定施工时间，这些都要算进退租的时间表里，不要留到最后一周。与房东谈妥可以保留的装修和设备，在终止协议里列明清单并写明所有权转移，避免事后被要求再拆。
交还当天按清单走：与房东或物业代表一起验收并签署交接单，逐项记录现状并拍照；抄录水电表读数；交还全部钥匙、门禁卡、停车证并取得签收；取得物业出具的结清或放行文件；确认押金结算的书面明细。住宅退租的清单逻辑相通，可对照 菲律宾退租流程与结算清单。搬运时公司的账簿、发票和证照原件单独装箱、专人押运，这是最容易丢东西的环节，丢了之后要走的程序见 账簿发票丢失损毁怎么向 BIR 报告。交接单没签之前，不要停掉水电账户，也不要把钥匙留在前台就走。
退租不只是搬家：登记地址要同步变更
铺面或办公室是公司在政府那里的「地址」，租约结束而登记不动，义务会继续算在旧地址上。至少有三条线要处理。市政府一侧：营业许可是按具体经营地址发放的，搬到同一城市的新址要办地址变更，搬到另一城市要在原城市办理结业并在新城市重新申请，停止经营的要办理结业手续；不办的话，旧地址的年度续期义务和相关税费可能继续累计。
税务一侧：公司的登记地址和所属税务分局与经营地址挂钩，迁址要办理登记信息更新，跨分局的还涉及转移，账簿和发票上的地址信息随之变更。公司登记一侧：主要办公地址如果写在公司章程或登记资料里，迁址需要按规定办理变更，流程见 变更公司名称、地址、董事怎么办。此外还有社保类机构的雇主登记、银行预留地址、主要客户与供应商的通知，以及外籍员工签证和工作许可材料上的雇主地址。
顺序上，新地址的租约先签好，再用新租约去办各项变更，旧租约的终止日期要留出这些手续的时间；新址办营业许可需要哪些租赁文件，见 租赁地址办营业许可需要的文件。如果是彻底不做了，则不是迁址而是结业，员工、税务、身份各条线的收尾顺序见 小店不做了回国前要处理什么。各机关的具体表格、费用和时限以主管部门当期规定为准，本文不给数字。
四个常见错误，以及易行能做什么
错误一：停租逼谈。欠租让房东有了终止合同、扣押金乃至追讨的依据，你的谈判地位只会更差。错误二：用押金抵最后几个月租金。除非合同或房东书面同意，否则这通常被视为欠租。错误三：口头约定。房东或经纪人说「没问题」，但没有任何书面文件，换人或翻脸之后无从主张。错误四：只顾搬家不管登记。几个月后才发现旧地址上还挂着未办的许可续期和税务申报。
还有一种情况要提前看清：租约是以个人名义签的，还是以公司名义签的，有没有个人担保条款。以公司名义签约、股东或董事另外签了担保的，公司退场并不等于担保责任消失。签约主体与实际使用方不一致的，退租前先让律师把责任链理一遍。
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